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中介合同(中介合同正式合同范本)

合同,民法典,中介中介合同(中介合同正式合同范本)

发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

第八，《民法典》第929条规定了受托人的损害赔偿责任，能否参照适用于中介合同有待具体分析。关于中介人损害赔偿责任问题，《民法典》只是在第962条第2款规定了故意隐瞒或提供虚假情况时的损害赔偿责任，并未对其他合同义务的违反问题作出规定。因符合“本章没有规定”的形式条件，表面上看起来似乎存在参照适用的可能。但从解释论上来说，笔者认为，《民法典》第962条已限制了中介人的损害赔偿责任：只有在故意隐瞒或提供虚假情况时才会存在损害赔偿责任，排除了其他损害赔偿的请求权基础。其原因在于，中介人并不负有积极的调查义务等，并不存在如同《民法典》第929条意义上的“过错”等概念情形下的注意义务违反问题，因此根据其质也不得参照适用。中介人的损害赔偿责任问题，应在第962条的范围内展开解释，而不是求助于关于委托合同的《民法典》第929条规定。即使有可能存在着泄露商业秘密、泄露个人私密信息等侵害委托人利益的行为，也完全可以通过其他请求权构造予以解决，而不能随意参照适用《民法典》第929条的规定。　　

第九，《民法典》第930条规定了受托人不可归责受损时的委托人责任。该条立法旨趣与中介合同不符，也不能被参照适用。《民法典》第930条规定：“受托人处理委托事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人请求赔偿损失。”这一规定考虑的主要是受托人不仅是以委托人之费用处理事务，而且委托人也享有受托人处理事务之结果，也就应承担事务处理之风险。实际上，该条规定与《民法典》第921条的规定相辅相成，均表明委托合同中受托人是以委托人之费用处理事务。此等“费用”甚至会包括受托人因不可归责于自身事由的损失。但与此不同，根据《民法典》第963条、第964条的规定，中介人原则上以自己费用来完成中介服务，与委托合同中受托人以委托人之费用完成服务并不相同。在这点上，中介合同与行纪合同、承揽合同类似，其都是以中介人费用来完成受托的中介事务，与以委托人之费用来完成受托事务的委托合同并不相同。连支出的费用原则上都不能向委托人要求偿付，至于不可归责于中介人本身的损害，就更不能向委托人转嫁。即使未促成合同成立，根据《民法典》第964条的规定，中介人能要求的也只是必要的费用，并不能要求额外的损失赔偿。因此，该条也不能参照适用。　　

第十，《民法典》第933条规定了委托合同中的任意解除权及其损害赔偿。该条规定能否参照适用于中介合同，涉及到《民法典》第965条与第933条的定位问题。原则上，既然中介合同没有规定任意解除权问题，理论上可以参照适用。委托合同之所以存在任意解除权，从委托人和受托人角度考虑，具有不同的正当基础。除了与信任关系原理及持续合同的特相关以外，委托人视角和受托人视角的不同，也会因此形成各种不同的利益考量：对委托人而言，既有可能是基于委托人收回事务处理之考量，也可能是事务本身对于委托人已无利益可言，甚或是对特定事务处理事项的事先不了解的一种救济等等；而对于受托人而言，既有可能是涉及无偿委托的义务弱化，也可能涉及到行为义务之不可强制问题等等。对于中介合同来说，虽然在《民法典》中介合同章中没有规定任意解除权，但通常认为中介合同中双方当事人也可以基于类似的理由享有同样的任意解除权。因此，在《民法典》未就中介合同的任意解除作出特别规定的情况下，委托人或中介人享有任意解除权这一点可以参照适用委托合同的规定。但是，关于任意解除时的损害赔偿问题，则需慎重对待。《民法典》第965条既然特别规定了接受服务后的“跳单”情形依报酬请求权构成而并非损害赔偿请求权构成来弥补损失问题，是否已排除了受托人任意解除时的损害赔偿请求权的参照适用问题，仍然是值得探讨的。从质上来说，中介合同委托人的任意解除，更类似于承揽合同定作人的任意解除，但《民法典》并未规定中介合同可参照适用承揽合同的规定。此时，依《民法典》第966条的规定，中介合同似乎仍可参照适用关于委托合同的第933条规定。但如此一来，委托人任意解除中介合同时，中介人一方面可以享有第933条意义上的损害赔偿请求权，另一方面倘若构成第965条规定的“跳单”，还可以根据第965条的规定要求报酬请求权。两者之间如何协调，势必会面临一些问题。从中介人与委托人之间的关系来看，除了接受服务后的跳单，通常也不会产生损害问题，即使可以参照适用，在损害赔偿请求权的问题上，也需慎重对待，通常不应参照适用第933条规定的损害赔偿，而应根据第965条规定的报酬请求权及第964条规定的必要费用请求权作出处理。关于这点，详见下文的具体分析。　　

第十一，关于委托人是否可以另行委托他人从事事务处理，《民法典》第931条要求需取得受托人之同意。中介合同是否可以参照适用该规定，需具体分析。委托合同之所以要求非经同意不得重复委托，其主要考虑的是委托合同当事人具有相互信任的严格的人身属，在受托人开始处理事务后再另行委托他人，可能会造成受托人不可预料的成本增加或损失。不仅如此，因委托合同通常会涉及受托人与第三人所从事的特定行为，甚至伴随代理权的授予，若重复委托，也会给交易带来困扰。因此，为了避免此等困扰或成本的增加，需经受托人同意才能重复委托。但与此不同，中介人提供的是报告或媒介的中介服务，并不与拟促成合同的相对人发生直接的联系，并不会存在上述困扰。而且，从交易习惯来说，以房产中介为例，除非特别约定了“独家委托”的中介，房屋出卖人通常可以委托数家中介提供服务，若需中介人同意始得重复委托，不符合交易习惯。另外，即使未经同意重复委托其他中介人，若构成《民法典》第965条意义上的“跳单”，也已有相应的规范处理。因此，《民法典》第931条的规定，并不能被参照适用。

03“禁止跳单”规则与任意解除制度的交错　　

中介合同章中“禁止跳单”规则的导入，被作为“坚持问题导向，体现时代特征”的民法典合同编重大创新和发展来对待，其对于完善中介规则具有重要意义。该规则具有强烈的现实需求，也具有较好的司法实践基础。但如前所述，该“禁止跳单”规则与任意解除权行使之间的关系，值得进一步探讨。　《民法典》第965条规定的“禁止跳单”规则，被认为与最高人民法院指导案例1号（以下简称“指导案例1号”）之间具有密切的联系。但指导案例1号本身，更多的是关于格式条款效力的判断，只是在判断该案中格式条款有效的基础上，利用合同解释方法，对当事人是否违反格式条款“禁止跳单”义务作出了判断。指导案例1号中格式条款规定的“跳单”，与第965条的字面含义相比，其范围更广，还包括了委托人以外的与委托人相关的人员绕过中介人订立合同的情形，并非限于第965条规定的“直接订立合同”的字面含义。当然，无论是与委托人相关的人绕过中介人直接缔结合同，还是说委托人委托其他中介人缔结合同，都可以在《民法典》第965条文义的涵摄范围之内，都可以通过该条的扩张解释予以解决。两者之间更为重要的区别是指导案例1号与《民法典》第965条构造上的不同。与《民法典》第965条规定报酬请求权不同的是，指导案例1号中格式条款中规定的是“违约金条款”，而并非是“报酬条款”，其实质是损害赔偿请求权构成。当然，也有学者认为该条虽然规定的是报酬请求权，但其是以报酬请求权方式体现的违约责任，将“跳单”本身定位为“违约责任”。但不管是定位为报酬请求权模式还是损害赔偿请求权模式，《民法典》第965条规定的“跳单”本身，其与委托人的任意解除权密不可分。学说上在分析指导案例1号格式条款效力时，也多将其与任意解除权能否事先排除联系在一起予以考虑。也就是说，委托人接受服务后“跳单”，与委托人行使任意解除权终止中介合同具有一定的相似之处，其实质都是委托人脱离了原有的中介合同关系。不同的是，在“跳单”情形，委托人绕开中介人直接订立合同，而在任意解除权情形，终止中介合同后是否与第三人订立合同并不明确。对于前者，《民法典》第965条赋予中介人报酬请求权；而对于任意解除权，若《民法典》第933条可以根据《民法典》第966条的规定予以参照适用，则中介人享有损害赔偿请求权。但是否可以参照适用以及如何参照适用，仍有必要作进一步分析。对以完成特定结果作为报酬请求权发生条件的中介合同来说，委托人任意解除中介合同的构成，与其说与委托合同中的任意解除权构造类似，还不如说更接近承揽合同中定作人的任意解除权。而对于定作人的任意解除权，虽然《民法典》第787条规定的是损害赔偿请求权构成（即“定作人在承揽人完成工作前可以随时解除合同，造成承揽人损失的，应当赔偿损失”），但在比较法及我国学说中也存在不同的主张，认为应当采纳报酬请求权构成。该报酬请求权构成的实质在于可归责于债权人事由时的价金风险分配，即因可归责于债权人事由之给付不能，其价金风险当由债权人承受。但作为价金风险的风险负担规则，通常只适用于双务合同，如何将其适用于有偿、单务的中介合同，尚有争议。因此，采纳报酬请求权构成来建构中介合同中委托人的任意解除，势必会面临较大争议。更何况《民法典》第787条并没有采纳报酬请求权构成，《民法典》也未规定中介合同可以参照适用承揽合同的规则。这样一来，若不能采用价金风险分配的方式来解决委托人任意解除中介合同时的责任分配问题，势必就回到能否参照适用《民法典》第933条规定的委托人任意解除委托合同时的损害赔偿请求权构成的问题上来。也就是说，若可以参照适用，除了存在不得已事由等不可归责于委托人之情形，作为有偿的中介合同，委托人应当赔偿中介人的直接损失和合同履行后可以获得的利益。但此等利益究竟如何计算，势必又会面临难题。对此，与委托合同不同的是，对以完成特定结果作为报酬请求权发生条件的合同类型来说，即使采纳损害赔偿请求权构成，报酬也往往被认为是重要的损失之一。但与此不同，在委托合同中，根据《民法典》第933条的规定，受托人报酬通常不被纳入任意解除时的损害赔偿范围，而是直接损失和可得利益。此处的损害赔偿，虽然看起来与违约损害赔偿类似，但任意解除权行使本身并非违约。而且，可得利益的计算，“为方便计算和减轻受托人的举证责任，应当以解除后的报酬为基本的计算依据，但基于减损规则的基本原理和规则，应当扣除委托人因合同解除而转将其劳动力用于他处而取得或原本能够取得但故意不取得的利益”。当然，学说上也有认为，委托合同任意解除时的报酬请求权的依据在于可归责于债权人事由的风险负担规则，并不在任意解除损害赔偿的涵摄范围之内。但与委托合同不同的是，在中介合同之情形，中介人的可得利益通常限于报酬，并无其他利益可言。然而，关于报酬问题，《民法典》中介合同章只规定了促成合同成立情形的报酬和“跳单”情形的报酬。若肯定此时的“报酬”损害，则等于即使未促成合同成立，也不存在“跳单”直接缔结合同的情况下，中介人也实质上享有了报酬请求权，明显有违中介合同的本质。正因为两者之间存在不可调和的矛盾，此时亦不应肯定借助第933条的参照适用而享有的“报酬”为内容的损害赔偿请求权。那么，是否存在第933条意义上的“直接损失”？这里的直接损失，通常是支出的徒劳费用。然而，关于费用问题，其与委托合同不同的是，中介合同中的中介人原则上以自己的费用完成中介服务。除非另有约定，在未促成合同成立之情形，并不得要求委托人分担费用。同样，在委托人任意解除中介合同之情形，虽然导致“未促成合同成立”之结果，除非“按照约定”，否则也并无费用返还请求权。因此，若肯定委托人任意解除中介合同情形的“费用支出”的赔偿，则与中介人以自己费用完成中介服务的本质相违。是故，委托人任意解除中介合同时，当然也就不存在费用支出的赔偿问题。费用的问题，不得参照委托合同的规定作出处理，而应回到中介合同规定本身。除非存在“费用”难以涵盖的“直接损失”，始有《民法典》第933条规定的任意解除损害赔偿的参照适用问题。从上述分析可以看出，虽然中介合同并不排除委托人的任意解除权，但任意解除情形的损害赔偿，并不能简单地参照适用关于委托合同任意解除损害赔偿的规定，而应具体分析。对于“禁止跳单”的情形，虽然与委托人任意解除中介合同具有一定的类似，但即使将其作为任意解除中介合同的一种表现，也只不过是其中的一种情形而已。对于这种特殊的“任意解除”，且在“任意解除”后“利用中介人提供的交易机会或媒介服务，绕开中介人直接订立合同的”，才会有报酬请求权的存在。也就是说，如果认为委托人任意解除中介合同即可以参照适用委托合同的规定、产生以报酬为中心的可得利益赔偿，则无需规定《民法典》第965条也足以涵盖“跳单”情形的报酬请求权。而《民法典》导入第965条本身也说明，任意解除中介合同时可肯认报酬请求权的，也仅仅限于构成“跳单”的情形，而不是所有的情形。

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