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中介合同(中介合同正式合同范本)

合同,民法典,中介中介合同(中介合同正式合同范本)

发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

第四，《民法典》第924条规定了受托人的事务处理报告义务，在中介合同情形可否参照适用，应区分对待。在中介事务处理的过程中，委托人可以向中介人了解中介事务处理的进展情况；中介合同参照适用委托合同规定是不存在障碍的。即使中介服务未促成合同成立，此时中介人仍然负有报告义务，以便委托人作出后续安排。当然，中介人报告义务的范围，仍然受到《民法典》第962条规定的中介人消极报告义务的限制，并不能要求中介人负担积极的调查义务。但中介合同终止时，是否有必要向委托人报告中介事务处理的结果，尚需具体分析。中介合同的终止，通常是基于任意解除或法定解除。若中介人任意解除中介合同，因其本身并不负有积极义务，其实质是以抛弃潜在报酬请求资格的方式从合同的束缚中解放出来，此时因不负有积极义务，无需向委托人报告相关事务的情况。若是委托人任意解除，其实质是委托人不再需要中介人的服务，因此也无需中介人在合同终止后报告。当然，委托人任意解除之情形，会涉及与《民法典》第965条之间的协调问题，究竟是采取损害赔偿请求权构成还是报酬请求权构成的问题。而且，中介还存在媒介中介和报告中介之分，两者终止时可能会面临不同的考虑。但不管如何，中介合同终止时，是否负有报告事务处理后果的义务，并不能简单地参照适用《民法典》第924条的规定。　　

第五，《民法典》第925条和第926条的规定，原则上不能被中介合同参照适用。关于《民法典》第925条和第926条，虽然学界多有争议，但无论持何种主张，都不能否认《民法典》第925条和第926条都是以委托人与受托人之间存在代理关系为前提，只不过是区分了作为缔结合同相对人的第三人是否知道代理关系的存在。而与此不同，中介人只是提供媒介或报告服务，虽然旨在促成合同的成立，但并不介入委托人与第三人之间的合同关系，提供的只是中介服务。因此，《民法典》第925条和第926条涉及到委托人对受托人代理权的授予，受托人从事的是代理权授予背景下的代理行为，与中介合同中介人只提供报告或媒介服务，存在本质的不同。后者通常不涉及代理权的问题。因此，这两条规定原则上不能被参照适用。当然，是否承认中介人存在代理权的中介合同（即中介人一方面接受委托人的委托从事媒介服务，但同时就所媒介的对象行为取得委托人的代理权授予，同时从事代理行为），在比较法上也存在争议。以日本为例，既有学者认为日本判例（大判大正4年10月9日民录21辑1624页）确立了中介人不得同时作为代理人出现的规则，也有学者主张该判例只是阐述了中介与代理的不同，并没有禁止中介人同时作为代理人，若委托人专门授予了代理权，中介人兼有代理人地位也并不是不可以。然而，即使中介合同涉及代理权授予等，由此可能构成中介合同与其他合同类型的混合合同，按混合合同规则处理即可，也不是委托合同的参照适用问题。　　但这里需要注意的是“隐名居间”的问题。在实践中，当事人有可能并不希望对方知道自己的名称等信息，或者拟促成合同本身并不关注合同当事人的个等特殊情形，委托人可能会要求中介人在中介服务中对自己的姓名、名称等予以保密，或者中介人并未告知第三人关于委托人的信息等。此时，就有可能出现与《民法典》第925条、第926条类似的情形，中介人并不告知对方委托人的信息。对于此种情形的中介人地位问题，有立法例规定了中介人的介入义务，中介人不向相对人提供合同当事人姓名、名称的，中介人自身负有履行责任（日本商法第549条）。但即便中介人负有直接的履行责任，也不同于《民法典》第926条第2款规定的第三人选择受托人作为相对人主张权利的情形。原因在于，中介人中介服务的结果，是在匿名的当事人与对方当事人之间成立了合同，而不是中介人作为当事人或代理人与对方当事人缔结了合同。之所以规定中介人的直接履行责任，乃是为了保护因匿名而可能受损的对方当事人，将其作为一种法定的担保责任予以规定。该责任也不同于行纪情形的行纪人地位，中介人虽负有履行责任但并不构成合同当事人。也就是说，中介人并没有取得向对方当事人请求对待给付的权利，相对人也不能向中介人为履行。从法定担保的视角来说，该履行责任并不同于《民法典》第926条第2款的规定，因此，从理论上来说也并不能参照适用。但由于《民法典》并未规定“隐名居间”问题，为权宜计，中介人的担保责任可部分参照适用第926条的规定。　　

第六，对于《民法典》第927条规定的财产转交义务，参照适用并无大碍。但从中介合同的中介事务处理情况来看，通常并不会涉及中介人因中介事务处理而取得财产，因此其参照适用的实际情形微乎其微。甚至有立法例认为，由于中介人只是从事报告或媒介等中介服务，其所从事的是事实行为，并不构成所促成合同当事人，也不构成代理人，除非存在特别的约定或特殊的商业惯例，就所媒介之行为，中介人并不拥有受领给付的权限（日本商法第544条），只有在“隐名居间”等得以推定被赋予了受领权限的特殊情形，才有相应的受领给付的权限。　　

第七，《民法典》第928条关于委托合同报酬的规定，无需参照适用。依《民法典》第928条的规定，委托合同委托人报酬支付义务或受托人报酬请求权产生的前提是受托人完成委托事务。而根据《民法典》第963条、第964条的规定，中介合同中的中介人报酬请求权的产生，则是以促成合同成立为前提。从规范意旨上来看，中介合同的报酬请求权更接近于承揽合同中的报酬请求权，以特定结果的产生为前提，因此与委托合同可以根据事务处理情况具有相应的报酬请求权存在本质的区别。当然，在委托合同中，也会存在类似于成功报酬、风险代理等特别约定的情形，也会以结果的产生作为报酬请求权的前提。此时，两者之间就具有了一定的类似。但无论如何，《民法典》就中介人的报酬请求权已作出特别规定，根据《民法典》第966条的规定，不构成“本章没有规定的”的参照适用前提，无需参照适用。另外，《民法典》第928条第2款规定了受托事务未能完成情形时相应报酬的支付问题。因中介合同严格以促成合同成立为报酬请求权产生的前提，原则上也不存在参照适用委托合同该规则的可能。但值得注意的是，《民法典》第965条规定“禁止跳单”的规定与报酬支付之间的关系，有可能可以通过参照第928条的参照适用来得出“禁止跳单”情形也只是可以请求部分报酬而不是全部报酬的结论，可对第965条进行适当限缩，以应对多人共同促成合同订立的情形。也就是说，将“跳单”视为不可归责于中介人的事由而解除或不能完成委托事务，此时所能取得的报酬，应当是相应的报酬，而不是全部报酬。日本也有学说认为，在不动产中介合同中，在不解除中介合同的前提下直接“跳单”缔结合同，则因“合同成立”要件具备，中介人可以请求约定的报酬；而在中介合同被解除之情形，中介人则可以考虑适用日本民法第648条第3款的规定请求比例报酬。但在我国法上，类似的解释，有可能会逾越《民法典》第966条规定的“本章没有规定”的限制，因此，作此等参照适用，仍然需要慎重。　　

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