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最近想买套房，人在外地工作，暂时不住，买公寓还是住宅好？

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发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

最近想买套房，人在外地工作，暂时不住，买公寓还是住宅好？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

要买一定要买住宅楼，不要买公寓。

回答于 2019-09-11 08:43:50

小菜推荐买住宅，公寓投资前景不如住宅好。

投资收益分析

买公寓投入资金会少一些，投资门槛更低，比如本地公寓一套大概40-50万，付一半贷一半，实际投资资金大概就是20万-25万，但月租金可以到1800-2000元，年租金21600-24000元，收益率4.8%-5.4%；月供大概2300元，用租金抵扣月供，需要实际承担的月供其实是很少的，后期还款压力几乎是可以忽略的。

买住房的话，投入资金会多一些，即便是首付3层，买2室的住房，不同城市房价不同，月供和租金之类的也不好算。以本地2室算，月供大概在4000左右，但这个住房的租金跟公寓租金差不多，大概在2000元/月，收益率就会在2.5%左右，比公寓投资的收益低。

从眼前的投资和收益分析，公寓产品起点更低、收益更高、月供压力更小。

投资前景分析

公寓的产品属性比较窄，居住和办公之类的都行，但缺点也很明显，水、电费更贵，有的公寓是不通气的，只能用电，后期入住的生活成本会更高；公寓房产还不能落户，不带学区，无法解决户口和上学，但可以注册公司；公寓贷款一般是付一半贷一半，利率加点更多，不享受住房贷款利率优惠和年限；后期贷款还清后，再次抵押贷款时，面积小，单套抵押很挑银行。

住房的产品属性就很宽，可以居住、抵押、落户、上学，附加属性多；水、电、气都是民用的，生活成本更低；后期抵押贷款多数银行都是接受的，金融属性更强。

变现能力分析

住房的受众面更广，买的人更多，以后再卖的时候会更容易些；公寓的话受众面狭窄些，以后出售会比较困难，多数人最后就自己持有收租金。

保值增值分析

从保值和增值角度分析，按照过去房地产发展经验看，住房的保值率和增值率都是大于公寓，而公寓的涨幅也都没有住房涨幅大。

有的公寓开发商前期宣传效果好，销售情况不错；后期运营和管理不到位，承诺的市政配套不到位，后期公寓跌价的情况也是很常见的，远不如住房投资稳健。

产品力分析

住房的原始设计就是为了居住使用，麻雀虽小五脏俱全！满足居住的各项功能设计都是有的，居住的舒适度会好于公寓。

公寓的设计偏中性，可以居住，可以办公，还可以商用。因此，公寓改造的空间更大，但在居住这项功能上比不过纯住房。

另外，在土地使用年限上，住房是70年，公寓只有40-50年。缴纳土地出让金的频率会更高些。


因此，小菜建议：从长远投资角度看，最好还是投资住房，投资公寓的话风险会大于住房。当然，如果你更看重投资收益，以后也不打算出手，那就买公寓好了。

回答于 2019-09-11 08:43:50

投资性房产的核心在投资，而不是在于居住。也就是无论买在哪里？或者住宅还是公寓，其最终目的就是收益。

在选择公寓和住宅是要有一个基本的思路，就是为了货币保值基础上的租金收益，还是要在收益回报基础上的投资保值？

假如为了当前可以获得连续性的收益租金较高回报，那么就选择公寓，公寓的租金回报率一般不会低于5%，200万的公寓可以得到接近10万的年收益；而住宅不一样，住宅的收益率只有房价的1.5%～3%，也就是200万可能一年下来还不到5万的租金。

可是，公寓的土地使用权年限只有40年，可有些二手房到手后年限只有20多年。而住宅具有社会属性、公共属性和居民属性，虽然70年到期，可到期后无条件延后是必然趋势。那么，也就是买到了房产就是投资了一个永久性资产。而公寓的期限多少年，几乎接近去这个年限，其改变使用年限的成本必定很高。

还有，笔者想问的是：

既然是投资，老家、省城、一线城市和国外投资又有什么区别？不就是回报吗！现在的托管中介机构比老家的家人看管还方便。要是投资一定要投资风险性低、回报率高和具有成长性的区域才是投资之道！

要是在省会城市也就算了，可是要是一些人口流出严重的四五线城市，不仅只有居住属性，没有了投资属性。而且在房地产市场进入了风化时期，有些城市可以会下跌到了建安成本价以下，但是省会及一二线城市无论如何也会在人口增长的驱动下，不会出现这种难堪的居民。

总之，投资区域比投资不同房产更重要，再是考虑投资是为了短期持续回报，还是保值储备？而且在投资中住宅的风险要比公寓要小，合理分析后才决定购买何种房产。即便是公寓也一定要在具有交通枢纽特色的区域（有地铁最好）购买。

回答于 2019-09-11 08:43:50

公寓和住宅，如果将来自住为主的话，要综合考虑，公寓也可能比住宅好！

普遍说法都是支持住宅，但现在公寓部分城市也放开落户权限，因为目前的公寓房反而市场库存量较多的，部分城市放开落户，说明zf也希望合理划解公寓房的库存压力！

对于公寓和住宅的比较，建议，从地段和价位、出租租金三方面综合考虑！




公寓优缺点：

好处，如果总价较低且地段好，好出租，这个也可以考虑，公寓未来可以作为中长租公寓类住房，未来可以搞民宿，也可以当写字楼办公！缺点，就是价格偏高，商住性水电费、交易税费高、后期不好脱手。

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