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中国一线二线城市未来3年房价是否会上长,有没有投资价值?
房地产业,城市,这一中国一线二线城市未来3年房价是否会上长,有没有投资价值?
发布时间:2020-12-06加入收藏来源:互联网点击:
动在大中城市进行战略布局。未能与资本市场完成对接的房企在强大的资本驱动型
对手面前屡屡在激烈的土地竞拍过程中败下阵来最终只能被迫向下一级市场转移。这种由大城市逐步向中等城市“梯次转移”现象在过去的9年中多发生在竟争较为激烈的一二线城市近两年有向三线城市蔓延的趋势。
我的老师曾经在2005年初对这种市场格局的调整趋势做出过预测认为调整的周期大
约为10年左右调整的结果有两个:一是到2015年前后各大中城市60%以上的市场
份额将会被这个城市的前10大开发商占据:二是在“梯次转移”的背景下每个大中城
市的前10大开发商一半以上来自外地。
市场的规律再次告诉我们一旦行业发展进入成熟期后只有那些价值取向清晣、战略方冋明确、管理规范透眀、机制健全合理、学习创新能力卓越的企业。才能在激烈残酷的竟争中脱颖而出那些终极目标模糊、机会导向、管理随意、无行为底线、短期利益至上的企业,面对日益激烈的市场竞争,必将不断地被边缘化甚至改行出局。
3、产品业态和商业模式的细分
随着行业的不断成熟房地产产品业态日渐丰富多元—住宅(毛坯、精装、科技、绿色、集成等、商业(购物中心、商场、独立店、街铺等、仓储物流和工业厂房、酒店、体育文化和旅游度假物业、酒店式公寓、养老养生物业等等。门类齐全。相对应的商业模式也在不断细分—快速周转、持有经营、产权式委托经营基金代持、售后返租、以租代售等模式不断创新。产品业态与商业模式丰富多元的目的是为了平衡企业现金流和盈利能力的需要满足资本市场对企业“持续盈利、稳定增长”的要求最终提高企业生存和发展的核心竞争能力。
行业基本面:未来15~20年稳定发展
自1990年广州(楼盘第一个大型住宅小区淘金花园开发以来中国市场化的房地产业迄今已有25年的历史。按时间段来划分,中国房地产市场大约划分为三个阶段:
1、起步阶段。1990年至1998年是我国房地产业的起步阶段。这一阶段的房地产业有两个关键词:一是“无序”二是“调控”。由于行业刚刚起步,政府的相关法律法规尚不完善土地的出让方式以协议出让为主只要有一张合同即可随意转让于是便有了海南(楼盘、惠州(楼盘、北海(楼盘等地的“击鼓传花”倒卖土地的乱象。那个时候开发商凭一纸土地协议即可“卖楼花”土地款未付清卖楼款就能回收投资回报率甚至可以高达500%以上——从政府、银行、开发商、媒体到消费者,整个市场主体的行为方式都是无序的。
针对这一状况,1993年开始主掌中国经济的朱镕基副总理施以重拳,用“关水龙头”的方式责令银行对企业的期货、股票、房地产类投资停止贷款开始了第一轮的宏观调控。直至1997年8月份中央北戴河会议,重又“将城市居民住宅的开发作为我国国民经济新的增长点”年底的中央经济工作会议明确了这一方针结束了接近5年的宏观调控。
2、提速阶段。1998年至2003年是我国房地产业的提速阶段。这一阶段也有两个关键词,一是“停止福利分房”,二是“按揭贷款。
这两项举措使得房地产业的发展猛然提速,1998年商品房销售面积较1997年实现大幅度增长首次突破1亿平方米大关。之后我国房地产业持续保持着快速的发展势头。
3、调控阶段。2004年至2013年是我国房地产业的调控政策频出阶段。这一阶段的关键词是“政策多,时效短”保障房”。“国八条”、“国五条”、“新五条接连推出,120平方米普通商品房实行一年即为70(0平方米占比必须在70%以上所替代。其中最重要的一项法规是“截至2004年8月31日所有商品房用地停止以协议方式出让必须实行‘招、拍、挂”被业界称为-“8·31大限”。这是我国房地产业真正开始走向规范与良性运行的分水岭!也是行业的资本属性开始显露“推手”面目的起点。这一阶段另一重要事件是“保障房”。
2011年“十二五”启始之年,启动了“五年建设3600万套保障房”的宏伟计划。这一计划标志着我国房地产业从此进入成熟稳定的发展时期。通过上述三个阶段的发展中国新建各种住宅近200亿平方米,其中超过100亿平方米的商品房住宅有效地提升了超过1亿个家庭的住房水平。
2013年全国商品房销售总额已突破8万亿元如加上每年投入使用的400余万套保障房部分规模更加宏大作为城市化的主要载体,房地产业直接或间接拉动着40余个行业的发展。对宏观经济的拉动系数亦接近2左右。各级地方政府的财政收入中,土地出让金和各种相关税费占比平均高达40%以上。
当前房地产市场的观望情绪日渐加重投资力度陡然减弱行业间的悲观情绪正在蔓延。我的看法是在美、欧、日三大经济体长期低速甚至负增长的国际大背景下置身在经济全球化的环境中中国长期保持双位数高速增长缺乏规律性因素支撑相对高速甚至中速增长也许将成为常态。
但是信息化、工业化、农业现代化和新型城镇化所产生的巨大动力使得我国房地产业稳定增长的“基本面没有发生根本性改变行业的基本属性和特征作为规律性的基础因素决定着我国房地产业在未来15~20年仍会保持稳定增长的态势。
回答于 2019-09-11 08:43:50
细细想想,拿什么支撑房价?收入在下降人口老龄化大幅减少,AI人工智能和机器人快速替代工作机会,就业人口也快速减少,城镇化接近尾声农村剩下的只有不具备买房能力的老人,房子还能升值的话李嘉诚王健林王石潘石屹等也不会退出房地产,数百家房企也不会倒闭!二手房挂中介三个月降价30%仍然无人问津!结婚率低生育率底已成不争现实,房子真的走到了空中楼阁的地步了。
房子的金融属性决定了像美股A股和原油黄金期货一样的暴跌不可避免!刚需买房千万要慎重,不要把金融产品当作永久财产!
回答于 2019-09-11 08:43:50
房价上天了,只会下跌
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