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二手房买卖交易过程中,双方该如何规避风险?
风险,房屋,卖方二手房买卖交易过程中,双方该如何规避风险?
发布时间:2019-02-08加入收藏来源:互联网点击:
9、求购方对所看的房源满意而提出的购房请求所支付的诚意金,包括但不限于价格、付款方式及时间、家电家具的赠送或折价、维修基金及其它费用的结算等尚未达成一致的条款而签订的协议。
风险提示:此意向条款如出售方不同意,则意向金无息退还给求购方;如出售方同意签收,则意向金自动转为定金,定金罚则生效。此时如求购方反悔不再以此条件购买,出售方没收其交付的定金。
10、出售方在包括但不限于价格、付款方式及时间、家电家具的赠送或折价、维修基金及其它费用的条款上同意了求购方的购房请求而签定的协议。
风险提示:出售方如不同意签收此意向,则意向金无息退还给求购方;如同意签收,则意向金自动转为定金,定金罚则生效。此时出售方反悔不再以此条件出售,应双倍返还定金。
11、求购方公积金及商业贷款的资料初审,避免贷款因明显的因素未能审批在签定完《房地产买卖合同》所造成违约。
风险提示:签定《房地产买卖合同》之前违约金为《房地产买卖居间协议》上约定支付的定金,签定《房地产买卖合同》之后违约金为《房地产买卖合同》上约定的违约金,一般为房价款的20%。
12、买卖双方的权利和义务以书面合同的形式约定下来,双方对等的遵守和约束。
风险提示:房屋权属、付款方式、付款时间、交付标准、违约条款、争议的解决方式等相应条款应特别留意。在签约之前建议去交易中心做全面的产权调查,看其有无查封等隐患。
如出售方还未还清贷款,首付款应在中介公司的陪同下用于还贷,
13、买卖双方其中一方或两方均为境外人士时或其它需要公证的情形时买卖合同需要公证。
风险提示:此类买卖合同公证后方为生效。公证费用原则上谁引发谁承担,如双方均为引发方则双方共同分摊。
14、求购方在有贷款需求时申请商业贷款或公积金贷款。
风险提示:贷款最高额度以房价款的贷款比列与银行评估价的贷款比列两者间的低值为最高上限。如房价款为100万元,银行评估价为96万元,贷款比列为70%,此时的贷款额应为67.2万元而不是70万元。
15、出售方还清贷款后,去交易中心抵押登记注销后7个工作日内,方能进行权利转移(过户)。
风险提示:抵押注销后应及时去交易中心过户,尽快的收回房款,以免节外生枝,例如实施新的税费政策而导致更多税费支出。
16、求购方向出售方除尾款外支付的第三笔款项。
风险提示:支付余款前要确认出售方的抵押是否注销,否则无法过户。
17、去房屋所在地的房地产交易中心办理过户手续,并缴纳相应税费。
风险提示:收件收据是领取产权证的合法凭据,此时房屋已过户给求购方,但尾款还未收回,风险无疑在出售方,因此收件收据最好交由中介公司或者银行代为保管。
18、自送件之日起20个工作日后领取新产证以及抵押凭证他项权利证明,此证交付银行后方能放贷。
风险提示:收件收据保管人代为领取新产证,待购方支付尾款办理好交房手续后交付给求购方,保障出售方顺利回收尾款。
19、求购方拿到属于自己的新产证后进行房屋交割,包括维修基金、水、电、煤、有线电视、宽带、电话的过户和费用结算。
风险提示:房屋内如有户口,应以书面的形式约定在具体时间内迁出,并制定违约罚则。
二:房产登记与银行
1、房地产交易中心强制规定,进一步确保房源的可出售性和真实性。
风险提示:无备案登记不允许过户,登记备案之日起15天内方能进行交易过户。
2、银行对求购方的贷款申请做出初步审核。
风险提示:贷款所提供的材料一定要符合银行的要求,贷款人的资信成为其重要的审核标准之一。
3、银行在复审通过后与求购方签定的贷款合同,并明确双方的权利和义务。
风险提示:签定贷款合同时选择的还款方式一定要符合自身条件,避免今后不能按时还款影响资信。银行在交易中心过户后见他项权证后放款,放款应为出售方的专用帐号,警惕放款在中介公司或者其它帐号上的违规行为。
4、申请还款。提前还贷是需要预约的,申请还款要准备好还款所需材料。
风险提示:银行对于还贷预约时间的限制有所不同,还贷完毕后取出他项权证,方能去交易中心。
三:交易五关
1:定价关
二手房买卖最关键的环节就是房屋价格的评估,对于经验不足的业主来说,价格定高了难以找到买主,定低了又会使自己蒙受经济损失。
建议:将房子委托给有资信的中介公司,然后通过市场比较法、收益法、成本法等为客户的房子做出较为公正的评估。较为常见的市场比较法要求评估人有丰富的交易经验,熟悉了解市场价格,并能够根据房屋的位置、朝向、装修程度、房龄等因素对房价做出较为准确的评估。
2:合同关
而签订合同常常要注意诸多细节问题,如屋内设施细节、付款方式、交房具体时间、税费交付等等。
建议:如果委托正规中介公司,最后达成了买卖交易,中介公司会提供规范且详实的买卖合同文本,这就为买卖双方减少了很多麻烦,也避免了因合同不规范而引起的纠纷。随后,卖方要结清所有物业费和供暖费,为下一环节立契过户做好准备。
3:过户关
办理房屋的立契过户,是买卖流程中最耗时间和精力的一关。办理过户涉及一系列的政策法规,手续繁琐。购房者由于缺乏房地产交易知识,没有相关经验,不了解有关部门的办事程序,往往跑断了腿,事情也办不圆满,花费了大量的人力、财力。
建议:一些正规的中介公司可以代办过户,其办证部门的办事人员通晓有关的政策法规和办事程序,经验丰富。因此,委托专业的中介公司办理房产过户,省时、省力、省心,是多数消费者的首选。
4:付款关
付房款是客户最为担心的一个环节,少则十几万,多则几十万的房款,一旦出了问题,购房者将蒙受巨大的损失。在房屋买卖中,确实存在着房产交割的风险。买方担心把钱交给卖方而产权过户中如出现问题,会拿不到产权证;卖方担心产权证办到了买方名下,买方拖欠房款。
建议:针对上述情况,一些大型正规中介公司纷纷推出“居间中保”服务,买方把房款交给中介公司保管,卖方把原产权证交中介公司保管,中介为双方办理产权过户,新产权证拿到后,中介一手把房款付给卖方,一手把新产权证交给买方,从而确保了双方的利益。
5:交验关
物业交验是买卖交易的最后一个环节,如果能够顺利完成,客户随即可以安心入住,原业主也不再对房子负有责任了。
建议:物业交验时,中介公司会提供一份《物业交验单》供买卖双方填写确认。验房的内容主要包括:物业是否与合同约定的一致;所售房屋里的家具等是否已搬空;钥匙是否已交付;水电费、煤气费、电话费、有线收视费等杂费是否已经结清等。
四:风险控制核实房东身份
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