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惠州惠阳的房地产升值空间大吗？

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发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

惠州惠阳的房地产升值空间大吗？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

惠阳的房价现在说实话真不适合买了，为什么有几点！

首先第一点惠阳的房价不便宜，原来以为是价格洼地，跟深圳比确实是低价位，但是为什么光看深圳呢？看看北京周边，上海周边，广州周边可选项太多了，没必要在这死磕。投资客都不是傻子！

第二光拿惠阳来看如果周边只有深圳，没有广州没有东莞，没有佛山那么惠阳的房价确实可以买，但是别忘了，深圳周边有东莞，等桥修好了还有中山，东莞市的房价和中山的房价比惠阳我认为肯定买东莞和中山不买惠阳！

第三不论是投资还是自住，我认为广东全省买那里都行，那里房价低买那里，为什么？因为以后的广东肯定要打造城市群的，以后的地铁高铁高速公路发展肯定会铺天盖地，不要说现在觉得偏僻，以后就知道了！现在广东全省打造的就是同城化！这是以后的趋势！所以惠阳选项就会排出！

第四表面看惠阳第一不限购，第二开发商拿地比较热衷于惠阳，反观看惠阳的二手房，几乎卖不掉，投资客占比6:4，大部分都是投资客，小区入住率太低，加之待开发土地太多，这些高库存不是一点半点就能消化的！跳入这种泥坑你想出来太难了！

第五现在大环境下想涨起来太难了，首先是调控期，二是利率上浮，三是房住不炒，四以后的房地产没有政策上的优惠是涨不起来的，只会更加严厉！

回答于 2019-09-11 08:43:50

惠阳还有升值空间，首先惠州市作为粤港澳大区唯一不限购的城市，这一点本身就是优势，其次惠州最有潜力的区域就是惠阳跟大亚湾区域，为什么怎么说呢！

因为惠阳区紧靠着深圳坪山龙岗。而龙岗的房价已经到了5万，而坪山的已经到了4万人民币了！

然而深圳的流动人口2019年经过统计在3200万左右，常住人口2500万人，而在深圳有房的人不超过1000万，在减掉300万回家发展的人，那还有1200万人口该何去何从，减掉200万能买深圳的人，还剩下1000万人口。

而惠阳2019年的供货量才3万套住宅，

尤此可以想象一下，这1000万的人口注定是外益，从1000万当中抽出3万人来买，那供货量完全是不够的。

深港会一小时生活圈，惠阳就是其中，加上深圳1.4万亿东进战略。惠州政府也针对了深圳东京战略做出了海绵计划，做好产业孵化基地，最大的收益就是在惠阳大亚湾，加上未来的地铁通车后这里的价值不同而遇。

压力只是暂时的，时间会带给你回报。个人建议忍忍就过去了，加油

回答于 2019-09-11 08:43:50

首先说我个人的结论：升值空间不大！

房价上涨、楼市升温的因素

重大政策的实施或利好消息

市场供求关系

社会发展程度与人口增长规模

政府调控

一、重大的利好政策

目前是看不到有什么重大利好政策落地或风声传出来。关于深圳地铁14号线惠州段也受限于惠州常住人口不达标而被叫停。


去年7月出台的《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》一文，明确提到：申报建设地铁的城市一般公共财政预算收入应在300亿元以上，地区生产总值在3000亿元以上，市区常住人口在300万人以上。

这些年稍微关注惠湾楼市的人基本都听说过一个叫做深圳东的概念，这是什么鬼？无非就是在临深地区安家，在深圳工作，地铁通勤，工作回家两不误。目前惠州地铁项目暂时是凉了。关于深圳向东扩张，临深地区面临一次起飞的机遇，其实也是扯淡。深圳直接绕过惠州，去了一百多公里以外的汕尾划了块468平方公里的飞地，直接不带你一起飞。你怎么办？也向东扩？去和汕尾接壤的惠东老区扩吗？

二、市场供求关系

惠阳多大？1208.6平方公里（含大亚湾的293平方公里）。去年在建的商品房建筑面积是多少？是1300万平米！如果以140平为一套的话，市场上还有92857套待开盘！翻开最近5年惠阳的房地产数据发现，这些年投入房地产市场的资金年年加码，一年几十亿的加，意味着什么？意味着房子只会越建越多！待上市的套数会突破十万套以上！问题是惠阳共总才多人？61万不到！有这么多刚需吗？没有，只剩下了炒！炒临深，炒完临深炒地铁。

东莞839万人口，8000多个亿的GDP，2倍于惠阳的面积，去年房地产开发投资为737亿，不到其GDP总量的9%！销售728万平米，1235个亿（均价1.7万），这才是房产升值的潜力股啊！

问题是惠阳的GDP总量才544个亿，去年的房地产投资便占了其GDP总量的35%！以上种种的数字说明了什么？说明了惠阳的房子真的建得太多了！房子建这么多，说明市场早已是供大于求了，特别在如今经济下行的时期。

三、社会发展与人口增速

不用说都知道，现在整体环境不比以前了。目前支撑惠阳经济的仍然是工业制造业，占比达5成4。去年一年制造业和前年的差别有多大，看一看下图的走势。工业增加值下降，说明产能下降了，利润减少了。房子越建越多，有钱人却越来越少，房子上涨的动力在哪？在常住人口方面，其实增速一年也就1.5个百分点，几千人，房子却是一年上万套的累计。人口增长速度远远赶不上房子上市的速度，市场还是供大求。既然是供大于求，那也就意味着不会出现爆发式的上涨空间。这点可以从前年的均价和去年的均价看出来。2016年均价上涨是受到刚规划出台的14号线直通罗湖好消息刺激，炒了一波。


四、政府调控

政府不遏制房价都是好的，你还想他帮着你涨？户籍政策也只会越来越宽松，不会造成一户难求的现象。现在惠湾地区只要有2年连续社保和居住证及房产可以直接落户。不过用于发展的地块只会越来越少，开发成本只会越来越大，房子？当然也会水涨船高。

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