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七十万的商铺,年租金三万,值得投资吗?
商铺,租金,回报率七十万的商铺,年租金三万,值得投资吗?
发布时间:2019-02-08加入收藏来源:互联网点击:
购买商铺现在受到很多人的鄙视,所以市场上整体来看商铺的转让比较清淡。有关商铺购买的咨询却在增加,这说明大家对此类投资的确是比较谨慎。这是好事情。
先就字面上的数据来理解,70万元购买商铺年租金3万元,大致相当于4.3%的年化收益率。
这个收益水平相当不错。以中部省会城市南昌为例,目前市面上出售的商铺,大部分年化租金回报只有3%左右。公寓和写字楼的回报率有的会更高,可能达到4%~5%。至于住宅就根本谈不上什么租金回报,基本上是在1%~2%之间。
另外,4.3%的收益率与大部分银行理财产品相比较,也是一个较为适中的数字。
假如我们进一步增加对商铺其他因素的考虑,结论可能发生变化。
第一,结合考虑该商铺还剩下多长的使用年限。毕竟商业地产通常只有40年的土地使用权,将来到期以后很可能需要续费。如果你的剩余年限已经25年都不到,肯定就划不来。
第二,要考虑未来商铺租金的变化。如果他现在每年能做3万元,但是这个借据的商业氛围正在退潮,也许5年10年以后只能租2万1万,甚至出租不出去,那我们肯定就不能买。
第三,要考虑拆迁的风险以及拆迁的补偿政策。有的城市商铺拆迁的结果是很糟糕的,你要避免遇到这样的情况。
第四,要考虑自己的投资定位。如果我们这是一笔短期投资,我们的目标是获取房价上涨的收益,那么购买商铺不是正确的选择。
回答于 2019-09-11 08:43:50
傻啊,有几个投资商铺的靠租金回本,商业地产40年产权,就算一个月不拉的收租金,不考虑后期上涨因素,40年也就是120万,这是理论上的,因为土地期限是从开发商拿地开始算的,加上前期,建设,销售,真正交房时剩余期限远不到40年。拿到手里还得装修,等着周围商业全部开业形成气氛,还必须考虑到空档期,因为经济下行,实体店很难生存,不可能一直有人承租。这种计算还是基于全款购房,不考虑贷款利息。就算不赔钱,让你拿出70万,给别人买套商铺,40年以后无息还给你,你愿意吗?
真正买商铺的,都是用来做金融杠杠。房子到手自己简装一下,或者干脆让一年房租由租户装修,限制好业态,比如餐饮这种污染大的,前期还要改造排烟和下水隔油,比较损害房屋。
只要开业,正常经营,可以找专业公司进行评估,商铺和住宅不同,全部价值都在经营上,空置的商铺一文不值。你要是有本事,租给银行,或者屈臣氏麦当劳这样的大品牌,估值翻几倍也是有可能的。
拿着估值报告去融资,贷出来的钱继续生钱,月租用来还贷,折腾几套资金链就丰满了。
回答于 2019-09-11 08:43:50
我们要知道商铺一般属于商业用地,产权只有40年,租金回报率是不能与商业住宅进行比较的,也通常表现为租金回报率是商业住宅的2到3倍。
从题文表述来看,年租金3万,商铺70万,租金回报率=3万/70万=4.29%左右。
再来看看剩余产权,产权它是从开发商取得土地使用权之日算起的,而不是你购买之日算起。不好整的土地,可能建造过程都要十年,即使短的也要两三年。与此同时,如果你买的是二手商铺,它的产权剩余期限还有多长呢?
假设未来房价不涨,租金也不涨,或者涨幅刚好对冲通货膨胀,按照三万的租金回报,70万需要23.33年,你的剩余产权还有23.33年吗?也就是超过23.33年的时间才能开始赚钱。
显而易见,该商铺是不值得投资的。当然,具体情况要具体分析,比如该地区有没有改造的可能,以及未来人流量是否增加?不能单单的从目前的租金回报率去分析某种固定资产是否值得投资。
但是从租金回报率的立场来分析,该商铺估值偏高,不值得投资。如果租金回报率能达到百分之七八,那么便是属于较为合理的估值水平。
但是的但是,周边的类似商铺估值都这么高的话,那么可能存在隐性的投资机会,比如未来改造,政府政策,人流量增加等等,对具体情况可以适当的进行分析——但仍要考虑,实体门面逐渐被互联网取代的风险,即投资价值会越来越低,不同于商业住宅。
回答于 2019-09-11 08:43:50
可以入手!如果有稳定的租金!不能光算租金,应该再算增值和租金递增!我一个门面当时一个10万,一年才租800块!后来增值租金约来越高,现在租金5万一年!反正150万有人买我没卖!
回答于 2019-09-11 08:43:50
投资70万的商铺,而且年租金只有3万元,这种商铺不值得投资,建议放弃投资会更好。
商铺的回报率
根据市场商铺的平均回报率的数据,年回报率最起码要达到6%以上才考虑投资的价值。
投资商铺的成本是70万元,年租金是3万元,计算这间商铺的年回报率为:3万/70万*100%=4.28%,年回报率只有4.28%,回报率偏低。
根据这间商铺的回报率4.28%来计算,租金不增不减,而且商铺不能控制,需要23年零4个月才能收回成本,这个年限收回成本未免太长时间了。
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