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南京楼市起起伏伏，今年下半年会迎来“爆发”吗？

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发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

南京楼市起起伏伏，今年下半年会迎来“爆发”吗？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

人不管是谁都无法看清现实中的一切，大多数人只希望看到自己想看到的和想要的现实而已。

------尤里乌斯.凯撒

注：本文太长且时间有限有些问题难以彻底论述到位，若引起反感请勿怪！

这个思想对于中国人看楼市或房价的心理体现得一览无遗，以至于对于近几年房价暴涨无产者愤怒但多产者忐忑！

其实中国楼市跟各发达资本主义国家很多年前的圈地运动性质基本相同，在资本主义初级阶段的数十年里土地和固定资产价格暴涨都曾出现过，也都在不久的后来出现过数十年的暴跌，经济发展的正常规律而已。只不过固定资产跟那些国家相比有一个最根本性的区别：我们的土地没有私有化，只有使用权而没有产权。因此我们固定资产的命运受着市场规律和政府政策的双重影响，并且在经济状况处于非重大危机境况下政府政策影响更大。

有了以上简析我们再去看新建商品住宅成交量和房价心态也许就会平和很多，这一年来不仅是南京而且全国70个典型城市的楼市基本上都是起起伏伏（有西安等个别城市因为2015～2016年起房价随货币暗地宽松而雄起时跟迟了，所以到至今补涨）：1、起伏最快的是三四五线城市，自2016年起随着“去库存”政策的推进至2018年中期，这些城市的一手房房价平均上涨了1~1.5倍，交易量更是呈几倍甚至十几倍增长，但近一年房价有出现不同程度的下滑，交易量迅速降低，这种状况基本上是政策之手操纵结果而与市场规律几乎无关，因为这次地方政府“去库存”的手法是拆迁补偿不给现金而是发等额房票，规定只允许在当地购房才能使用，并且这些城市基本上不受“三限”政策约束，那么当地商品房交易量和房价不暴涨怎么可能呢？但如果仔细研究这些城市近几年二手房的交易量我们会发现欢腾的背后透着悲凉，对于整个房地产市场没有二手房交易量的支撑一手房热销的状况无法持续。2、起伏次快的是准一线和二线城市，自2015年起至今一手房交易量起伏不定，显性房价跟二手房倒挂（有很多城市捆绑车位或精装修加价或出售房号后未必低），主要是在此期间各地政府跟中央政策的多番博弈所致，试看出台的关于人才落户的政策“从全日制本科降低到只要有国家教育部门承认的大专学历证书就行”可以看出各城市政府特着急啊，但央行信贷之手不放成交量依然难以扩大，试看哪次商品住宅成交量和价格上涨不都要在货币极度宽松的背景下才会出现，这次为什么央行不放了呢？是因为中国居民的贷款量和存款量之比已严重威胁到金融体系的安全了！所以这些城市房产的交易量和价格接下来不仅难以“暴涨”，而且下滑风险在今年下半年会开始增大，除非中国的经济面特别是实体经济出现了非常大的起色让更多人的收入大幅增长（从目前看这个情况几乎不可能出现）。3、一线城市的一手房成交量已经可以忽略不计，因为每年北京上海二手房交易量几年前就超过了70%现在更大，房价稳定性特别好因为城市的吸引力毕竟很大，但因为房价已经太高所以房价“暴涨”也难以出现。

回到核心话题，在不出现重大经济危机的情况下，无论是多产者期待的“暴涨”还是无产者期待的“暴跌”都难以出现：一是中央目前想要的就是一个“稳”字所以通过央行死死控住信贷额度，以防止出现金融体系崩溃；二是国民自身住房购买力也已基本消耗殆尽，想要买就要卖，但关键为了结婚生子的最刚需的群体在现有房价下实在是负担不起，所以交易量很难大幅提升；三是政府房地产税出台的呼声像一把利剑一样悬在多产者头顶，真落下来伤害力很大，按现有价格统计中国固定资产价值约450万亿（不包含部队、小产权房等没有登记的房屋），若一年有10%抛售就意味着45万亿货值（2018年房地产对GDP的贡献只有10几万亿，当然这个产值也算非常非常高了，属于低效产值），想想那时房价的跌落将会悲惨到什么地步！四是需抛弃“暴跌”的幻想，如果出现了就意味着刚需更买不起房，因为每次伴随着固定资产价格的暴跌都会出现失业率急剧上升，特别是一线劳动者失业率更高，没工作何谈买房啊！

在经济规律的主导作用下，从投资角度看：有幸在2016年以前购房者确实是行业发展的获利者，但建议部分房产尽早获利了结，下一个周期不排除收益会不同程度降低；在2016年后买房已很难谈上能否获利而且亏损风险会加大，因为对于个体投资者房价每年上涨约10%交易时才能保本（具体测算本文不再详述）；现在还想继续购房投资的需谨慎，亏损概率大过获利概率。从刚需角度看：不买房结不了婚或孩子上不了学，所需要的真正价值与房价涨跌无关，该买就买了！

最后提醒大部分多产者，你的资产计算是扣除至少两套优质房产后和所欠借款额度后才是，这个也才是支撑自己消费的真正资产额呵呵。

回答于 2019-09-11 08:43:50

南京二手房挂牌量6万套，新高，自己想

回答于 2019-09-11 08:43:50

杯满则溢月圆则缺

回答于 2019-09-11 08:43:50

南京下半年的楼市交易量还会持续火热，虽然没有三四月份的大爆发，但是整体来说还是会比较热，因为从目前来看下半年各大房企的预计推盘量还是非常大。

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