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2019上半年深圳楼市都发生了什么，你怎么看？

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发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

2019上半年深圳楼市都发生了什么，你怎么看？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

深圳2019年上半年局部小阳春，整体横盘。感觉已经是黎明前的黑暗了。

回答于 2019-09-11 08:43:50

01.数据层面。

2019年上半年深圳楼市新房成交套数为17681套，成交面积为172.05万平方米；二手房成交套数34438套。相比2018年上半年成交量（新房住宅1.28万套/二手房3.8万套）整体上涨2.3%，特别是新房住宅成交量1.7万套创下近3年新高水平，不过二手房出现一定幅度下滑，降幅10%左右。

新房成交量暴增原因在于粤港澳大湾区规划方案公布、利率上浮下调以及各类小道传言利好（如央行新版征信上线等）。另外一个主要原因是转介，自2018年下半年以来，新房市场表现不佳的前提之下，开发商不得不开启二三级联动来促销。

二手房成交量下跌，主要原因在于受三价合一长远影响：税费成本、豪宅线多年未调等；刚需客热衷于买新房、省税费，少量改善置换客为学位或其他需求选择二手房。

02.真实市场层面。

2019年上半年一共备案45个项目，剔除一些写字楼/保障房等，仅有36个项目（含公寓），整体去化较为一般，仅2个盘售罄。

实际上，新盘整体与去年下半年11月左右市场表现差不多，可具体查看2018年12月数据3375套，但又相比2018年上半年又多了一道二三级联动带来的刺激成交。

侧面来看，整体上半年真正值得入手的新盘不多，大概有华强城三期、半岛四期、阳光粤海、宝能城西区、海纳公馆等，如果挑剔些甚至这些都看不上。在此看来，打新仅此一般，如有学位+改善置换需求的不如二手房。

从月度数据来看，2019年上半年转折点在4月，出现明显转变，引发市场较大的变化。但鉴于网签数据滞后，从实际市场来看，真正转折点在3月，迎来楼市巨变，成交量大幅翻涨。

03.下半年市场预判与置业机会。

从中介开单量来看，4月能达到2500套/周；5月直接跌进1500套/周，甚至还不到；6月出现一定反弹，也仅有1500套/月。

简单来看，6月网签层面上的数据比5月（很多为4月实际成交数据）差也在正常中，那么7月网签成交量可能会跌破6000套大关。

后市走向如何？随着传统淡季7/8月的来临，市场估计不会太好过；9-10月或许在开发商营销变通下迎来一波如3/4月小高峰。

2019年深圳楼市真正压轴大戏或在下半场，比如上塘的金茂府、宝中的都市茗荟/云玺锦庭、真前海的招商前海湾、景田的天健天骄以及光明龙光玖龙台二期、星河天地二期等。