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国内地产前100强中80%已经进入养老地产，养老地产与传统地产的区别是什么？

地产,模式,项目国内地产前100强中80%已经进入养老地产，养老地产与传统地产的区别是什么？

发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

区别三、操作性：住宅而言，开发商将住宅卖出后基本就万事大 吉，住宅的使用价值就开始在消费者手中体现。而养老地产在销售或出租过后，是不能直接进行消费的，这时的养老地产项目在某种程度 上是不具备使用价值的，需要组建各板块的运营团队才能服务于老人， 养老地产的“软硬结合”在老人身上的价值才得以体现。

区别四、对建筑，装修要求：普通住宅对建筑物业要求相对简单， 能满足居住、停车、散步、安全等功能即可，对层高、荷载等的要求也不高，而且标准已经非常成熟。但养老地产对建筑的楼层、坡度、通道宽度、扶手、消防、房间面积、风雨连廊、无障碍设施、适老化设计、医用电梯等都有很细致的要求，任何一点差池都有可能大大增加项目开发成本。

区别五、销售（持有）模式：住宅的销售模式较为简单，通常为直接销售，买卖两清。然而养老地产的形式多样，一般而言分为两大类，多种模式。第一类、销售+持有模式；第二类、全部持有模式(押金制、会员制、保单捆绑制)；

区别六、投资回报形式：对于开发商而言，养老地产的投资回报形式有四种：一是一次性销售获利，二是后期持续经营收益，三是物业升值，四是资本市场收益。而普通住宅的投资回报形式主要通过销售来实现。销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是养老地产投资回报的最主要形式。

以上为人民养老论坛编者之一家之言，欢迎关注人民养老论坛，欢迎交流点评指正。

回答于 2019-09-11 08:43:50

养老地产与传统地产的区别有：

1、功能：

住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等功能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，为人们提供一个能够遮风档雨的休憩之所。

而养老地产所要承载的功能就较为复杂，养老地产最一般的功能是为中老年人群提供养老、养生、医疗、康复等核心需求的基础设施，承担所提供服务产品的功能，对人而言就是满足中老年人人群的多元化养老需求。

同时养老地产还可以承载其他功能，例如餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能、社交功能、教育功能、农业采摘功能等等，就因为养老地产的功能要求灵活多变，故导致对其操控也就相对复杂。

2、客户：

住宅的目标客户一般分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户。投资性客户是依靠买后出租及房产升值获利。而自用型客户是买后自用（不论过渡型居住还是永久性居住）。

但养老地产的客户则包括养老地产各功能板块的投资商和运营商，如养老运营机构、医疗运营机构、教育运营机构、餐饮运营机构、农业运营机构、商业运营机构，还包括目标消费者（老人）及其子女三大类群体。老人群体客户根据年龄、身体状况、可支配收入、家庭结构等分类，又分为了养老养生客户、医疗康复客户、休闲娱乐客户、度假旅游客户、文化教育客户、投资理财客户等等。

所以在项目开发前期需要去认真研究市场，研究不同类型客户群体的消费特点，根据客户的需求来设计功能和业态布局。在项目后期运营管理阶段，更要有针对性地提供特定客户群体的服务产品和差异化服务，包括如何处理好老人子女的关系，如何处理好投资客的收益问题。客户群体的差异性极大，就要求后期运营团队服务效率和服务意识，区别于普通住宅提供的一次性销售和物业服务，养老地产的开发运营难度可想而知。

3、可操作性：从地产开发角度来讲，养老地产操作的复杂性从客户区别上就可见一斑。对于住宅而言，开发商将住宅卖出后基本就万事大吉，住宅的使用价值就开始在消费者手中体现。而养老地产在销售或出租过后，是不能直接进行消费的，这时的养老地产项目在某种程度上是不具备使用价值的，需要组建各板块的运营团队才能服务于老人，养老地产的“软硬结合”在老人身上的价值才得以体现。

4、对建筑、装修的要求：

普通住宅对建筑物业要求相对简单，能满足居住、停车、散步、安全等功能即可，对层高、荷载等的要求也不高，而且标准已经非常成熟。

但养老地产对建筑的楼层、坡度、通道宽度、扶手、消防、房间面积、风雨连廊、无障碍设施、适老化设计、医用电梯等都有很细致的要求，任何一点差池都有可能大大增加项目开发成本。

从装修的角度来说，在前期设计的时候需要从后期运营的实际出发，以老年人的安全性、实用性、舒适性为主体，符合后期运营效率的理念，比如开关按钮便于轮椅触及，门牌有趣味性方便老人记忆，适当降低洗手台高度，卫生间各类洁具设置扶手，浴室布局考虑护理人员陪同空间，室内主要交通路线有足下灯，墙体做钝角处理，地板注意防滑，使用不同的色块来区分功能区等，需要考虑到的细节很多。

5、销售（持有模式）

销售+持有模式的项目通常包括住宅、老年公寓、养护院（护理院）三部分。

住宅(包括普通公寓和别墅)用于销售，是回收资金的主力，并对持有型物业形成了支持；

老年公寓嵌入普通适老化社区里，可租可售，养护院主要接收不能自理老人，持有经营的物业，同时对住宅的销售起到促进作用，增加了产品的丰富性。

持有型养老地产项目的产权仍在经营者手里，出售的是使用权。持有型养老地产目前常见模式有三种：押金制、会员制、保单捆绑制。




6、投资回报形式：

对于开发商而言，养老地产的投资回报形式有四种：一是一次性销售获利，二是后期持续经营收益，三是物业升值，四是资本市场收益（目前还没有出现）。

而普通住宅的投资回报形式主要通过销售来实现。销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是养老地产投资回报的最主要形式。




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