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国内地产前100强中80%已经进入养老地产，养老地产与传统地产的区别是什么？

地产,模式,项目国内地产前100强中80%已经进入养老地产，养老地产与传统地产的区别是什么？

发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

问题补充： 伴随着老龄化进程的加快，失能、高龄、空巢和独居等养老服务重点对象将大幅增加，同时也成为了养老需求的重大出口。解决这部分弱势老年群体的问题，将成为解决养老难关的关键，同时也是养老市场发展所需要关注的重点。
在此背景下，房地产商和保险机构纷纷进行养老地产行业，凭着自身经验及资金实力，已成为养老地产行业的重要参与者。截至2017年底，全国已有超过80家房企进入养老地产领域，17家险企进入或拟进入养老地产。

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

所谓养老地产，是“养老+地产”的一种复合地产，这种模式是将房地产开发与创造老年消费生活方式密切结合，将房地产业和养老相关产业进行整合，从而将养老养生的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合性的老年人居生活，它既是养老地产的一部分，又是地产发展形态的新突破。

养老地产的这一典型特征决定了其开发模式的多样化，不过目前看来，主要以嵌入式开发、酒店式开发、乡村式开发和复合式开发为典型开发模式。接下来我们详细解读。

1.嵌入式开发模式

（1）嵌入式开发模式的特点

嵌入式开发是指开发投资企业借助周边的环境与生态资源，在新建的大型住宅项目划分出部分地块作为养老组团进行建设，为其提供配套设施和相关服务内容（如养老公寓的适老化设计以及提供医疗护理、文体娱乐、精神慰藉等相关养老服务），以此概念吸引购房者或投资者。

嵌入式养老地产开发模式通常由大型房地产开发商投资建设，为获得相对低廉土地价格，选址往往远离城市。因此交通不够便捷，周边相对缺乏医院、超市、银行等基础服务设施。随着逐步完善的项目配套，以及通过项目概念吸引客群，提高产品知名度，随之带动其周边地价的增长，从而提升周边的基础设施环境。

大部分楼盘会在地产项目基本成熟之后，再在其中的养老组团配备相关的养老服务（如养老组团应当具备的医疗护理、活动中心、生态公园等）。于是便可以降低配套设施的建设数量，促进养老组团同社区的其他组团共享服务资源。

此种模式中的养老公寓通过产权式销售以获取产权收益，由于其模式成熟易复制，有利于资金快速回笼，投资回收期较短，开发风险较小，因而受到大多的房地产企业开发建设养老产品的青睐。

但同时也存在一定的弊端，例如采用这种模式不能很好的挖掘养老产业的利润点，也会因此无法享受持有物业所带来的增值与溢价收入。

综合来说，嵌入式养老地产开发模式是国内开发养老地产的一种比较常见的方式，有利于地产开发商走差异化产品路线，吸引新的客户群体。要想做成此种模式的成功案例，应当首先在规划开发时，以居家养老方式为基础，将养老组团划分为小型居住组团，控制老年人的比例在适当的范围内；同时还要分别依据养老群体、准养老族以及其子女设计满足不同消费需求的产品形态，以构建复合型的社区空间网络。

养老地产嵌入式开发模式

（2）典型案例

万科的良渚文化村是作为一个较为成功的案例。其选址位于杭州市区西北部，与市中心相距18公里，区位紧邻4A级良渚古城遗址、大美丽洲旅游中心区等，拥有丰富的自然生态优势与人文历史资源。其中文化村占地667公顷，基础设施配套十分齐全，包括良诸美食街、玉鸟流苏步行街、白鹭洲酒店、随缘嘉树医院、幼儿园、公共巴士、蔬菜市场等。

万科的良渚文化村俯瞰图

2011年，杭州万科的第一个养老社区随园嘉树落地余杭良渚，并于2013年首次开盘。项目占地100亩，建筑面积63853㎡，规划建设58937㎡的健康公寓（占用地面积的93%），5381㎡的公共配套（不计容），和4571㎡的“金十字”养生休闲区（占用地面积的7%），容积率为1.0，绿地率为35%，建筑密度22.73%。健康公寓是共17栋5~6层多层产品，其中1栋为需要辅助的老人护理区，共包含96个床位，1栋康复中心，其余15栋为生活自理老人生活区域，分为75㎡、100㎡、111㎡三种户型，共575套房源。另外，社区还配有地下车库11073㎡，提供230个车位。

随园嘉树配备二十四小时特色管家服务，涵盖了多项服务内容，可简要概括为“智能社区、健康管理、舒适生活、尊荣享受”四大板块，处处体现出对于老年人的人性关怀服务。配套有完备的康复中心和养生场所，创造具有养老性照料关怀的开放性空间。

万科良渚文化村随园嘉树项目

随园嘉树俯瞰图

随园嘉树布局示意

随园嘉树内部空间

周边先期已建成若干个住宅项目、度假式酒店以及良渚文化博物馆等公共设施，使得随园嘉树依托整个“大良渚”的优美环境和成熟配套，为老年公寓的打造提供了得天独厚的有利条件。

2.酒店式开发模式

（1）酒店式开发模式的特点

随着酒店行业的发展逐步面临困境，各酒店纷纷采取措施寻求产品升级或市场转型，想要将过剩的产能转移部分到其他行业，实现行业内部的可持续发展。其中酒店业与养老产业的结合恰如其分，成为市场上一种新兴产品类型，既可以实现酒店的转型发展，有有助于缓解国家的养老负担，因而具有蓬勃的生命力。

酒店式养老地产的开发是其顺应当前的老龄化社会需求而兴起的新型业态。即是在酒店先前发展的业态基础上，以酒店资源作为载体、引入养老行业所需配备的服务体系，从而形成一种新型的复合地产开发模式。

养老地产酒店式开发模式

此种酒店式养老型住宅以酒店建筑为载体，具有独特的物理空间结构和服务优势：一是养老公寓本身在空间规划设计上就同公寓式酒店相似，因而具备产业转型的优势条件。二是酒店的服务管理形式与养老公寓有相通之处，可以将很多经验都引入养老服务体系之中。

酒店式养老模式主要具有两大特色，即生活托管和星级住宿。这种模式通常是按照星级酒店的标准进行设计打造，由其自身的管理团队作为物业管理中心，提供住户较高标准的优质生活环境，以及长租型的适老性公寓和专业化的酒店式养老服务。

此种模式集养老、酒店、护理、服务等多种业态的适老功能，在长期为住户提供居住环境的基础上，支持医疗保健、购物餐饮、文体娱乐、物业管理等综合性服务。

酒店式养老模式既兼顾了居家养老所需求的优良环境，又发挥了机构养老医疗护理方面的配套优势，实现老年人对于高水准、一站式的养老需要。

由于此种模式的客群多中老年人，虽然能够为其提供星级酒店的管理服务，但由于普通服务人员缺乏对老年人生理、心理特征的了解，往往不能为老人提供区别于星级服务的养老服务。因此，在酒店转型为养老产业时，对酒店物业的适老化设计及对工作人员的养老服务培训至关重要。

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