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国内地产前100强中80%已经进入养老地产，养老地产与传统地产的区别是什么？
地产,模式,项目国内地产前100强中80%已经进入养老地产，养老地产与传统地产的区别是什么？
发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：
（2）典型案例
绿城乌镇雅园位于长三角腹地，以长三角地区的中高端阶层的老年客群为目标客户群。它坐落于国家5A级景区——乌镇，项目总面积约为60万平方米，采用的是新民国建筑风格，以原生态自然景观，加以江南园林式造林手法，诗情画意，师法自然。项目规划有单层别墅、多层公寓、小高层公寓等多种产品类型。
乌镇雅园总体布局
该项目分结合场地的湖泊等生态资源，围绕白马湖布局，开发三类产品：
养老地产：颐乐学院、国际养老中心、养生居住区；具体包括中式单层养生别墅、新民国风多层电梯公寓、高层公寓和颐乐学院四种物业形态。
健康医疗：提出医养结合，引入雅达国际康复医院、医疗公园、雅达银龄汇老龄用品展示体验中心。
休闲度假：结合生态资源，引入高端精品酒店，打造特色商业区和五星级商务休闲度假酒店。
从规划上来看，乌镇雅园在规划之初就设立了休闲度假模块，整个项目与乌镇的东栅与西栅建筑风格和情怀保持一致。从产品设计来看，地产产品以72—90㎡中等偏小户型为主。配套产品包含300亩的生态湿地，白马河，原生态利用建设生态公园，白马湖畔、颐乐农场、高端商务休闲五星级酒店，成为度假旅游产品。从目标客户来看，以杭州、上海、北京的老年人为主，户型设置为两居或三居，可以满足老年人度假或家庭度假需求。
乌镇雅园分区鸟瞰图
5.四种开发模式的对比
通过对上述四种开发模式的优缺点的研究，除去复合功能养老地产的客观影响因素，以下选取土地获取、开发特征、运营模式以及市场客源等四个主要影响方面进行对比分析。
（1）土地获取方面
无论是选取何种开发模式，为了获取土地主要来源都是通过招、拍、挂的市场化途径，使得土地成本较高。而土地成本的高昂导致具有复合功能的养老资产对资金需求量极大，各项养老地产的配备服务设施、实现服务功能，都需要大量的土地作为支撑。
嵌入式养老地产一般选址城郊，土地成本相较略低，养老组团作为社区其中的一个配套，也不需要过大的投入。通过与当地政府的合作，乡村式开发模式能够获得相当部分土地政策优惠，此种模式有利于增加农户的基本收入，帮助缓解部分剩余劳动力的基本就业问题，同时能够通过项目建设改善乡村的空间风貌，可以作为新农村建设的新思路和缓解养老方式的有效途径。
（2）开发特征方面
比较不同模式的开发特征：
嵌入式养老地产是在普通住宅地产的基础上嵌入养老组团，在项目开发成熟后，再置入相应的养老组团和配套的养老服务；
酒店式养老地产是从普通酒店产品到养老地产的转型，通过产品业态的结合以提升地产项目的附加价值；
乡村式养老地产则是将乡村建设与养老设施进行结合设计，通过项目方与村民进行合作过程推动互利共赢，形成一种新型的产业模式；
复合式养老地产往往前期投资规模巨大，其以养老作为主要的吸引卖点进行着力开发，注重后期规划建设的分期性布局和对养老产业的品质化提升。
（3）运营模式方面
嵌入式养老地产是指在将房屋建好后，委托另一物业公司进行后期运营，而不直接自持经营管理，这属于销售房产产权的方式。
由于销售环节结束即完成了资金回收，这种方式能够有效避免持有运营的风险，具有模式复制成本低、风险小等优势，有利于迅速实现资金回笼。同时由于其主要收入来自于对养老地产产权的销售，但后期未能实现对养老地产的利润度充分挖掘，因此无法分享后期物业经营带来的增值收入。
酒店式则主要采用出售使用权的模式。这意味着相对要高的资金要求和较长的投资回收期，如果企业既开发又运营，通过产权持有和委托专业化的团队运营管理，则可享受养老服务带来的增值收入。
乡村式养老地产开发商前期项目整改与建设发初期投入较大，通过寻求相关政府合作，出售养老地产的使用权，可获得收益，从而快速回笼初始资本。但是因为乡村普遍缺乏相应的医疗康复和配套设施，后期的养老服务品质难以保障。
复合式养老地产将建设与运营进行结合，通过开发养老住宅、配套服务、医疗旅游等相关的产业链环节，丰富养老产品构成及利润来源途径，从而使得后期的服务产生溢价增值；但此种模式对企业的经营能力以及社会资源的整合能力有较高要求。而且由于其初期投入大，投资回收期长，对企业资金也要求更高。
（4）市场客源方面
嵌入式发展模式类似日本的“二代居”的发展模式，其消费客源主要来自邻近社区或是城市内部的老年群体。许多老年人希望与子女邻近居住，既不互相打扰，又可相互照顾，此种模式为这样的需求提供可能性。
酒店式发展模式能够吸引包括本地和有异地的养老群体进行消费，此种类型优势往往是居住环境优良，配套服务齐全。老年群体类型对于异地以自理老人为主，而在本地则不限于自理老人或是需护理老人。
乡村式发展模式的客源往往追求的是远离城市喧嚣的体闲养生，主要包括居住在城市或周边发达地区的中产阶级老年群体。例如一些上海、杭州等城市老年群体更加青睐目山麓、千岛湖畔等环境优美之地的悠闲的乡村生活。
复合式发展模式能够吸引不限于邻近的地区的老人，其更大的客源往往是来自异地的，身体健康且有一定的空闲时间和经济实力的，追寻养老度假需求的老年人。他们积极参与各种社会活动，追求丰富多彩的生活。有调查问卷显示，全国各个省区市都有去往海南的“候鸟”式度假老人，排名前六的省区分别是黑龙江、河北、北京、山东、辽宁和吉林等。
回答于 2019-09-11 08:43:50
诸多的房地产开发商进军养老地产，在笔者看来，养老地产与传统地产的区别主要在于以下六个方面：
区别一、功能：住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等，功能要求较为单一；养老地产最一般的功能是为中老年人群提供养老、养生、医疗、康复等核心需求的基础设施，承担所提供服务产品的功能，对人而言就是满足中老年人人群的多元化养老需求。
区别二、客户：住宅的目标客户一般分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户。投资性客户是依靠买后出租及房产升值获利。而自用型客户是买后自用（不论过渡型居住还是永久性居住）。但养老地产的客户则包括养老地产各功能板块的投资商和运营商，如养老运营机构、医疗运营机构、教育运营机构、餐饮运营机构、农业运营机构、商业运营机构，还包括目标消费者（老人）及其子女三大类群体。
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