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国内地产前100强中80%已经进入养老地产，养老地产与传统地产的区别是什么？
地产,模式,项目国内地产前100强中80%已经进入养老地产，养老地产与传统地产的区别是什么？
发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：
酒店式养老地产的主要盈利来源包括其经营的收益、酒店入住权盈利以及酒店物业持有的增值收益。由于较高的资金要求、较长的投资回报期，通过持有产权和专业化管理有利于获取后期运营的持续收入和打造服务运营的品牌效应。
（2）典型案例
九华山庄坐落于北京市昌平区小汤山镇，由北京九华山庄集团股份有限公司开发，规划总占地2000多亩，总建筑面积160万平方米，自1998年开始运营，为综合型园林式度假村。当时主营的业务为温泉及保健养生，经营面积6万平方米；1999年，在继续拓展休闲度假市场的同时，九华山庄全力进军会议市场，会议接待逐渐成为九华山庄的核心业务。并于一年后，成为北京市郊区度假酒店中第一个年营业额突破亿元的企业。
2002年，九华山庄进一步扩展至健康体检领域，总营业面积增至15万平方米，年营业收入突破2亿元，总资产规模增至16亿元。
随后的2012年，九华山庄正式进军养老产业，并将定位调整在度假、会展和养老三种酒店类型，其中养老酒店占据绝对比重。2012年11月，九华集团在九华山庄一期旧址上建设九华国际养生公馆，该项目一期包括两栋养老公寓楼，分别为5号公馆和15号公馆。截至2015年1月，5号公馆入住率接近100%。15号公馆也于2014年6月开始正式对外出租，当时入住率达到40%。
九华山庄养老公寓产品形态为小高层、高层，其中小高层为经营超期的酒店改造而成。室内单人床、装修风格是客户普遍认可的，此外，走廊层高过低、颜色过于素淡及推拉式浴缸设计是客户反馈集中、项目未来调整的方向。
项目采取“养老酒店”，就是在酒店的模式和品质下做专业养老服务。它是以酒店为服务载体，以养老为主要功能，以全程医养结合为核心特色，以温泉等特色养生项目为主要亮点的新型养老机构。九华山庄通过酒店的物业改造做医养结合的养老机构，在产品形态上得到认可，反映了当前老年人的养老需求。
2017年8月，碧桂园收购九华山庄。
3.乡村式开发模式
（1）乡村式开发模式特点
此种模式主要是由项目开发商和相关政府进行合作开发养老地产，通过利用乡村的自然景观资源及人文资旅游源结合养老服务进行整合开发。
具体操作是开发商和地方政府首先签订双方协议，乡村的农户依照基本需求及“一户一宅”的建房原则获得宅基地，由项目开发商对房房屋进行统一的规划建造，并为其配备相应的基础生活设施等。
此外，基于养老项目的对于环境品质的需求，开发商还需对村庄环境进行综合整治，建设医疗服务、文体娱乐等一系列配套设施，同时开公共发景观空间提供服务。建成后建筑一般为三层左右，在合同约定的期限内，楼下空间仍供农户居住，楼上空间的使用权归开发商所有。其建设所需全部资金由开发商进行支付，由开发商以农家乐住宿的形式对外进行租售。
与分时度假产品类似，置业投资者或者游客购买此类的养老产品，在约定的年限内可以入住，实际上获得的是该住宅的使用权。投资者或游客可以选择不定期或长期居住，也可以请开发企业将其租赁代为管理，以此获得租金收益。年限结束将由所有权人——农户对使用权进行收回。
养老地产乡村式开发模式
此种模式的其主要客源市场主要为生活可自理的自助型老人，一般是居住在城市的中产阶级的老人，他们往往向往乡村所具有独特的气质：良好的区位环境、优质的旅游资源，或者某种悠闲的生活节奏。
部分乡村式养老地产选址邻近风景名胜附近，通过旅游景区的知名度来提升养老项目的特色，以此获取市场客源，满足老年人提高生活质量，亲近大自然的养老需求。
开发商可在此类项目中增加互动体闲娱乐项目来实现部分养老期待，在养老旅游时代来临之际，使得游客可以更多的享受独特的休闲环境与人文氛围，从而打造集居住、娱乐、游览为一体的度假养老项目，增加品牌的吸引力以及项目的价值度。
（2）典型案例
浙江九思村城仙居是由浙江联众有限公司于浙江临安兴建的新型养老模式下的养老产品。其选址坐于浙江省4A级景区——天目山，主要原因在于借助天目山独特的景观气候条件打造优质环境品质。
浙江联众跟当地政府合作，利用九思村周边的农村闲置资源，开发建设养老度假产业。在江浙一带，这种模式产生了广泛的发展，投入了众多的社会资本、人力物力。
其建设标准是由项目公司出资基于统一的标准对房屋进行重建或修缮，将该物业的分时度假权益或是一定年限的使用权销售给老年度假者（原先的住宅产权仍归村民所有，其可自由选择两间进行居住，同时经营一楼餐厅，其余的房间的使用经营权归联众所有，由其统一管理销售）。
联众集团旗下的“城仙居”乡村度假连锁体系，可采取交换模式，供给老年客户可选择任意旗下产业进行居住或出租。目前的建成项目有临安立塔人家、大有桂谷、西坑云海、九思湖畔等，浙江联众同时也计划在千岛湖畔、莫干山脚等地投资开展城仙居的项目开发。
4.复合式开发模式
（1）复合式开发模式特点
复合式养老地产通常以养生乐活为导向、相关配套与延伸产业作为支撑，为实现养老需求，以高度集合的土地资源和专业化服务而形成的一个多功能的聚集区。
纵向来看，养老地产涵盖老年人的整个生命周期：从独立生活区、协助生活区、专业护理区到临终关怀区等为老人提供全方位服务；横向则包含舒适居住、医疗康复、养老乐活、高端护理、文体活动、购物商场等配套的功能业态。
由于其投资金额与项目规模较大，开发建设复合型养老地产时往往采取分期建设方式。例如可以先预留部分用地建设部分型养老住宅和服务设施，在项目运营一段时间后再依据前期需求置入更多的养老产品以及设施服务等。
养老地产复合式开发模式
复合式养老地产一般选址拥有相对便宜的地价的城市边缘区。通过出售部分养老住宅产品的产权，有利于开发企业快速的回笼前期建设资金，并将部分利润随之投资配套服务，以此维持养老项目可持续运营。
此种模式吸引的客源类型多样，既可以购买产权也可以购买养老服务，本地居民和异地养老者也均可以购买养老产品。在产品形态上，项目的盈利方式主要通过纯地产销售项目以及依靠出租产品获得，其次通过提供养老服务，实现老人的养老需求，提升晚年生活的幸福感和充实度。
在项目整体的规划布局上，通过将不同的住宅产品类型进行合理分区，以保证其空间使用的独立性，避免其间相互干扰。由于功能定位以及复合性规划，对土地资源的需求量较大——养老住宅需要配备疗养场所、护理中心、商业餐饮、文娱设施等多种活动场所，为了实现与旅游地的环境协调，其一般选择低密度的开发形式。
总而言之，复合式养老地产拥有较长的开发周期和较大的投入资金，选择此种模式前需充分考虑市场前景及自身资源等影响因素。且相对简单的产品线来讲，涉及的相应的管理运营的类型较多。因为复合式养老地产项目建设时间较长，对开发商的资金要求、运营资质以及团队管理水平都提出了较高的挑战。
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