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农村房屋卖给其它人，所签合同是否有效？是否可以分到补偿款？
宅基地,房屋,你的农村房屋卖给其它人，所签合同是否有效？是否可以分到补偿款？
发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：
农村房屋卖给其他人，所签合同是否有效？是否可以分到补偿款？
农村房屋只允许在集体经济组织内部转让，也就是只能把房屋卖给符合条件的同村村民，农户将房屋买给外村人，是不符合政策规定的，双方签订的买卖协议也是不受法律保护的，是无效合同。如果村里遇到拆迁，受买方是没有权利获得拆迁补偿的。
这几年农村，由于拆迁补偿问题纠纷非常多，其中比较典型的就是一些大城市的城中村、城郊村的房屋，农户私下转让的非常多。在这些房屋被外村人、外地人买去以后，过几年刚好遇到拆迁，这时的补偿款是非常大的一笔资金，而原先的房主往往会以合同无效为由跑回来要补偿款，双方协商不成就会起诉法院判决，而往往原房主人可以获得补偿款。当然，买房的虽然合同无效，但也能够获得补偿，只不过这个补偿和拆迁补偿不是一回事，由原房主补偿受买方的损失，这和拆迁补偿相比就少的多了。
大家都知道农村宅基地，所有权是村集体的，村民只是依法使用，没有权利处置，而房屋是建在宅基地上面的，你买房屋就必须带上宅基地，而宅基地你是没有权利卖给别人的。因此，农村房屋转让是房地一体选择，卖了房子宅基地使用权一并转让，因此，房屋只能转让给有权利使用宅基地的本村人，而不能卖给没有权利使用宅基地的外村人。
明白了宅基地的权属关系，就会清楚拆迁补偿该归谁，就好比你要买老王家的东西，你就付钱给老王家，和老李家是没有关系的。拆迁补偿的三个方面，一土地补偿，土地是集体的。补偿归集体，怎么使用由村民大会讨论；二安置补助，是对村集体成员宅基地被拆迁以后，重新找地方安家的补助，如果不是本村集体成员，安置从何谈起；三是地上附着物及青苗补偿费，就是对拆迁房屋的补偿，这个补偿原主人如果讲点道理，是会给买房的外村人的，只是这个补偿不多。
总之，农村房屋是不能买给外村人的，即使私下买了，合同也是不受法律保护的，在遇到拆迁时，是不可能获得拆迁补偿的。如果房屋买给了同村人，也变更了宅基地使用权人，这个是合法的，遇到拆迁时，买方是可以获得全部拆迁补偿的，和原主人是没有关系的。
回答于 2019-09-11 08:43:50
农村房屋卖给同村符合“一户一宅”条件的农业户口人员，且履行完相关程序的其合同才合法有效。能否分到拆迁时的补偿款主要取决于该农房的产权登记情况。
这是在乡镇从事过村建国土和征地拆迁的笔者，结合现行政策和操作实际，给出的最靠谱的答案。
第一，农房只在本集体经济组织内部的农业户口人员中转让交易，且购买一方要符合“一户一宅”条件。
由于建设农房所要利用的宅基地为集体组织所有，为此，农房转让交易所受的限制条件较多：（1）本集体经济组织内部（目前至少是村一级），（2）购买方为农业户口人员，（3）购买方须符合“一户一宅条件”（当地村委会、国土所会进行审查）。
第二，农房的转让交易应按规定履行完相关程序，其买卖行为才合法有效。
同社之间交易的，须村委会书面同意后，按规定签订农村房屋买卖协议，协议要明确交易房屋的坐落、四至界线、面积、交易金额、产权过户等事宜。同村内跨社交易的，也须村委会书面同意（有可能还涉及调地协议），才能按规定签订农村房屋买卖协议。转让交易达成后要及时办理农房过户手续，以免节外生枝。
第三，房屋拆迁时的补偿主要取决于该农房的产权情况。
对于转让交易的农房来说，房屋已交易完毕完成过户的，在该农房拆迁时，过户后的产权人是补偿的直接对象，其拆迁补偿也是计发给过户后的产权人，与过户前的产权人无关。
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（本文图片来自网络）
回答于 2019-09-11 08:43:50
农村房屋卖给其他人合同是否有效、能否分得，得看是卖给谁。
如果说房屋是卖给同村的村民，且对方符合“一户一宅”政策、经过村委会同意，那当然没问题，双方签订的合同是真实有效的，遇到拆迁安置时，买方会享受一切安置政策。
如果这房子是卖给外村人，那手续就要麻烦很多，比如要经过双方村委会，反正折腾很久才能确保合同有效。
如果房子是卖给城里人，那自不必多说，摆明了这是在触碰国家政策底线，至少这事儿村里、乡镇、县里等所有部门都无权同意，因为国家就没开这个口子。
除非是对方走土地流转程序，通过正规渠道把土地性质改变还差不多（这不就是开发房地产了嘛），若是私下两个人之间的买卖合同，抱歉了您呐，你们这波操作是不合法的哦。
即便两人定下君子协议悄悄买卖宅基地，刚买房时可能相安无事，但一旦遇到拆迁，当面临大额补偿时，指不定原房主就会回来要房子，这种情况下你们的买卖合同是不受法律保护的，即便要打官司，多数也是原房东赢。
当然，购房者也会得到一点赔偿，比如购房利息、装饰装修等等，但这些钱跟安置补偿款比起来算个啥啊……
回答于 2019-09-11 08:43:50
农村的房子的用地是集体所有，如果是集体内部是可以买卖的，如果是集体之外的个人或组织买卖是不受法律保护的。
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