您现在的位置: 首页 > 网站导航收录 > 百科知识百科知识
我想买个二手房，户主的户口不迁走怎么办？
户口,卖方,房主我想买个二手房，户主的户口不迁走怎么办？
发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：
回答于 2019-09-11 08:43:50
你好，谢谢邀请。
合同上约定户口迁出时间，如果不迁出每天违约金多少。房子上的户口目前很多城市的户籍室是没有权利直接迁出的。所以最好的就是用钱来制约房主，比如100的房子，你只给95万，剩下5万等交房的时候，水电气，物业费结清，户口迁出再给剩下的5万钱好了。
回答于 2019-09-11 08:43:50
可以踢走的…
回答于 2019-09-11 08:43:50
看你们之前的合同内容了，一般合同会有这些内容，协调不了只能起诉。
回答于 2019-09-11 08:43:50
近年来，北京地区房屋买卖合同纠纷案件越来越多，受国家政策和房地产市场的影响，纠纷类型也是多种多样。比如2016年下半年至2017年3月，因北京地区的房屋价格上涨，多出现卖方坐地起价，违约不愿继续履行合同的纠纷；2017年3月之后，北京地区的房屋价格下降，又出现买方不愿再按照原约定价格购房，要求降低合同价款的纠纷等等。因最近笔者办理了数起因卖方未按时迁出“与本房屋相关的户口”导致违约的案件，故编撰此文，抛砖引玉。
一、买方不能直接向法院起诉要求卖方将户口迁出，亦不能向派出所户籍科申请将他人户口迁出，户口迁出只能依赖于本人的实际履行。他人户口迁出的不可强制执行性给买方造成了巨大的困扰，买方只能依据双方约定的户口迁出违约条款来主张权利以促使卖方迁户。
法院认为户口问题不属于法院主管的范围，不宜通过诉讼来解决且无法强制执行，故如买方直接诉请卖方迁出户口，法院往往不立案或者驳回该诉情。而公安机关认为迁出户口需要户主本人提出申请、需要满足户主本人可在其他地址落户等条件，故亦不会依买方的申请而将他人的户口迁出。故实际上买方只能依据双方约定的户口迁出违约条款来主张权利以促使卖方迁户。
纵向比较了北京各中介公司的户口迁出条款，户口迁出违约金多采用分阶段计算式且与房屋所有权转移的时间节点相联系，比如链家的条款多采用“出卖人应当在房屋所有权转移之日X日起，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期 将户口迁出的，应向买受人支付房屋总价款的5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期15日起，出卖人应当按日计算买受人支付全部已付款万分之五的违约金”。
首先，分阶段式计算违约金是比较合理的，尤其是按日计算违约金的方式，因大多数买方无非是想通过不断计算违约金的方式来促使卖方将户口迁出；
其次，在实践中，未迁出的户口有可能不是卖方自家人的户口而是第三人的户口如卖方的前手，那么即便是第三人的户口，该户口亦属于“原有户口”，卖方亦应承担违约责任，但是户口的实际迁出难度会增大，而买方亦只能通过要求卖方承担违约金的方式来促使卖方去解决第三人户口的问题；
另外，在审判实践中，违约金约定过高是需要调减的，这时法院往往要求买方证明损失，而实际上原有户口的存在并未阻止买方户口的迁入，且存在户口到底给房屋的价值造成了多大的损失亦无法进行评估。这种情况下，法官的自由裁量权就变得很大，笔者认为，买方应强调卖方的恶意违约程度、卖方现有办法将户口迁出而不履行、房屋的实际交易价值确实变低，并着力请法官支持按日计算违约金的方式判决违约金。
笔者认为，通过诉讼要求卖方按日计付违约金，对于买方尤其是已经完成交易的买方，是一种比较合理的促使卖方迁户的方式。
二、对于尚未签订合同的买方，可以采用更为有效的防范措施以解决涉案房屋存在他人户口的问题。
笔者认为，买方可以采取的措施主要为：
1、在达成协议之前，买方可亲自要求查看涉案房屋的户口情况，主要解决存在案外人户口的问题。因户籍管理机关只针对房屋所有权人公开该房屋的户口情况，故买方可要求与卖方、中介一起去户籍管理机关查询；
2、买方可完善户口迁出条款，比如将户口迁出作为支付后期购房款的条件，或者提高户口迁出保证金的数额，将户口迁出作为户口迁出保证金返还的条件；
3、要求中介公司审慎审查户口问题，并向双方如实告知户口情况，否则应承担相应的违约责任。
«上一页 1 2 下一页» 共42条/2页上一篇：LOL官方将推出“怀旧”模式，老版英雄回来了，剑姬将制霸联盟，你觉得呢？
下一篇：返回列表
相关链接 |
||
| 网友回复（共有 0 条回复） |