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二手房，卖家想用我的首付款来偿还银行贷款来解押，这样做我该如何最大限度规避风险？
卖方,银行,贷款二手房，卖家想用我的首付款来偿还银行贷款来解押，这样做我该如何最大限度规避风险？
发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：
二手房，卖家想用我的首付款来偿还银行贷款来解押，这样做我该如何最大限度规避风险？
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
谢邀！
1.对房子的属性做好详细调查！比如是否有其它抵押贷款，是否有高息借贷，是否有租客！卖房的真实理由！有些需要听中介说，更重要的是去银行做产权调查，也可以走访小区邻居！
2.确认好解压金额！尽可能你出的首付款不超过需要解压的金额！不然后续银行一旦房款，多余的钱在卖家手机，你会很被动！
3.如果实在吃不准！不想冒风险，就让卖家走担保公司，让担保公司垫资！这就和你没有关系不大了，无非是他要出利息！就看协商了，还要看卖家着急卖房与否？
4.及时你垫资的款项能转为首付款也要小心！二手房当中由于垫资出现很多问题！
5.建议慎重，这种事情和房东人品和中介的素质都有关系，最好是解压问题让卖房的自行解决！
6.牢记：不要有贪快，贪便宜等心理！一切按流程来，该谁的事情谁去解决！宁可房子不要了也不要冒险！说不定会有更好的房子等着你！
祝购房顺利，不要踏坑！如有问题可以留言！
回答于 2019-09-11 08:43:50
二手房，卖家想用买家的首付款来偿还银行贷款以解除房屋抵押权，如何最大程度规避风险？
我认为，可以从以下几个方面做好相关准备工作:
查询不动产登记簿
买卖双方共同到贷款银行咨询相关事项及应注意的问题
办理抵押权注销登记和转移登记
01
查询不动产登记簿
查询不动产登记簿，主要涉及到以下三个方面的内容：
（1）查询主体
最好由买卖双方共同到不动产登记机构去查询，卖方将该套住房的登记簿打印出来。
注意，权属证书上的信息远没有登记簿丰富，且物权的内容和归属以登记簿为准。
如果自己不太懂，找个专业的人帮你去看并分析。
（2）重点关注的内容
重点关注登记簿记载的权利人是谁，如果是一个人的名字且已婚，那么，权利人的配偶就是隐性共有人。交易前，买家必须与权利人的配偶见面，当面核实权利人出售房子这件事，配偶是否知情。
换句话说，如果交易成功，权利人的配偶必须到场签字，除非登记簿中注明为权利人单独所有。意思就是说，如不动产权证上记载为单独所有，权利人一个人就可以签字，不需通过其配偶到场签字。
（3）注意抵押情况
除此笔贷款之外，是否还有顺位抵押。
顺位抵押，指的是在该套住房上，有二笔或二笔以上的贷款。
现实中，我也看到与此类似的情况，卖家拿到买家的首付款之后，又说还有一笔银行贷款需要偿还。
02
卖家打印个人征信报告
如果是中介居间，买家要通知中介，需卖方提供个人征信报告，包括房屋权利人及其配偶。
通过该报告，可以知道权利人及其隐性共有人的借贷情况，有没有严重的不良记录，如果有，建议应谨慎对待，或取消这次交易。
03
买卖双方共同到银行咨询相关事项及应注意的问题
这里，要做好这样几项工作：
（1）查询未归还银行贷款数额
除查询该笔未偿还的贷款数额之外，还要向银行问清楚，是否包含罚息。
如有罚息，先让卖家自己把罚息缴清，买方只负责未偿还贷款的本金和利息（或双方协商的金额）。
（2）与银行约定提前还款时间
掌握了需偿还的贷款数额之后，再与银行明确约定偿还的具体确切时间，最好是上午上班时间，为后续一并办理相关手续赢得时间，现实中，已有人在这个问题上吃了亏。
（3）找到银行贷款专员，约定好银行扣款的方式
提前偿还贷款，一般是将资金打入卖方的还款银行卡。
为了保证首付款的安全，看银行能否同意短时间内将资金从卡内划扣走，尽量减少资金在卡内存留的时间。
不建议买方将钱打给卖方，由卖方自己偿还贷款，这样做非常不安全。正确的做法是，在银行通知提前还款的当天，买方到银行打款，不提前也不推后。
（4）第一时间拿到不动产登记证明或他项权利证书
与银行沟通的过程中，要问清楚，如果贷款还清以后，多长时间内可以拿到不动产登记证明或他项权利证书，因为，到不动产登记机构办理抵押权注销业务，需要登记证明或他项证书，还需要银行开具的介绍信。
意思就是说，贷款还清后，要第一时间拿到能够办理抵押权注销登记的所有证明资料。这件事要提前和银行沟通好。
把银行的贷款还清后，要马上拿到他项证书和银行介绍信。
04
办理抵押权注销登记和转移登记
告知银行，介绍信中写明：由买家去办理抵押权注销登记。
拿到他项权利证书或不动产登记证明、银行介绍信后，买卖双方马上赶到不动产登记机构办理抵押权注销登记。
抵押权注销登记完成后，紧接着办理转移登记。
应提醒的是，要将办理转移登记的相关资料提前备齐。
05
结语
将资金打入卖方还款银行卡开始，到之后拿到他项证书、介绍信、办理抵押权注销登记和转移登记，最晚不能超过一天，最好半天之内完成所有业务。
我是江南的文蕴世界，持续关注房地产方面的问题。欢迎关注。
回答于 2019-09-11 08:43:50
二手房买卖中，这种情况大约占一半，房屋买卖主要还是看买卖双方的诚意和契约精神。这里提到如何最大限度的规避风险，那我来说一说。
一：找中介或者第三方亲属也行。但最好找中介，因为中介对于房屋的交易流程较熟悉。让中介核实房屋的状态，是在那个银行抵押，确定剩余贷款金额，解押需要什么手续，解押后在银行抵押的房屋手续是否能当天领取到。这些都要详细的核实，只有做到清清楚楚，明明白白，才能完成整个交易。
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