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尚未登记产权的房屋进行买卖，房屋买卖合同是否有效？

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发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

尚未登记产权的房屋进行买卖，房屋买卖合同是否有效？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

引用中国法院网江西省金溪县人民法院的一篇案例评析供参考。


【案例】　　

张某参加单位的团购房，购买以后想转卖团购的房屋。2013年6月，张某将团购房转让给李某，并约定签订了合同。合同约定张某应协助办理房屋产权过户手续。之后，因种种原因，该房屋都没有办理产权过户手续。2014年8月，李某将该套房屋又转卖给吴某，并签订了合同。合同约定李某将该套房屋出卖给吴某，由李某负责办理房屋产权过户手续。合同签订后，吴某支付了购房款，但李某一直未办理过户手续。在李某转卖房屋时，张某知道此事并同意李某出让房屋。故吴某诉至法院请求李某为其办理产权过户手续。　　

【分歧】　　

第一种观点，未取得产权证的房屋转卖合同无效。该房屋未取得产权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。　　

第二种观点，未取得产权证的房屋转卖合同有效。虽然李某转让房屋没有取得产权证，但其转卖行为经张某同意。未取得产权证的房屋进行转卖，不影响合同的效力。　 　　【管析】　　


笔者同意第二种观点，理由如下：一是李某出卖原张某的房屋，虽然未取得房屋所有证，没有处分权，但事后得到原房屋主人张某的同意。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认的，合同有效。故李某有权出卖该房屋。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但该法条并未规定未依法登记领取权属证书的房地产转让合同无效。二是根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第九条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力。吴某与李某之间签订的房屋买卖合同虽未办理产权过户手续，但不影响合同效力。另外，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的除外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。综上，李某与吴某签订的房屋买卖合同是有效的。

回答于 2019-09-11 08:43:50

房屋是否有产权证跟你交易没有必然的联系。虽然现在国家实行不动产权登记制度，但是基本每个区域，每个城市都有大量的房屋没有取得房产证（不动产证），像以前建的小产权房、因为项目本身手续不合格而没有办证的房子、拆迁房、单位房等等。但是这个并不影响房屋的买卖，只要双方签订有正规的合同，法院是默认有效的。就像男女双方同居一段时间后，虽然没有领结婚证，但是法律也会认为这是事实上的婚姻，也是受保护的。

回答于 2019-09-11 08:43:50

房屋尚未取得产权证明，合同是否有效，要看看什么情况，不能一概而论。

北如回迁房，尚未取得产权证明，如果签订合同一般情况下法院还是判定合同有效的，合同一定要找专业人士把一下关。

如果是小产权房，哪就没法有效了，因为国家明确不承认产权，当然也不承认合同有效和无效问题。

回答于 2019-09-11 08:43:50

合同一般有效，到无法获得物权。

回答于 2019-09-11 08:43:50

1、如果尚未办理产权登记的房产属于商品房，在未办理房产证的情况下出售，与他人签订的房屋买卖合同是有效的。但需要注意的是，在未取得房产证的情况下将所购买的房产向外出售，卖家将面临可能存在的违约等诸多法律风险。

2、如果尚未办理产权登记的房产属于“合法的小产权房”，即在集体土地上取得规划许可、施工许可的村民或集体自建房，这类小产权房依法允许在村民集体内部流通，但不允许向村民集体之外的主体出售，出售该类小产权房所签署的房屋买卖合同都是有效的，但村民集体之外的人不能依据所签署的房屋买卖合同取得这类小产权房的产权，也不能依据所签署的房屋买卖合同来对抗政府的拆迁和征地，且很难获得补偿。

3、如果尚未办理产权登记的房产属于“违法建设的小产权房”，出售该类小产权房所签的房屋买卖合同效力存在两种可能:第一，如果该类小产权房可以补办手续，被认定为合法的小产权房，则合同有效;第二:若该类小产权房不能补办手续，无法被认定为合法的小产权房，则合同无效。