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郁亮称找不到和房产钱景相当的行业，产业地产钱景如何？

地产,产业,行业郁亮称找不到和房产钱景相当的行业，产业地产钱景如何？

发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

郁亮称找不到和房产钱景相当的行业，产业地产钱景如何？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

感谢邀请。本来这个问题我是拒绝回答的，但见此问题后，我内心翻滚，更如有鲠在喉，方一吐为快。






近日来，万科掌门人郁亮首先通过内部邮件表示“不要相信房地产会触底反弹”的信息。后来又公开发声：房企转型不易，因为找不到和房产赚钱前景相当的行业。地产行业纷纷进入转型，那么产业地产的前景如何呢？

万科作为国内地产的带头企业，对市场的判断力肯定有自己独到的地方。从行业的发展来看，国内市场已经发生了翻天覆地的变化。

第一，住宅的短缺时代已经成为过去式，楼市正式进入存量时代。

第二，行业集中度变高。龙头企业基本占领城市资源的高地，各中小型企业难以发展。

第三，在坚持房住不炒的根本定位上，房屋的投资属性受到遏制，炒房客的时代依然终结。





郁亮的危机意识也证明了地产行业正面临新的拐点，是继续“活下去”，还是就此转型成了各大房企的主要考虑方向，行业地产成为了大企业的投资方向之一。

产业地产面对的主要客户群体是企业和政府，所以对于产品的要求度会更高，开发商难度也会更大。而相对传统住宅的盈利模式来说，产业地产盈利的范围会更广。租售、招商、运营、服务、和产业增值都会为企业带来巨大的利润。如果再搞个融资啊，上市什么的，把资产变成证券、股票，那赚的钱可比房地产开发大多了。



感谢您的阅读，我是大师侃房，一个专注于地产营销、置业答疑的迷糊大叔，偶尔智商掉线，但专业从不疲软。很荣幸让我于千万人之间，在千万年时间的无垠荒野里，遇见了你，恰逢其时。希望我的文字能够给予您借鉴，带给您温暖。

回答于 2019-09-11 08:43:50

万科老总郁亮说找不到比房地产钱景相当的行业 ，产业地产前景如何？这个问题我相信很多人都思考过，房地产钱景如何，与房地产产一样具有同样暴力赚钱的行业还有那些?从事房地产多年来从营销到项目运作全程参与到负责，见过很多也经历很多，房地产的升值根本还是囤积土地后的溢价，加一级土地的运作，再加项目品牌运作的增值，这就构成了项目的整体利润 。

任何项目的运作都离不开银行资本的运作，如果加入这些因素，房地产运作的确是其它大多数行业无法比拟的 。经历告诉我们出去国家级的项目外还有一个能够让人忽视且利润不是一般的行业市政建设，就整体投资与收益核算房地产是望尘莫及的（具体多少的利润不方便说了 ，看看你们当地的市政大项目是谁介入的就明白了 ），如果再加入可以银行资本的介入只要你那啥到位，可以说是零资本运作 ，，，，房地产项目的运作具体需要雄厚的资金支持，因此进入的门槛相对较高，就这个门槛而论，找到能超过这钱景的行业真的是比较难 。

对于第二个问题，产业地产钱景如何，首先产业地产的准入门槛相对与普通房地产专业性更高，对专业性、运作等个方面提出更高的要求，由于这么多的要求因此如果运作成功那该项目钱景的确不错，但是从我所在城市看，目前所有的产业地产项目无一例外都是在维持阶段，相对于同时期，同样投资的地产公司来说真是天地的差距，由此可以看出产业地产钱景看好，就是有点远 。。。。。




回答于 2019-09-11 08:43:50

这位财务出身的万科董事长在前几年因为一场内外“勾结”的股权争斗（宫-廷-政-变）扶正后，就再也表现不出低调内敛的性格特质了，变得非常愿意对外（媒体）发声，非常喜欢成为某一时段舆论的焦点，非常喜欢制造热点。

不过有一点特别有意思，这位逻辑思维缜密的前投资理财专家，在对外表述观点时，却暴露出来满嘴跑火车的“才情”来。如果不信，大家可以将其扶正前后的言论按时间轴推到现在，你会发现，他的观点与思维是混乱的、左右矛盾的，不堪一击的。当然，这也反映出他治下的万科在坚持与探索之间不断试错，交了许多学费，一直到现在，说出找不到和房产钱景相当的行业这句话为止。

最初的时候，郁老板抛出的是房地产上下半场的宏论，可这一宏观却害惨了不少拼命追随者（包括在跨界转型方向跑得太远的企业）。事实证明，万科从来就一直待在上半场，一方面赚着上半场的快钱大钱，满足了万科作为上市公司财务报表的好看，一方面高调进入养老教育体育物流产业等等诸多新领域进行下半场房地产+的内容探索，结果呢，后者惨败，用他的话说，连续超过三年及三年以上持续亏损的新业务，必须果断砍掉。

所以以钱景论，郁亮眼中的房地产当然是传统的房地产开发模式。虽然他在不同的场合极力淡化地产的概念，但再怎么说，仍然摆脱不了新瓶旧酒的老把戏。什么是旧玩法？以三高为特征：高周转、高杠杆、高收益，玩的不是地产，是金融，玩的就是心跳。如果按这种玩法，确实找不到和房地产钱景相当的行业，不但找不到，连房地产行业自身都需要从过去躺着赚钱的老梦里走出来了。比如，一直被人诟病的预售制，以及如剑在悬的房地产税等等。

再说产业地产。什么叫产业地产？有说法是：围绕着微笑曲线构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式，这是联东地产对产业地产的定义。

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