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房贷贷了100万是本金划算还是本息划算?
本金,本息,利息房贷贷了100万是本金划算还是本息划算?
发布时间:2020-12-06加入收藏来源:互联网点击:
房贷贷了100万是本金划算还是本息划算?
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
房贷100万,怎么还,等额本息和等额本金还,没有哪个好,哪个不好,视情况而定,实际两个都有其弊端。而我的方案会更好。
就等额本息而言,收入来源有限,又要确保当前的生活质量,还款压力小。可以现在还款周期长的,20年,30年期看收入而定,如果月收入刚刚一万出头,就按30年还,如果收入2万,就按20年还。
月收入1万,按30年还,按揭利息基本利息为5厘一个月,年化率6%,也就是说,每个月要还本金100万/360个月=2777.77……,利息每个月0.005元x1000000元=5000。一年总利息成本为12x5000=60000元,实际每个月等额本息是2777.78+5000=7777.78
贷款30年,本金为100万,实际利息利息成本为180万,利息高出本金1.8倍。
第一年,总还本金为33333.3333+60000利息=93333.3333
第二年,总会还本金不变33333.3333+60000=93333.3333 算法没毛病,但实际毛病在利息上,客户第二年实质只欠银行96.66667还的是6万的利息,第二开始,贷款人的利息实际月息已经高于5厘,年化率已经不是6%
依次类推到第十年
客户已经还了本金33333.3333,剩余本金还有约67万,本金依旧每个月2777.78元,但一年利息总成本是6万,67万本金,还6万利息,第十年的月息是8.3333厘,年化率为10% 。
十年已经总还利息成本为60万,利息的总额是本金的1.8倍。
依次类推,本金逐年递减,你的利息成本逐年增加。
第20年,算下来有年哭的
本金还了67.77万,年实际用银行的只有33.3万,你这年间给33.3万付的依旧是6万的利息,你银行贷款使用实际月息是2分,年化率为24%
以此类推,本金逐年递减,每个月还的利息不变。
第30年 也就是最后一年,你只剩下3.3万,年还的利息依旧是6万,算到这里知道什么是银行高利贷了没有?
第30年,剩余本金为3.333万。
也就是说,银行最后一年是以200%的月息给你贷了3.333万块,通俗讲,就是2角4分一个月的月息,法律规定利息不可以超过3分,民间高利贷5分恐怖吧,银行的2角4分,你根本就蒙在鼓里,不知道暗藏的这笔糊涂账。
等额本息5厘,是年第一年的5厘,银行年每还的利息可不是5厘。
你每个月辛辛苦苦赚一万块,给拿6000块养银行,只有你按揭贷款100万,你就可以帮银行发一个员工的工资了。
如果你收入高,突破两万,你等额本息还二十年,可以减少60万利息成本,就是120万,总成本稍微比本金高20万,如果年收入4万,贷十年,你给银行60万利息。
当然,同样月息5厘,等额本金,本金逐年递减,利息成本也逐年递减。
如果贷30年,你如果月收入1.5万以内,前三年就不用生活和子女教育了。30年算下来可以节约十来万的成本,大概在160多万的利息成本。
如果你老老实实的按银行挖的坑跳下去,你一辈子就是房奴。
按温州炒房团的套路:建议,考虑到通货膨胀,货币贬值和房子资产升值,等额本息还到第三年或第五年的时候,找机构或资方吧后面的几十万尾款垫资解押,把房产证拿出来。然后在以先息后本的形式抵押给银行,一般利息也是5厘,把机构的钱还掉,剩下的钱拿去投资理财,只有投资回报率在1分以上,就能平掉银行5厘的利息成本,这样做一方面不影响你的生活质量,另一方面还可以盘活年的资产。
为了简便易懂,我就按你当时买的房子的单价是1万块一平方,你买的是128平方的房子,首付了三层就是30万,按揭贷款100万,经过市场的炒作,中国房地产年年,原本比那套比较郊区的房子,经过3年发展,那边成熟,现在市价上去2万一平方,你的房子现在市场价值是256万,你还了十年,按等额本息,你3年还了大约10万本金,还有90万本金未还。
这时,你找金融机构或想我们从人众这样专业公司咨询,我们安排资方帮你把银行的90万尾款结清,把房产证拿出来,重新抵押给另外的银行,银行以2万每平方X128平方评估,总共市价为256万,银行以市价的7折抵押放款给你,总放款256万x0.7=179万 ,179万,钱到手了,还掉资方垫资的90万,加几千块的垫资利息服务费,你手上还有88万多,88万,如果你有投资回报率是1.5分理财,1.2万一个月的回报,或以上更高的生意,那你银行的179万X0.005月息=8000元利息成本相对不用你还,甚至可以利用银行的钱赚钱。
你只要有了房产,还可以利用房子作为资产,办理几张大额信用卡,用信用卡消费,账单到期还上,你的一万块工资拿去做短期理财,拿你理财得来的利润给女朋友买玫瑰花和巧克力,不出三年,房子,车子,票子,妻子,孩子,五子登科,只要有房子,一下子就可以多子临门!
回答于 2019-09-11 08:43:50
贷款100万等额本息和等额本金还款哪个划算。
一、贷款利息上等额本金比等额本息少。
二、月供上,等额本息每月一样,等额本金每月递减,开始金额较大。
三、一般银行默认等额本息,你签合同时候可以要求银行变成等额本金。
四、有提前还款计划的选择等额本金。
五、还款压力太大的可以选择等额本息。
回答于 2019-09-11 08:43:50
(1)提前还款,等额本金划算;
(2)月供负担大的贷款人,适合等额本息
(3)对利息敏感的贷款人,适合等额本金
为什么会这样呢?往下看。
假设贷款利率在基准利率上浮10%,期限30年。
1、等额本金总利息VS等额本息总利息
等额本息总利息为1,019,264.23,等额本金总利息810,745.83,总利息看等额本金更划算。
2、刚开始还贷压力,等额本息更小
等额本息每个月等额月供,为5,609.07元,等额本金首页月供7,269.44元,每个月递减12.48元,1期到134期,等额本息每个月还款金额小于等额本金;135期到260期,等额本息还款金额大约等额本金。所以说等额本息刚开始还贷压力小,适合刚买完房,还款有压力的朋友。
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