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现在能投资日本房产吗？

日本,大阪,东京现在能投资日本房产吗？

发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

现在能投资日本房产吗？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

2019年伊始，全球裁员消息不断，唯独日本就业率居高不下。日本政府1月表示，其对经济扩张周期形势评估不变。在众多经济下行的国家中，日本保持稳健。

根据国宏高端智库的预测，日本经济2019年将呈小幅回升并保持中低速增长的走势。自2017年以来日本经济指数维持在50左右的范围浮动，走势平稳，2019年的走势大几率也会如此。

近几年，海外用户针对一户建的投资呈上升趋势。随着市内房价走高，多数租户选择在靠近车站的近郊区域租房，因此近郊的房产，尤其是新开发的城镇地区，反而会在2019年更被看好。

各地区分析

保值：东京 ★★★★★

2018年已经有相当一部分的热钱涌进东京。东京大都会区二手公寓的平均价格较去年上升1.7％，涨61万日元。在迎奥运的过程中，东京的超高型住宅公寓和写字楼被炒得火热，房价走势预计今年仍旧上涨。

另外，东京一直承接着来自全日本四面八方的人口流入。截至2018年，已经超过900万人。同时在东京市中心租房的总人口数约31.4万人，占据全国私人租赁住宅市场的45.6%。未来一年，外来人口涌入还会呈现上升趋势。东京也是诸多外国人的聚集区，旅居人数占全国24.2%。租房市场很大。

需要谨慎的是，东京市场适合海外买房预算充足的投资者，因为往往第一套房需要全款支付。未来5年，虽说东京房产价格会上涨，但也同时面临着租金收入回报率下跌的风险。

保值：大阪 ★★★★★

东京奥运会之后，对这座城市来说，投资利好就是被安倍视为要胜过澳门博彩业的赌场。大阪赌场预计在2024年投入运营，PWC预测2020年过后，大阪必将接替东京成为下一个赴日旅游新热点。届时将带动酒店业、超高层住宅公寓一起上涨。不动产研究所房产报告显示，去年刚刚通过的民宿法实行之后，新受理的民宿登记94%来自大阪。

从去年的数据来看，大阪已经成为继东京之后第二大外国人旅居的城市，截至8月份，外国人口总数约为394万人。PWC评选全球最具投资前景的城市中，大阪名列第5，主要是由于其收益率高（主要维持在10%左右）以及债务成本低。

当然，大阪也是一座具有活力的城市。年轻人口流入量位于全日本第二，仅2018年一个月，流入人口就有16972人。

大阪二手房房价涨幅十分出色。由于日本对于房屋具有十分严格的保养系统，因此十年期的二手旧屋和新屋的差别并不大，已经连续三年，大阪二手房价涨幅可喜，过去一年同比增长5.3%，达到70㎡的房子3013万元。

价值洼地：福冈★★★☆☆

在2018年11月公布的日本城市综合竞争力排名中，福冈仅次于京都，位列第二。作为一个外国人聚集的港口城市，据不完全统计，2018年福冈市生活着5万名以上的外国人。在福冈的人口构成中，日本内阁2018年11月发布的数据显示，福冈在全国年轻人（15岁-69岁）迁入地区热度中排名第7，人口老龄化程度低，地区充满活力。

对房产投资者来说，这里的学生公寓租房市场大。福冈是日本战略特区，大学林立，大学理工系的人数居日本第四位，每年吸引了大批海外留学生，位列东京、大阪之后。在这里，小户型的公寓十分受海外留学生的青睐。在日本租房需要日本人作为担保人，但福冈是一个例外，这里有无需日本人做担保人的不动产公司，租房门槛低，合同达成率高。

最后，日本地震多发，地震发生几率低是福冈的一个亮点。

不过，相对于升值来说，福冈的生活成本低，整座城市在城市建设方面有待发展，目前适合购房成本低，且想要有较大房价涨幅的投资客。

价值洼地：千叶★★★☆☆

随着2020年东京奥运会的到来，东京房价已经开始飙升。小额度投资的海外买家如果想进入东京圈住宅市场，千叶县不失为一个好的选择。位于千叶县“船桥”是JR总武线、京城线的交汇所，直达东京市中心仅需半小时，交通十分便利。成田机场以及幕张展览馆也在千叶县境内，人流量大。

另外越来越多的工薪阶级迫于东京房价高昂，转向东京圈其他町市租房。千叶和埼玉都是当下著名的出租区。在千叶，住宅每平米均价1.5万元人民币，2018年年平均涨幅同比增长9.27%，仅次于东京。这里生活成本相对东京低，但劳动力质量又有所保证，租房市场长期稳定，且平均回报率在8%左右，未来增值空间大。

就J-REITs保有租赁公寓的NOI评价额收益率而言，千叶县为5.4%，同比上涨0.2%，相比之下，东京23区的收益率仅为4.5%。

蛋蛋投资建议

1. 对个人买家来说，除东京外，首都圈内的埼玉、千叶、神奈川三大都县1K（有独立厨房的单身公寓）的二手公寓，以及大阪圈内的民宿都是小成本大收益的理财产品，价格在50-200万人民币不等。即使在房价最高的东京23区，二手的一户建也可以用200多万人民币拿下。二手房产无需装修（减少税费），可马上出租，购房成本较低，收益也较快。

2. 但是想购买民宿的朋友需要注意，自从民宿法施行后，外国买家要想出租民宿，限制较多，必须谨慎考虑。

3. 小额预算的买家可以选择东京23区周边或者紧邻交通线人流量大的房产。此外，享有年轻劳动力优势的福冈未来租房市场上升空间也大。

日元具有较强的避险属性，日本房产也是。购买日本房产很大程度上，就是为你的财产上了保险（年化回报率4%-5%）。加上未来一年日本经济具有缓慢平稳的上升趋势，日元升值的可能性高，房价上涨几率大。




房产持有成本

● 固定资产税（购房后需每年缴纳）：日本的国税，评估价格×1.4%，每年4月份左右发出通知，从6月份起每年分4次缴纳。如果是新建住宅，在购买后5年内可以享受减税措施，因此税额较低，在第6年税金会增加。

● 城市规划税（购房后需每年缴纳）：日本地方税，评估价格×0.3%

● 其他保险费用：火灾地震保险费（每年约在2万日元左右）

● 房屋托管：中介房屋代管需缴纳服务费，一般为月租金的5.4%（含消费税），已经很低了

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