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拆迁房屋如何评估？
房屋,评估机构,规定拆迁房屋如何评估？
发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：
回答于 2019-09-11 08:43:50
您好，评估是根据房屋区位（人对房屋占据位置的设计、规划）、房屋用途（商业、居住、工厂、集体土地上房屋和国有土地上房屋）、房屋面积（证载面积）进行评价。然后是估，即估价。评估公司的工作人员对被征收人的房屋进行了上述评价后，然后进行估价。
回答于 2019-09-11 08:43:50
一般住宅房征收时采用市场比较法进行评估。
回答于 2019-09-11 08:43:50
您好！建议您参考：
拆迁评估：
（一）对于住宅房屋的评估：
通常包括：
1、房屋占用范围内的土地价格：
一般以省、自治区、直辖市政府根据本地区的实际情况，制定区位基准价。
2、建筑物重置价格：
以评估价格为准，具体计算公式：
估价对象价格=某类型房屋的基准价格×(1+楼层修正系数)×(1+朝向修正系数)×(1+其他因素修正系数)+房屋装修部分价格
评估机构可以市场比较法或成本法，确定某类型房屋的基准价格，再依不同房屋的楼层、朝向、采光、通风、功能布局、成新度、维护保养等因素，对该基准价格进行适当的修正。由此，得出不同房屋的评估价格。
其中，市场比较法，是在被拆迁房屋同一供需圈，收集成交时间不超过1年的市场交易案例，另对比与估价对象的区位、建筑结构等相同或相近的建筑市场价，即被拆迁房屋周边类似房地产的市场交易价格。
3、建安费用：
应按照当地建筑工程定额标准的有关规定评估。
4、房屋装修、装饰部分的价格：
应按照当地房屋装修、装饰工程定额标准的有关规定评估。
具体计算公式：房屋装修装饰部分评估价格=房屋装修装饰重置价格×(耐用年限-实际使用年限)÷耐用年限。
其中，各类房屋装修装饰的耐用年限：
住宅8年；
办公用房7年；
商场、店铺、餐馆等营业性用房5年；
厂房、仓库5年。
估价人员，可结合实地查勘情况，依装修、装饰档次、质量、维护、保养、使用情况，以及功能、经济等方面的折旧因素，综合确定折旧率或成新率。但与按直线折旧计算的差异不宜超过30%。
此外，建筑物重置价格的费用，其构成应符合《房地产估价规范》的规定。
（二）对于非住宅房屋的评估：
常宜采用两种以上的估价方法，如市场比较法、成本法和收益法。
对于确只能采用一种方法的，应当说明理由。
而且，对于非住宅房屋的评估，若采用市场比较法，也应以收集同一供需圈内的市场交易实例为原则。
无条件采用市场比较法评估的，也可采用收益法。采用此方法评估时，房屋的收益、费用计算，应符合《房地产估价规范》的规定。
谢谢！
回答于 2019-09-11 08:43:50
现在一般是按照周边新房市价补偿，如果选择回迁，就会按等面积或大于原面积补偿，具体还是要看房子的位置如何。
回答于 2019-09-11 08:43:50
评估机构选择的主体是谁？
根据我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，评估机构并非征收部门选定，而是由被征收人协商选定，只有在协商不成的时候，才会通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
因此，在征收拆迁时，被征收人一定要记得，评估机构的选定方式和主体是否合法合理。
房屋价值是按什么方法进行评估的呢？
在我国，房屋评估办法主要包括市场比较法、收益还原法、成本估价法等，市场比较法比较通用，其实也就是货比三家，通过和类似房地产的比较来计算价值；收益还原法主要就是指按照未来的收益多少来对房价进行估算；而成本估价法适用于房地产交易较少的情况下，主要是指将建造成本以及各项税费等进行汇总作为房价。
可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
回答于 2019-09-11 08:43:50
一、2019拆扦房屋赔偿标准的规定
1、国有土地拆迁
我国最新的国有土地拆迁（征收）补偿条例《国有土地上房屋征收与补偿条例》经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，2011年1月21日，国务院总理温家宝签署国务院第590号令，公布并施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。
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