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征地拆迁中，住改非的房屋拆迁应该怎那样申请补偿？

房屋,住宅,根据征地拆迁中，住改非的房屋拆迁应该怎那样申请补偿？

发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

征地拆迁中，住改非的房屋拆迁应该怎那样申请补偿？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

非住宅一般比住宅补偿的多，因为多出了停产停业损失。

非住宅要补偿的话，需要证明不是住宅，从事了生产经营。比如说，纳税证明，营业执照等等材料。否则肯定不能按照非住宅补偿的。各地对于这种情况有相应的细则出台，可以具体查询一下。

回答于 2019-09-11 08:43:50

您好，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第14条之规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。实践中，各地方政府在“住改非”征收补偿时，会基于区域特点与社会稳定两方面因素综合考虑，以自身经济水平状况制定相应的“住改非”房屋补偿政策，笔者针对几个地区的补偿计算方法，简要地作如下归纳：

（一）上调补偿浮动型

以河南省新乡市为例，根据《新乡市中心城区棚户区（城中村）改造房屋征收与补偿暂行办法》规定，被征收房屋原为住宅，但实际长期用于商业经营的，经房屋所有人申请，可由所在区政府、乡（镇、街道办事处）、村委会（社区）认定为“住改非”房屋，按照评估价格适当上浮给予补偿。

被认定为商业房屋需满足以下条件：

（1）实际用于商业经营且正在营业；

（2）依法取得工商营业执照、税务登记证，并连续一年以上依法纳税的；

（3）营业执照和税务登记证记载地址与实际经营地点一致的。

（二）混合型

以吉林省吉安市为例，根据《吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿暂行办法及吉安市中心城区规划区内集体土地上房屋征收评估技术细则》规定，“住改非”房屋是指将具有合法建房手续的住宅房屋，擅自改变住房用途后作为店面使用，并依法办理了营业执照、税务登记并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过1年以上的房屋。征收“住改非”房屋时30平方米内参照非住宅房屋予以评估补偿。

营业用房进行评估时主要运用市场比较法、成本法、假设开发法综合估价以达到合理评估的标准。

（三）分类补偿型

以江苏省宿迁市为例，根据《宿迁市人民政府办公室关于印发宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则（试行）的通知》规定，“住改非”房屋评估的方法，根据其沿街与否，分两种情况进行估价和补偿：

（1）对沿街的“住改非”房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。

（2）对非沿街的“住改非”房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。

（四）按比例补偿型

以湖南省张家界市为例，根据《张家界市中心城市国有土地上房屋征收补偿及奖励补助标准》规定，对征收范围内房屋产权性质为住宅或者其他非经营性用房改为经营性用房，有经营现状且已依法取得营业执照、照章纳税并连续经营3年以上的房屋的征收，按现状用途评估值的70%补偿。

回答于 2019-09-11 08:43:50

您好！北京万典律师事务所建议您参考：

住改非房屋的补偿：

实践中，房产证上写的是住宅，而实际上用作经营的情况下的补偿，主要依据2003年《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中做出的规定：对拆迁范围内，产权为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的手续，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。

另外，《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定：被征收房屋或者其类似房地产有经济效益的，应当选用收益评估法。

根据上述规定可以看出的是，法律并未对“住改非”房屋补偿作有具体的补偿标准。实践中，由于各地区基本情况不同，在“住改非”房屋补偿上也出现了不同的做法：

1、按照房屋的实际用途补偿，也就是说更够具体认定房屋确实是用于经营使用的，按照商业用房的具体补偿标准补偿，房屋是住宅的就按照住宅的具体补偿标准补偿。

2、住宅房屋用于经营使用的，根据住宅房屋的实际状况，比如是否持续经营、是否有营业执照、是否沿街等相关情况，再根据商业用房的具体补偿标准估价补偿。

3、住宅房屋用于经营使用的，按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定。

4、按照住宅的补偿标准补偿，这种情况主要是住宅房屋用于经营使用的时间较短，尚不支持作为非住宅补偿的。

5、住宅房屋部分用于经营使用的，该部分按照商业用房的补偿标准补偿，其余部分按照住宅的补偿标准补偿。

谢谢！

回答于 2019-09-11 08:43:50

您好，住改非，也称住改商。是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。被拆迁房屋所有权证上标明的用途为住宅，但依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证实并有纳税记录。

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