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房产投资，买两套小公寓好还是买一套大住宅好，为什么？
公寓,住宅,两套房产投资，买两套小公寓好还是买一套大住宅好，为什么？
发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：
房产投资，买两套小公寓好还是买一套大住宅好，为什么？
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
房产之所以受到大众的追捧，一方面是其居住的基本属性，更重要的则是其杠杆效应催生的金融属性对大众强大的吸引力，让房产成为这20年中居民最重要的投资工具。
在投资方面，有些人认为公寓也能住，就认为公寓和住宅是一样的性质，但其实却不一样。虽然公寓总的来说属于住宅的范畴，但它的功能却与一般住宅有所不同。
而就本问题所述，到底是买两套公寓好，还是一套住宅好，天檀的观点非常鲜明：买一套大住宅一定比买两套小公寓要好很多很多。理由如下：
1、土地使用年限
公寓：按照土地性质划分，商业用地为40年
住宅：70年土地使用权
2、贷款、首付政策不同：
公寓：一律50%首付，不限贷限购，但只能贷款10年，且不能用公积金贷款。
住宅：一般首付在30%，二套首付40%，限购限贷，首套房利率有优惠，并且能使用公积金贷款。
3、落户、学区、学位
公寓：不能落户，无学区、学位
住宅：符合条件即可落户，有学位
4、二手交易税费
公寓：3%契税，主要交易税包含营业税，个人所得税及土地增值税。
住宅：1—3%契税，主要交易税包含营业税及个人所得税。
5、水电费等生活成本
由于公寓属于商业用途，虽然有不同的分类，但大多数公寓的水电费都是按照商户叫的水电费价格来支付。
综上所述，由于住宅和公寓有明显的不同，造成在交易方面的客户群体较少，交易量自然小，市场规模小，交易难度加大。所以我主张购买住宅，不买公寓！
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回答于 2019-09-11 08:43:50
房产投资，买两套小公寓好还是买一套大住宅好，为什么？
我个人认为，最好买一套小公寓和买一套小住宅。当然，这个方案不在问题里，但我认为这个方案比较好。
公寓投资的优点是单价低，面积小，总价低，租金高。相同面积的情况下，公寓的租金会比住房高很多；总价相同的情况下，公寓的租金回报率也会比住房高很的。
公寓的缺点是，期限短，大部分公寓的期限是40年或者是50年，到期后，交点钱可以续期(现在的政策是这样规定，以后是否会变动不可预料)。公寓的水电费比住房高，管理费比住房高。公寓转卖税费比住房高很多，所以比较难转让，变现比较困难。另外，从以往的历史来看，公寓的价格没有住房的价格升幅大。
从公寓的优点和缺点可以看出，公寓适合长期投资，以收取租金为目的，不在短期内转让的人士。如果以短期炒作为目的，不适合公寓投资。
住房的优点是，期限长，大部分是70卑，到期也可以自动续期。住房的水电费，管理费都比公寓低。住房的买卖税费也比公寓低很多，所以，相对来说，住房比较容易变现。从以往的历史看，住房的价格升幅比较大。
住房的缺点是，单价高，面积大，总价也大，租金回报率低。
综合住房的优缺点，适合短期炒作，不以租金为目的，资金比较充裕的人士。
所以，为了保险起见，我认为最好买一套小公寓和一套小房子。
回答于 2019-09-11 08:43:50
投资一套大的住宅还是二套小公寓，各有利弊，原因如下：
1，投资住宅，面积是大一点，但是如果近期的收益肯定没有二套公寓高，因为买二套公寓的钱，好地段买不了一套住宅。拿天津来说，这几天我也看了几处公寓，60-90万好商业圈成熟地段的二手公寓很多，很好出租，租金一般在2000-3000，二套就是4000-6000千，如果是住宅的话，二套公寓付50%就是60-90万加税3-4万，二套的首付120万，这个价钱要买套住宅的话，地段很偏了，出租很难，月供几乎全要你自己承担。
2，假如买了二套公寓，接手后，收拾一下，马上可以出租。这样房租可以还了八成的月供，根本没有月供的压力，但是将来房产税下来就不知道，是按面积，还是按套数算的，另外一旦出手的时候，公寓房没有住宅好出手。而且升值空间也没有住宅大，但是以后的住宅升不升值，也是很难预料。
总结：如果是我，在房价高位的当下，我会选择价格低，回报又快的公寓房，而且三四十年后，也可能商住两用房是续签，假如是是拆迁的话，涉及的人数众多，别人认可，我也认了，任何投资都有风险。因此，我选投资公寓。而且也在看房中。
回答于 2019-09-11 08:43:50
要看自己的实际情况。首先公寓自住不合适，买公寓相当于投资理财。其次，只有一套住宅的不适合。
如果自己有两套住宅，一套自住一套出租，那我觉得把出租的那套换两套公寓比较好。因为同样的价格，一套住宅的租金只有两套公寓的三分之一多点。且公寓虽涨得慢，但也是会涨的，跑赢通胀应该可以，这样就比纯粹的人民币理财要好。当然，买公寓一定要买真正的市中心地段。我是杭州的，今年看房价上涨太快，我花了三个月时间，刚刚这样操作过一波。租金从原来的3.2万变成了8.5万。还多了15万现金。
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