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你觉得无锡的房价是不是偏低了？为什么？
无锡,杭州,房价你觉得无锡的房价是不是偏低了？为什么？
发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：
问题补充： 目前三四线城市的房价大幅度攀升，很多县城的房价都已经破万了。无锡房均价1万多，是不是现在的水平是偏低的？是不是所谓的价格洼地？
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
无锡的房价是不是偏低，要根据城市里的居民收入，还有城市产业、人口情况来看的。
一个没什么产业的三四线城市，房价5000一平，都会觉得高；像杭州这样强劲的二线城市，主城区房价3万一平，都会觉得：哇，太实惠了。
所以，我们从房价收入比、城市产业、城市人口三个方面来看无锡房价。
1
房价收入比
现在看城市，往往是先看房价，然后看收入，两者结合起来看，就是收入房价比。
这事也让我想起，去年在无锡出差，有一晚在蠡湖边喝茶，湖水荡漾，湖面上飘来《梁山伯与祝英台》的小提琴协奏曲，当时一下恍惚以为是在杭州西湖边了。
回过神来，不由得想起一事：以无锡的城市风景，以及生活舒适度，似乎可以与杭州有得一比，可是，无锡的房价为什么只有杭州的一半？
杭州市区房子均价是每平方2.9万，无锡是1.5万。
准确地说，无锡2018年新房二手房成交均价在1.5万-1.6万元/平方米左右，而杭州2018年新房均价为2.58万（含富阳、临安），2.9万（不含富阳、临安），二手房均价在3.2左右。
非常明显，无锡的房价只有杭州的一半。
但还要看收入，才可以准确比较。
从整体看，2018年，无锡城镇居民可支配收入为56989元，杭州为61172元，杭州略高于无锡。
但由于现在房价都占去大头，所以在谈收入时，一定要顾及房价。如果不顾房价而谈收入，那简直是无效的。
我们把每年人均可支配收入除以房屋每平米的均价，可以得出收入房价比。
也就是杭州一年的收入可买2.11平米的房子，而无锡可买3.68平米的房子。
得出的数据，和你们看到的事实一样：无锡买房比杭州容易多了。冲这一点，工作上的收入低一些，就没关系了。
2
产业结构
看下面图表：
无锡的第二产业增加值是杭州的1.2倍，二、三产业占比差不多；杭州的三产占比达到63.9%。
产业结构决定就业人口结构。无锡二产就业人口为214.4万，占比55.2%；三产就业人口为158.1万，占比40.7%。
杭州二产就业人口为257.6万，占比37.8%；三产就业人口为357.2万，占比52.4%。
从这里可以基本判断，无锡的就业人口以蓝领工人为主；杭州则以服务人员为主。
再看各个细分的产业部门情况。
对无锡来说，工业制造业、批发零售业在GDP中的占比较高，是其支柱性产业，两者在GDP中的占比高达58.8%。
同时，无锡工业制造业的就业人口是187.46万人，批发零售业的就业人口是51.27，两个产业的就业人口占比高达61.5%。
这里需要知道的是，产业部门吸纳劳动力的能力越强，越代表该产业的技术含量和专业要求不高，同时收入也相对较低。
总体上看，无锡的工业制造业，和批发零售业不仅是支柱产业，也是最大的就业部门，而且这两个部门的就业人口以普通劳动力为主，收入较低。
近些年，无锡虽然在新兴产业，特别是物联网产业的培育上，花了很大的功夫，但这些积累尚不足以改变产业结构，也无法改变就业人口结构。
因此，无锡目前将房价控制在1.5万元左右，也是为了让在无锡就业的劳动力，能够相对轻松的买到房子，实现安居乐业的生活理想。
对杭州来说，其支柱产业除了工业制造业以外，就是信息技术服务业、和金融业，三者在GDP中的占比达到57.7%。
金融和信息技术服务业需要高端专业技术人才，因此这两个部门吸纳的就业人口虽然不多，但人均收入较高。
所以，杭州楼市有足够多的高收入人群支撑，再加上杭州是浙江的省会，对浙江民企富商来说有巨大的吸引力。
3
一地房价是不是偏低，还要看这个城市后续的潜力，也就是会不会有持续的人口流入。
这也正是当今各个城市展开抢人大战的原因所在。
但是，就像商场上有马太效应一样，城市之间也有。对于城市来说，越抢得到人的，一般是本来人口就多、人口增长率也高的；本来人口少、增长慢的，抢人就越难。
从近几年常住人口增量上看。
很明显，杭州近几年常住人口迅猛增长，而无锡近几年常住人口增量只在2万人左右的规模。
光从常住人口增量上看，无锡这几年人口流入的情况非常不好，但事实并非如此。因为从户籍人口的机械增长量（户籍人口增量-户籍人口自然增量）来看，无锡这几年在3-6万不等。
当然，杭州的机械增量更多，特别是2017年和2018年，每年的人口增量都在13万人以上。
这么一比，就可以看出无锡在人口吸引上，大大落后于杭州。
再看吸引人才的情况，这里用大学生接收量来比较。
杭州这几年大学生接收量，每年均在7万人以上，2017年更是接近8万。
而无锡基本在4万人的水平。
大学生，作为高学历人才，在就业市场中一般工资水平较高，成长性也较普通劳动力更好，是一个城市发展的动力所在，也是城市楼市的主力购买群体。
杭州接收大学生的数量多，说明杭州对人才的吸引力更强。
总之，在人口方面，无锡的情况是：
近几年常住人口还在缓慢增长，同时户籍人口的机械增长量是常住人口增量的2倍左右，每年大学生接收量也稳在4万人以上，总体上人口还在净流入中，长期来看，房价还会看涨。
不过，在人口和人才吸引力上，无锡都不及杭州，那么房价上涨速度大概率会低于杭州。
4
小结
无锡的房价，相对于以工业制造业和批发零售业为最大就业部门的城市来说，是不低的。
因为制造业和批发零售业的就业人口，以普通劳动力为主。他们的工资收入不是太高。较低的房价，可以保证他们买得起，也能够有机会幸福地在城市生活。
来自公众号“楼神” | 人文经济学
回答于 2019-09-11 08:43:50
房地产的作用就像海绵，央妈放水，放哪去了？大部分都吸进了北上广深的房子里去了。现在海绵饱和吸不动了，所以水溢出，直接导致猪肉价格8月即将翻倍。股市现在是一个假牛市也只是作为解决通胀的一个缓兵之计。目前的解决方案也就是弄一块新的海绵，那就是北上广深的周边，比如雄安，苏州无锡，佛山等，所谓水往低处流，上海的海绵吸不动了就要往低处流，苏州近一点，房价也高一点，无锡即将开始，滨湖区某新地皮已经创新高，预计楼盘开售4万一平起步。中年待业人员瞎逼逼，别当真。。。
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