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山东聊城房价未来怎么样？

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发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

山东聊城房价未来怎么样？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

感谢邀请回答这个问题，聊城位于山东省西部GDP总量为3064.06亿元（2017年），经济数据的话在山东这个经济强省面前并不算靠前，那么房价为什么会这么高？借此机会简单谈谈我的观察。

过去几年聊城房价涨势情况

图上所示是2018年聊城房价走势图，可以看到均价已经达到9400元，其中东昌府区域和经开区区域房价破万的很普遍，其他区域房价也大多维持在7000-9000元的水平，踏入万元似乎也是指日可待。经过计算2018年聊城房价年增长率为21.1%，同样的2017年为33.4%，2016年为2.1%；那么可以看到聊城房价上涨最为疯狂的年份集中在2017年和2018年，为什么呢？几点愚见：

第一、在2016年房地产去库存背景下进行的棚改。给大家一组数据，2017年聊城棚改计划为34744户,2018年为48665户，可以说大规模的棚改是造成住房短暂紧张的主要原因。加上过去两年很多地方都鼓励货币化安置的情况下，人为的提高购买力，这样的双重作用自然会导致房地产市场供需失衡，房价暴涨也就合理和必然。而房价上涨最快的时间段，基本与大规模棚改的时间段基本吻合，这点无疑说明了棚改对于房价的影响力巨大。

第二、仅仅只有一个市辖区的情况下，持续不断人口的涌入必然导致市辖区房价暴涨（其他县城房价增长不大）。初步计算截止到2018年底，聊城应该共有649.52万人（人口增长速度还是很快的）。以2015年为例聊城的人口自然增长率为17.76‰，可以说在全国来说都是比较高的了。但是要清楚的是，聊城只有一个市辖区：东昌府区！！！而拆迁安置是在全市范围进行，也就是说其他县的居民都会涌入东昌府区购买住房，就更加剧了供需矛盾。大家可以看看，是不是聊城的房价仅仅市辖区东昌府区的房价最高（破万），其他下辖县的房价还是大部分维持在5000-6000元的水平。

那么聊城这样的城市房价未来会如何？几点愚见

第一、以目前聊城的产业和人口数量来看不足以支撑这么高的房价，这是肯定的。以2017年为例，聊城三次产业结构调整为11.5:49.4:39.1，可以说农业占比还是比较大的。仅仅依靠第二产业根本足以带来足够的就业机会和较快的经济增长。虽然有600多万的人口，但是仅仅依靠人口数量是不足以支撑高房价的，因为没有购买力。

第二、以棚改为主背景的情况下，房价引起的暴涨肯定会以棚改结束而停止上涨。不得不说过去几年很多城市（集中在三四线城市）都在进行棚改，这也是房价暴涨在主要原因。聊城已经经历了2年棚改，2019年的棚改基本已经进入尾声（2019年的计划棚改数量不足万套），可以说房价上涨的主动力应该结束了。

第三、聊城房价已经进入下跌期，是暴跌还是微跌看地方政策了。其实从2018年8月份之后聊城房价已经开始稳步下跌了，主要原因就是国务院变相叫停了货币安置措施。可以看到从2018年8月份聊城房价已经从最高的10350元下降到如今的9400元左右，2019年持续下跌是大概率，究竟是大跌还是缓慢下跌就看地方怎么干预了。

第四、对于即将在聊城购房的朋友没必要都往市辖区挤。如今的聊城市辖区的房价已经接近万元了，个人觉得已经太高了，为什么不去济南周边买房呢？要知道聊城距离济南不远哦。或者在附近的县城买房，其他的钱用来买车也不错啊。另外个人觉得聊城推动撤县设区的速度要加快了，仅仅一个市辖区确实对于一个地市来说太少了。

综上，不得不说过去两年很多城市房价莫名的上涨给很多刚需一族和购房者带来了很多疑惑，这里要告诉大家的是：房住不炒。无论在几线城市都是这样，聊城的房价虽然目前看似很高，但是都是不动产，很难变现的（不建议投资）。这点在很多三四线城市身上已经体现的很明显了，对于刚需来说个人建议不要眼光局限于市辖区，观念还是需要改变下的。各位觉得呢？欢迎关心房产的朋友积极留言、点赞、关注、转评哦。

回答于 2019-09-11 08:43:50

短期房价受很多因素的影响，但是长期来看，还是供需问题，其他因素暂且不谈，说说供需问题




关于供给，各种城中村，各种城镇化目标可能是规划，但是未来高铁等基础设施是肯定要建的，高铁新城什么概念？还有相应的高速，还有聊茌东一体，中间多大的空间？所以，从供给的角度，并不是多大的问题，甚至可以说，未来聊城的供给还是比较充足的。




关于需求，聊城的城镇化水平已经达到了一定的高度，但在农村地区，仍然存在着一定的需求，尤其是聊城是蔬菜大市，说明农村人口较多，相比其他城市比例较高，而且，蔬菜种植收入还是可以的，所以，这个需求问题不大。




但是影响需求的原因呢？让需求看起来并不是那么乐观。




首先，现在聊城的房价处于高位，什么概念呢？我们不追求国外的房价收入比，仅仅看聊城的月供和收入比，以一套房子100万计算，首付30%，月供3500+，聊城的人均可支配收入是多少？城镇地区27000左右，每月不到,2250，一家按三口两个劳动力计算，每月的收入才6750元，这些钱需要基本的生活开支，需要基本的养老或者幼儿教育，需要基本的交通物业甚至电费暖气，聊城的数据不清楚，但是山东的，人均消费支出25000左右，聊城人再省，15000行了吧，一家消费就要45000，平均每月消费3750元，也就是说每月才能留下3000，连月供都不够，请问怎么办？很多人会质疑这个消费数据，举几个例子吧，每年过年你花几千？你孩子幼儿园一年几千？你一家衣食住行一年几千？你家人一年医疗支出一年几千？还用再说下去吗？







其次，城镇化的并不代表所有人都涌入聊城，为了维系聊城的正常发展，发展县城和中小城镇是必须的，比如那么多蔬菜，总要有大量的劳动力，合并村计划屡屡被提起就是这个原因，只要交通条件改善，城乡待遇改善，这就是很大的拉力。举个例子，于集，李海务，朱老庄等镇到聊城外环的时间不过10分钟，道路条件稍稍改善，5分钟即可，但是正常路况，五星百货到外环的时间需要15分钟，想想只要聊茌东真正开始，待遇稍微调整一下，这个所谓的距离优势又算得了什么？我们聊城还算是小城市，大家并不会对时间距离有太明显的感觉，知道北京上海的上班族吗？很多人仅仅来回路上耗费的时间就是两个小时以上

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