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市场的长租公寓发展将走向何方？

公寓,行业,市场市场的长租公寓发展将走向何方？

发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

市场的长租公寓发展将走向何方？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

长租公寓，这个事物想必大家已不再陌生。尤其是近年来住房租赁市场的兴起，长租公寓更是受到各方的关注。

我国的长租公寓发展至今也有些年头了，虽有了诸如魔方、自如、窝趣、相寓等常见的长租公寓品牌，但整体来说，国内目前的长租公寓市场运作还处于探索阶段，从前期策划-投资-开发-销售-运营-管理这六个过程来分析，产品策划、资本投入、项目开发、产品销售俨然已是一个常规化的操作，但到了运营和管理阶段，似乎还是摆脱不了目前市面上酒店式公寓的传统模式。

谈及此，不少人会有这样一个疑惑，长租公寓到底有何不同？是否仅是一个概念的炒作而已。从理论上来说，长租公寓市场对标群体，是以90后为典型代表的青年人一代。长租公寓运营商为这些人群输出的是一种品牌化、标准化、互联网化的租房服务感受。对比酒店式公寓的短租服务，旨在提供长租服务；对比个人住房的传统租赁产品，旨在提供标准化、专业化的租房服务。

但就目前国内市场长租公寓运营现状来说，还是剥离不了传统租赁的模式。由于长租公寓的租金普遍偏高，对于刚毕业或是从业时间不长的90后青年人，长期承租所需的经济支出还是不小的。此外，目前国内长租公寓的先规模后盈利的操作思路来说，一旦过于强调规模化，就容易造成供大于求、运营成本透支、管理服务跟不上等问题，从迅速扩展到迅速倒闭的收场也不是完全不可能的。

从居住体验的角度来看，长租公寓是否真的大不同于传统公寓？在产品功能体验上，长租公寓着力的是通过定制化的装修，打造舒适性的居住环境；通过提供免费早餐、免费定期清扫、免费衣物洗烫、公用租车服务、商旅出行预定服务、免费健康体检等生活性服务，提供贴心的生活体验；通过指纹开锁、家庭自动化控制房间中的电器产品等智能化设计，创造便捷化、智能化、科技感的居家体验；通过设计公共交流空间，如咖啡厅、酒吧间、书吧等营造社区化、邻里化的生活氛围，让住户体会到这里不仅仅只是一个住的盒子，还有“人情味”。

上述功能的实现和持续运作，其投入的人力成本、硬件采购和维护成本等都是不小的支出。而运营商是要考虑成本与盈利的，成本不断地投入与利润短期内难以填补支出的矛盾，使得资金不足成为困扰长租公寓保证服务品质、运营管理水准很大的一个难题。同时，运营团队如何在销售-运营-管理环节，真正走出一条适应国内租赁市场发展需要的道路，还有很长一段路要走。

鉴于美国长租公寓市场情况，在经营方面，美国是将长租公寓产品进行整体持有、统一经营。在服务方面，美国是将公寓的投资商和开发商、各方关联服务机构整合成一个综合性的资源平台，在这个平台上行业的交流、分享、合作等动作。对比我国当前长租公寓市场的资产交易价格和出租价格的差异化、运营管理资源的分散化。可见，目前我国长租公寓的运营管理尚还是部分房企、中介或是投资商“单枪匹马”各自探索的局面。

因此，长租公寓可能在功能设置上可以做到区别于传统公寓，但在软服务、运作模式上要真正走出一套新路子，并延续生命力，目前还是远远不够的。

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回答于 2019-09-11 08:43:50

在社长看来，近几年，进入长租公寓市场内的玩家数量还将增加，但这个行业的盈利难度却不会减少。


在预测走势之前我们先来看看这个行业的发展和玩家构成。

长租公寓是伴随着房地产互联网化而出现的，实际上在1999年搜房网成立的时候，就已经有类似的互联网长租概念，但真正让长租公寓变成热门行业的时间是在2010年，那一年YOU+国际青年公寓和魔方公寓成立，前者在A轮就拿到雷军的投资，而后者的投资人也包含了华平投资这样的知名金主。

这样的投资速度带动了一批玩家进入这个行业，比如链家在2011年就孵化了自如公寓，到今天自如成为业内最大的长租公寓品牌。

今天在长租公寓市场活跃的玩家大体分为三类，一种是YOU+、魔方这样的创业公司，一种是自如这样的相关行业孵化出来的独立品牌，还有一种是最近两年进入的房产商，龙湖、万科、复星、旭辉、世茂等房企都自建团队或者合作开发的模式进入到长租公寓市场。

而据2016年12月7日，链家研究院发布的《租赁崛起》行业研究预测，2016年、2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元，市场前景可期。

Wind和华菁证券研究所一组数据也显示，中国目前的租赁市场GMV（成交总额）为1万亿元，相比美国和日本的7万亿元和2万亿元还有很大的发展空间，预计到2030年将达到5万亿元。

市场虽然巨大，但盈利却不容易，由于公寓是重资产，集中式公寓暂时只有“持有物业溢价+租金+其他衍生服务收费”，但算上租金和前期装修费用的成本，长租公寓的利润极薄。上市公司世联行在2017年的中期财报显示其长租公寓业务在两年后依旧亏损，2017年上半年公寓管理业务收入为0.68亿元，同比增长494.78%，但是成本同比增加1.13亿元，资产服务业务毛利亏损0.33亿元，同比下降211.91%。

而新进入该行业的万科也对盈利状况表示了担忧，其CEO郁亮就曾对媒体表示很多房地产企业看到了租赁市场的发展空间，但因为回报率很低，导致企业没有意愿做。“从回报率来说，我们能够达到1%-2%的回报率，就已经很满意了。”郁亮表示，随着政府出台相关的扶持政策，长租公寓回报率低的情况会慢慢有所改变。“未来长租公寓回报率6%-8%是正常（水平）的话，我们就往这个方向走。”

当然，社长知道国人擅长对商业模式做出改进，比如上海的湾流国际就尝试着将长租公寓和共享办公结合起来赚钱。

他们准备和联合办公品牌一起经营设计出楼上公寓楼下办公的联合生活社区，大概是希望通过这种方式切入办公市场。

但不知道有多少人喜欢这种办公生活在一起的生活方式，反正社长我不喜欢。

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