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什么类型的商铺目前还值得去投资呢？

商铺,租金,回报率什么类型的商铺目前还值得去投资呢？

发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

什么类型的商铺目前还值得去投资呢？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

非常荣幸为您作答！

为更好的阐述回复，我从商铺常见类型、商铺投资回报率计算、商铺发展现状以及如何选择投资等4个方面回复。

一、常见类型

主要有如下6种：

1、商业街商铺，指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。其经营情况全依赖于商业街的经营状况。

2、市场类商铺，指各种用于某类或综合商品批发、零售经营的商业楼宇，里面的铺位即市场类商铺，如电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。

3、社区商铺，指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺。

4、百货商场&购物中心商铺，指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对商铺的经营影响很直接。

5、商务楼&写字楼商铺，指酒店、商住公寓、俱乐部、会所、写字楼等里面可用于商业用途的空间，此类商铺的规模较小，但商业价值极高。

6、交通设施商铺，指位于地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类商铺。

二、投资回报率计算

1、租金回报率法

即租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价

优点：考虑租金、房价及两种因素相对关系，是选择“绩优地产”的简捷算法。

不足：没有考虑投入与产出、资金时间成本，对按揭付款不能提供具体分析。

2、优化租金回报率法

即租金回报率=(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)。

优点：考虑租金、价格和前期投入，可估算资金回收期。

不足：未考虑前期其他投入、资金时间价值。不能解决多套投资的现金分析问题。

3、内部收益率法

即内部收益率=累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)

上述公式以按揭为例，未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

优点：内部收益率法考虑投资期内所有投入与收益、现金流等各方面因素。可与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，按复利计算。

不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。

4、简易国际评估法

即如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这是国际上专业的理财公司评估一处物业投资价值的简单方法。

以上四种算法可以综合使用，多方面分析对商铺做一个全面的评估。

三、发展现状

1、电商强大冲击，线上线下开始融合

随着互联网技术发展和兴起，电商蓬勃发展。消费者渐渐习惯网上购物，足不出户，省时省力。这对线下实体店铺是不小的冲击。在线下开店需要实体店面才能运营，而店铺租金往往非常高。要想选择一个好地段，没有强大的资金支持是绝对不可能的，地段差一些的生意又不会太好。但是电商并不能满足所有商业需求，一些固有消费形式，例如社区商业和综合型、体验型消费形式，大型购物中心并没有受到实质性影响。

2、经营者更注重开发体验式消费

过去的传统百货型商业地产已不能满足市场消费需求，很多购物中心的零售占比下降，而体验式消费项目占比提高。许多传统百货正寻求向现代百货转型的发展之道，尤其开始注重体验式消费的开发。在人气较旺地段，购物中心零售、餐饮、娱乐的业态组合比例一般为5:3:2，西单大悦城就是遵循这种业态组合的典型项目。

四、如何选择投资

1、投资有商业规划的商铺

有商业规划是指商务部门或者小区物业对区域内商铺有统一的管理规划，这种商铺的好处在于可以最大程度上按照需求来布局商铺产业，最大限度避免过于惨烈的同业竞争，可以保证租赁的稳定性，同时也会给出租方省下许多麻烦。

2、投资位于政府规划商圈内的商铺

经政府规划的商圈，或是需要配套居民区发展，有人流量保障；或是因为政府要重点发展某项产业，有政策支持。无论以上哪一种，都会获得比其他商铺更好的优势。

3、投资优良位置的商铺

以目前的市场情况来看，投资收益普遍比较高的主要为位于街口、小区入口、学校入口、大型商场入口、大型超市入口等的商铺。商业不动产投资仍有机会，关键是能否选到有持续性人流量的点位。

几种不适宜投资的商铺：（1）交通配套不成熟的商铺，（2）周边没有办公人群、稳定居民、学区资源的商铺，（3）没有好的招商运营公司管理的商铺，（4）售后返租商铺谨慎购买。

总之，投资商铺需要投资者在算账基础上，优选位置，多因素考虑，选出最有投资价值的商铺。

希望上述回复对题主有用，谢谢！

回答于 2019-09-11 08:43:50

近年来商铺投资这一块是非常火热的，特别是住房限购令一出，想要分一块蛋糕的投资者就更多了，投资商铺的风险也急剧升高。

就目前市场行为上，商铺投资要先看清楚属于哪种投资对象：

1、老城区商铺；

2、商品房住宅底商、办公底商；

3、商业街；

4、专业市场；

5、带租约商铺。

几乎所有的商铺投资都需要考虑点是政府对于一个城市的规划，预估一个商圈商铺在市长任值的几年期间能否可以发展起来，如果不能则就不建议投资，大多时候对于一个无法来评估的时候可以跟着一个商圈走，比较培养一个商圈出来是比较难的，在即有商圈的时候可以先跟着商圈的发展走。

另外，每种分类有它的特殊性，如下：

1、老城区商铺：

老城区的商铺已经是进入成熟期了，有了一定的使用年限，租金也已经到了一个高度，对于这样的一个商铺来说它的指标评分各项都会比较高，但它的发展空间相对等的会比较低，对于这样的商铺来说风险低，但是回报率也比较低。

2、商品房住宅底商、办公底商：

这类商铺大多都是和周边居民小区配套，也都是有着附近的居民做人流基础的，而且底商的售价不超过楼盘售价的2倍的时候可以入手，超过了就会具有一定的风险。

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