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购买二手房要考虑哪些成本？

首付,房屋,计算方法购买二手房要考虑哪些成本？

发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

问题补充： 哪些资金可以作为首付款

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

根据题主的问题，麦田提供以下回答供参考。

一、购买二手房总成本

由此可见，二手房购房的总成本是由房屋总价（也即房款）加上税收和相关费用总和而成。

在二手房交易过程中，房屋总价的支付往往是通过定金、首付和尾款共同组成，一般在确定购买二手房到签订购房合同之前，购房者就需要先向房主支付定金，一般定金的数额由双方约定，且不会高于首付款。随后按照合同约定时间，支付剩余的首付和房屋尾款。

二、税费

购买二手房还需要支付一定比例的税费，其他答主也均有描述，这里我们就简要介绍一下，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等等。根据各地政府征收的规定的不同，略有不一。二手房交易过程中，买方和卖方承担的税费各不相同。

在实际操作过程中，一般性住宅类的税费与商业办公类房屋（非住宅）的税费也并不相同。这里我们仅以北京市为例，展示一般性住宅类二手房交易所需缴纳的税费及计算方式。

1.当网签价≥指导价时

2. 当网签价＜指导价时

★个税1%：计税价×1%(满五年不唯一且无法查询到原值按照1%征收)

★装修款=税务最终核定价×10%（无需提供材料）

★贷款利息：须为住房按揭，由借款银行出具借款合同、结清证明、利息清单（必须有利息总计加盖银行章）

★增值税附加税税率在北京城八区是0.6%，在其他区县是0.5%

三、其他费用

此外，还可能缴纳的费用有：

1.中介服务费：如果是通过房产中介购买的二手房，需要支付给中介公司的中介服务费。每个城市的收费标准不同。中介服务费一般是总房款的3%左右。

2.物业费、水电杂费：

与所购买房屋所在小区的物业公司签订的物业合同上规定为准。在物业交验时需要缴纳1年以上的物业费。

3.其他杂费

购房过程中产生的其他费用。

四、可以支付首付的资金

首付就是买房时按国家比例第一次支付的最低比例款项，当然支付也可以高于这个额度，但是不能低于它。因此一般来说首付是一个人购房能力的保障，一般建议有购房需求的客户，应至少能保障有支付首付的能力。当然，在现代社会，筹集资金的方式也有很多种，除了自己的积蓄之外，还有以下几种方式可以筹集作为首付：

①抵押旧房子：抵押旧房子获得贷款来付首付是一种比较常见的方式，前提是有房子才行。这种方式能获得较大额度的贷款，但要同时背两个贷款，压力很大，而且抵押获得的贷款利率更高，贷款年限也会缩短。（注意：被抵押的房子房龄不要太长。）

②信用卡刷卡支付：这种方式只适合资金缺口比较小的购房者，比如1-2万元，因为这种方式的利息成本较高。需要注意以下几点：使用额度高的信用卡，不要使用多张低额度信用卡，容易被认为是套现。有些银行不支持购房刷卡分期还款。如果不能按时还款，还是不建议使用这种方式，会影响个人征信的。

③保单贷款：一些具有储蓄性质的保单也可以用来贷款，比如人寿保险、分红型保险、养老保险、年金保险等。不过，这种情况比较适用于临时救急用，因为保单贷款期限通常不超过6个月。不过，投保人到期还款后还可续借。

五、关于公积金和首付贷支付首付的问题

一般来说公积金是不能作为首付的，只能在付完首付房款后，拿购房合同和发票、缴税单据(买房的税费)，再带上住房公积金本和身份证去公积金管理中心提取，不需要等拿到产权证再去领取公积金。但也有部分地区规定：职工购买经济适用住房，可申请提取本人及其配偶住房公积金支付首付款，但提取金额不能超过购房合同中的首付款。

另外，自从2017年以来，各地收紧了关于“首付贷”的发放，并且多地禁止房产经纪机构为客户提供“首付贷”。

回答于 2019-09-11 08:43:50

二手房过户交易税费包括个人所得税、契税、印花税、营业税、土地增值税、城建税、教育附加税和地方附加税等。

一、个人所得税计算方法:纳税人：卖方普通住宅2年之内个人所得税计算方法：{售房收入－购房总额－（营业税+城建税+教育费附加税+印花税）}×20%；2年以上（含）5年以下的普通住宅个人所得税计算方法：（售房收入－购房总额－印花税）×20%。出售公房个人所得税计算方法：5年内，(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上免交。注：对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的1％。

二、契税计算方法:纳税人：买方普通住宅契税计算方法：90平米以下——首套1%，二套3%；90-140平米——首套1.5%，二套3%；非普通住宅契税计算方法：3%，别墅契税计算方法：4%；注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠

三、印花税计算方法:纳税人：买卖双方二手房交易印花税税率：0.5%注：从2009年至今国家暂免征收住宅印花税

四、营业税计算方法:纳税人：卖方普通住宅营业税计算方法：不足5年——房屋总价的5.5%，超过5年（含5年）——免征营业税；非普通住宅营业税计算方法：不足5年——房屋总价的5.5%，超过5年（含5年）——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.5%；别墅营业税计算方法：不足5年——房屋总价的5.5%，超过5年（含5年）——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.5%；注：购买时间是否满5年首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据。这三种证件按照时间最早的计算，一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证。

五、土地增值税计算方法:纳税人：卖方二手房交易土地增值税税率：1%个人因工作调动或改善居住条件转让原自用住房，居住满5年（含）以上，免征；满3年（含）未满5年，减半征收；未满3年，按规定计征；注：对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税六、城建税、教育附加税和地方附加税计算方法纳税人：卖方二手房交易城建税：营业税的7%；二手房交易教育费附加税：营业税的3%。

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