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为什么房子不能建好了再卖？
房子,开发商,成本为什么房子不能建好了再卖？
发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：
为什么房子不能建好了再卖？
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
如果房子建好后再卖，房价会比现在高很多，买不起房子的人会更多。
允许房企预售房子，就是允许房企向买房人零成本借钱拿地盖房子。房子建好后再卖，就相当于禁止房企预售房子，这意味着：
1、房子的成本大幅度增加。
由于不能卖期房，房企没有预售款这一块收入了，房企拿地、建房子、营销都必须用自己的钱，或者找银行贷款，或者发行债券，或者到境外融资。
这样一来，房企的融资成本必然大幅度增加，建好的房子的成本也会大幅度增加，至少增加30%以上，房价自然也会大幅度上涨。
2、房子更加供不应求。
没有了预售款收入，房企只能用自有资金拿地，或者借钱拿地。这样一来，房企的拿地能力必然大幅度下降，新房市场上房子的供应量也会大幅度减少，房子更加供不应求，房价自然也会跟着上涨。
3、降低房企资金周转速度。
不能预售房子，房企的资金周转速度会大幅度下降，房子的开发周期会变长，房子的融资成本会因此上涨，房子的供应量会因此下降。
4、个人观点总结。
如果禁止房企预售房子，规定房子必须建好后再卖，房子的成本会增加，供应量会下降，房价会大幅度上涨，会有更多的人买不起房子。
回答于 2019-09-11 08:43:50
因为期房能让土地卖得更好。
至于什么开发商成本更低，什么银行赚更多利息，
是附赠品。
最近三四年各地陆续出台政策，拍地必须是自有资金。
算是抬高了房地产行业的门槛。
在不是很多年之前，房地产是个“空手套白狼”的游戏
各路神仙通过手里的神通轻松拿到地块，有些地方算银行借你的。
有些地方直接可以办房产证前补交就行（例如增城）
那时候的房地产没什么成本可言，只谈风险
楼市会不会进入拐点的风险。
你认识人拿了地，自然有工程队垫资盖房，自然有公司求着你做代理。
你要想的就是今年要还多少本金+利息，要盖多少房刚刚够。
至于什么快周转，是不需要的。
那时候房子涨得快，晚卖一年就涨一年。
14年之后楼市涨得慢了，陆续开始地价要自有资金了
快周转开始了。
拿地前先和地方谈好条件，拿地后最快速度进场施工
在一个利息周期内（一般是12个月）开盘并还清贷款
后面的两栋两栋盖，两栋两栋卖。
用两栋的成本不断开盘-套钱-盖下两栋。
快周转的一个必要条件就是快速达到预售条件（一般是高度达到2/3，各地略有不同）
如果必须要现房销售（通过验收、达到交楼条件）
那就快不了了，从进场施工到现房老雷见过最快的都要30个月。
而现房销售对比预售制度中间需要的成本就高太多了。
房地产行业门槛越高，房企就越少。
房企越少地价话语权就越大。
就像本年度第二轮统一供地，拍之前大家已经默默分好蛋糕了。
地方再想拍个好价格就更难了
回答于 2019-09-11 08:43:50
房地产预售制度是促进房地产市场发展的重要制度。但是房地产预售制度也给整体楼市的发展带来了诸多的问题。那么面对频发的烂尾楼问题，不禁有人要问，房子为什么不能建好了再卖呢？
商品房的销售如果都在竣工之后现房销售，那么我国的房地产市场估计会萎缩一大半。购房者的成本可能也要增加不少。
首先，如今房地产市场的快速发展满足了大部分居民的住房需求这要归功于房地产预售制度。如果所有的房子都要等到建成之后再售卖交房，那么所有开发商的运作时间就要成倍的增加，到现在也不会有这么多的商品房供我们选择。有可能依然是大部分的居民还没有住到更好的商品房当中。所以说房地产的预售制度加快了居民房产更新和向往生活能够达到的速度。
大部分开发商的资金周转都无法支撑其长时间的无资金回笼的周期。一般来说开发商从拿地到预售短的只需要半年左右的时间。这也就是说开发商对于商品房项目的投资半年之后就能收回。在收到预售款之后项目建设的后续工程款就有着落了，不需要开发商自行筹措资金，这样也就降低了开发商自身的资金压力。只需要拿出前期拿地，营销和少量的启动资金就可以。
所以说如果开发商的房子建成之后再卖，那么开发商就需要前期垫付所有的资金。原本有资金开发多个项目的开发商可能就只能开发一个了。而在开发周期延长之后，开发商融资成本增加，购房者的压力也会增加。楼盘的竞争力也会增加。
总而言之，商品房的开发如果没有了预售制度，那么商品房市场就一定会有明显的收缩。其产生的影响就会是十分深远的。
回答于 2019-09-11 08:43:50
不是不可以，而是如果等房子建好了再卖，对于开发商的资金压力比较大。
房地产开发对于资金的需求巨大，目前国内大多数开发商都没有多少现金，基本都是融资或借贷的钱，因此都是采用预售的方式进行销售，一般项目投资比例达到25%就可以进行预售，这样可以快速回笼资金，有效缓解资金压力。
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