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对于今年想在大湾区城市买房的刚需和改善人群有哪些购房建议？
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发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：
对于今年想在大湾区城市买房的刚需和改善人群有哪些购房建议？
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
大家好！熊猫贝贝前来回答这个问题！
资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。
客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。
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我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房产楼市观察者，欢迎关注
第一个建议，是需求解读和资金评估
既然题设“想要买房”的群体定义是刚需和改善，那就需要对购房目的进行一个界定。
什么是刚需？就是买房的目的完全是以自用为出发点的，为了自住，婚姻，下一代教育等等，而和房产的资产属性毫不关联。
直接一点，那就是不管买了以后房价是涨是跌，其实对于买房人来说对于买房这个行为没有任何影响，或者是对决定决策的干扰。
而改善，特别是“卖一买一”性质的买房行为，本质上是属于刚需的一种，经济收入提升，追求上进，进而对更好的生活空间有所需求，这种出发点，无可厚非。
所以，刚需买房第一个重要的建议，就是“投住分离”，对于刚需和改善来说，买房只有“值不值得买，价格合不合适，能不能满足自用需求”的考虑，而和因为房价涨跌而带来的房产资产性的保值增值，完全没有关系。
既然是刚需，盯着自己的需求出发，保持一个理性的态度，这是任何重大货币消费行为行动以前，非常重要的一个心理建设基础。
对于刚需来说，买房的核心需求只有三个方面：地段，学位，配套
而对于改善来说，核心需求是品质提升，空间增加，出行便利和其他一些不同个体的心理需求（比如车位，小区环境，邻居社群等等）。
刚需，改善买房，第一出发点，就是对自己想要买房这件事的核心需求认知。
一般衡量要买的房子是否适合刚需，一个是通勤成本是否能够接受，一个是居住时间是否饱满，一般来说，一年最少居住的时间超过200天，那这样的房子就适合刚需。
明确了买房需求以后，就要结合自身的经济实力进行一个资金评估。
很现实的一个楼市关系：
钱多，人挑房子，钱少，房子挑人。
房子在中国，一直都是个人和家庭的重大家庭财富配置和货币购置资产行为。既然想要买房，光想没有用，还得根据个人和家庭能够调动的资金总量和平均收入情况进行综合评估。也就是消费以前，先看钱包的意思。
看清了自己的需求，对自己的经济实力和资金水平有了充分的认知，那想要买房的现实物质基础，就算建立起来了：有需求目标，有准备。
第二个建议，是城市分类和购置意义
首先来看题设想要买房的区域粤港澳大湾区，其实这并不是一个城市，而是由广东多个城市组成的城市群：
粤港澳大湾区（英文名Guangdong-Hong Kong-Macao Greater Bay Area，缩写GBA）由香港、澳门两个特别行政区和广东省广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆九个珠三角城市组成，总面积5.6万平方公里，2018年末总人口已达7000万人，是中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。
单从规模上来说，大湾区是一个世界级的经济湾区规划，涵盖城市多，辐射地域广，城市差距大，是现实存在的情况。
大湾区，只说房产性质，其实已经非常明显的被划成了四个完全性质不同的城市：
第一种，房产资产化，楼市金融化的城市：深圳为代表，东莞有局部，广州在路上；
第二种，房价相对稳定，但存在一定程度上因为资本炒作而导致的价格泡沫城市：惠州（特别是大亚湾和淡水这样的临深片区），珠海部分地区，佛山，中山部分地区（主要以靠近更为繁华富裕城市的片区特征明显）；
第三种，房价健康，但是本地经济相对滞后，缺乏就业和经营机遇的城市，比较典型的就是肇庆和江门，还有惠州一些没有明显可以被炒作地域优势的地区（因为惠州面积很大）。
第四种，本地人独有，外地人投资的城市，以中国香港，中国澳门（注意这个城市表达规范）为代表，具有一定的行政和制度障碍阻隔，本地人刚需，外地人基本上都是投资。
在房产楼市性质不同的城市买房的意义是完全不一样的。
在深圳这样的城市，就绝对不可能做到投注分离，就算是真刚需，在楼市中的竞争对手，甚至是关联的楼市参与者，都有投资的需求，要么盈利需求，要么投资竞争的表现。所以，在金融化，资产化的城市里面的刚需非常不容易，会受到投资投机环境的排斥。
而在有资本炒作现象的城市买房，很容易被营销手段，糖衣炮弹而迷惑，去为资本挖下的大坑去做填充，因为在这样的城市，所有的楼市参与者和环境，都会用投资回报对购房群体进行刺激，引导购房群体侧重投资，轻视自身真实的使用需求。
这种地区的房子，害人不浅，不用多说，实地看看空置率，和有相关投资经验的群体聊一聊马上就知道。
最后是在纯消费的城市买房，基本上就是为了住而买了，房子就单纯的成为了消费品。
所以，基于以上城市分类和购置意义的分析，结合文章开篇的经济自评，给出以下几点建议：
经济实力足够，收入稳定有保障，建议优先考虑资产化，金融化特征明显的“头部城市”买房。
如果经济条件一般，但是确实需要买房的群体，建议考虑房价相对稳定，结合自身工作生活的现实情况，选择低能级的城市进行购房。
买房不是小事，不是打肿脸可以充胖子的事，结合自身，量体裁衣，很重要。
第三个建议：是确定城市和掌握行情
刚需买房，结合需求和经济能力，不难找出适合自己的城市，在充分了解了匹配度以后，在大湾区9个城市里面确定了目标，就不要再好高骛远，胡思乱想了。
确定好城市，接下来最重要的，不是看房找房，而是要结合当地的一些媒体，售楼部，中介门店，对当地市场的房价和楼市行情，做一个全面掌握的工作。
这个动作非常重要，特别是对于刚需和改善群体来说，关乎最终的购房成本。
掌握想要买房区域的行情，不仅可以了解到房子的价格情况和近期表现，同时也能对片区学位，房源情况（特别是二手房市场），周边配套，通勤条件等等直接关联购房者未来生活相关的重要情况，做到心中有数。
同时，对行情的掌握，也能提升买房群体对目标购房地区的房价体系，房产价值对比，得出比较直接和真实的认知结论，到真正要掏钱买房的时候所要面对的房价，也能做出理性客观合理的判断。
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