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深圳此轮房价上涨是否已到峰值？近期有没有小幅回调的可能？

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发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

深圳此轮房价上涨是否已到峰值？近期有没有小幅回调的可能？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

“此轮”的定义如果是以2016年以来最后一批城市开启回调为信号的话，那么深圳的峰值确实已经产生了。

在过去十几年里，深圳以科技创新、青春活力为主线，吸引了大量年轻有拼劲的中高端人才，他们很多都是以扎根深圳为目标的人群。试想一些传统强市每年几万十几万的增量人口都能够推动当地楼市需求，那么深圳这样年增人口数十万，并且收入水平很高的城市对于楼市需求又是何等之大？

深圳是真正意义上的新城，是真正的从无到有，这座城市没什么当地人外地人之分，大家都是外地人，所以每一个来长期发展的人都要在这里安家，这就让深圳的房子从最初建设时就成为了抢手货。

不过这两年深圳的房价真的吓坏了很多人，2017年所有城市普涨的时候，深圳房价开始下滑，连跌17个月，很多人以为深圳房价到头了。但实际上这17个月跌了多少呢？大概每平方3000多块。而下跌结束之后，深圳再度开启一周跳价上百万的模式，近期更是出现12万每平的房子被数千人抢购的奇景。然而经报道后得知，这些抢房客当中大多都是炒房的，为了利益而争抢。但真正刚需的却越来越买不起。

像南山、福田这些核心城区，正规商品房的高层住宅已经均价11万以上，核心地脚在18万左右。这种价位的房子，80平贷30年要月供近4万，而深圳月薪2万以上的占比也只有9.8%，即便租房这样的房子一个月都要动辄一万起步，所以继续涨下去谁能受得了？

有人说核心区太贵，那就说明该向外围转移了，这看似有道理。但是想想看，核心城区房价都要回调的话，外围有多大动力持续上涨？况且以收入和配套水平来看，坪山都四万多了，莫非还要跟罗湖折中一下？看看整体吧，没有哪个核心城市房价下跌时，外围区域还能逆势上涨的。环境的廊坊离京城那么远，通勤人数都比坪山多，现在廊坊都腰斩了，深圳的郊区和外围还要继续逆势上行的概率又有多大？

所以如果核心城区开时松动，外围会比核心区松动更快，最终也仅仅是因为基数低而感觉跌的少一些罢了。

回答于 2019-09-11 08:43:50

深圳的高房价是由多重因素决定的，未来深圳的房产不从根本上解决这些问题，房价就没有到顶的时候，也就更谈不上峰值了。




目前深圳的高房价主要由以下几个因素构成：

第一，住宅用地供应极度匮乏。深圳的管辖面积只有2000平方公里左右，在考虑到40.68%的森林覆盖率和45.1%的绿化覆盖率，剩下可控出售的土地并不多，在如此有限的土地资源里，深圳又大规模的向商业和工业用地倾斜，这就导致了住宅用地供应的极度匮乏，2014年到2016年深圳住宅用地的供应只有42万平方米，这个住宅用地供应相当于广州的4.5%，北京的4.2%，上海的2.3%，供给端供给匮乏。




第二，人口大量涌入。深圳除了2019年的人口流入略输杭州外，其他市场长期保持了在全国第一的水平，近5年流入人口166万。我们简单算一下166万人，按三口之家计算就是55万户家庭，而深圳2018年的新增商品房才6.42万套，要想消化掉最近5年涌入的人口就需要8年，每年还在涌入50万左右人口，这就导致了需求端暴增。




第三，高收入人群的收入决定了购买力。一个城市的商品房或者是高端楼盘的购买力是那些10%甚至更低的高收入人群所决定的。甚至一般地段的商品房已经到了10万/平的价格，核心区直接奔着20万去了。这种房子首付30%，贷款30年，月供仅4万，并不是普通工薪族能负担得起的。深圳高新科技企业、金融公司是比较多的，这些行业的薪资比较高，才能支撑的起如此高的房价。




第四，限购政策。限购政策好比是一个弹簧，只是把存在的需求暂时给压下去了，未来楼市调控只要一旦放松，这个反弹的力量足以让深圳的楼市上涨一大波。调控只是把资金短暂的锁在楼市里，变向增加了购买房产的成本，起不到降低房价的实质性作用。




只要上述问题的到不到有效的解决，深圳的房价还会继续涨。现在迫于“房住不炒”的政策施压，短期的调控也不会让房价下跌多少，未来深圳楼市大概率还是会继续上涨的。




回答于 2019-09-11 08:43:50

国家上层要求深圳对标硅谷,这人均GDP是追赶的硬指标,房价也自然对应高；美元贬值,货币宽松,不断投放,资产价格应该上涨,但是面子上要涨得有礼有节,闷声发财

回答于 2019-09-11 08:43:50

肯定会回调，只是幅度可能不大！老百姓能看到的基本面是银行贷款，这轮是疫情下贷款政策被一些人拿来炒房了，后半年的三个月调整后，立马见效果了，后续还会有受调整效果影响的人出现资金问题！少了新血液进场，老旧的又出现贫血，自然就会降，不过深圳啊，还是有很多其他因素，所以稳中有降，降得少！但峰值真不好说，腾笼换鸟，就看这点成败了！不过这一切都于普通老百姓无关，于有钱又没眼光没胆量的人无关！毕竟资源还是只会在少数人手里！ps:来了都是深圳人，希望大家都能过上幸福的生活[啤酒][啤酒][啤酒]

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