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楼盘烂尾问题为何屡禁不止？

开发商,银行,资金楼盘烂尾问题为何屡禁不止？

发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

楼盘烂尾问题为何屡禁不止？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

只要楼盘在申请销售证时，冻结房企部分保证资金。如果楼盘烂尾就用这部分保证资金完成收尾，就可以解决这个问题。

回答于 2019-09-11 08:43:50

烂尾楼问题说到底是银行、开发商和市场三者之间的矛盾问题。




房地产开发“完全伸直过于依赖银行（资金）”已经是不争的事实，事实上甚至可以通过空手套白狼的方式来实现——用银行的钱造房子，用购房者的钱还银行（贷款），差额部分就是开发商的利润。

这种模式之下，开发商付出的无非是（1）不被政策风险所伤（2）用时间来抵消楼市周期风险（3）用各种方式获得资金、资源 （4）市场接受度，包括预售制度、地段、需求。

而事实上，出现烂尾现象往往是上述几个主体之间有了断层：一方面是资金跟不上建设需要，另一方面是预售回款跟不上还贷缺口，项目没有市场回款来“形成滚动开发”，自然就导致项目的停工，久而久之就是烂尾。

从人的主观能动性而言：

首先，房地产开发商自己要有一定的资金实力，毕竟这是一个沉淀大量流动资金的重资产项目，可以用杠杆的方式来和银行合作，但不能自己完全依赖银行空手套白狼。

其次，开发商要看准时机、看准市场、看准政策、看准地块。不仅要在一个未来一年以上的周期里，不遇到政策对市场的不利管控窗口；而且在前期选地过程中要有符合市场需求的眼光和算计，让项目资金运转和市场回款衔接得上。

第三，开发商要具备一定的产品塑造成立，在整体市场取暖甚至疯狂的背景下，产品好坏的影响还可以被掩盖，无非是价格高低和销售快慢，但一旦市场进行焦灼甚至下行通道，产品就可以被消费者在比较过程中“求生”。

最后，开发商和银行之间的唇齿相依：看起来是开发商需要银行支持，但银行也需要开发商（来消化存款并创造收益），所以在彼此需要的时候就容易尺度偏离，两者之间出于利益的勾结和沆瀣也就在所难免。

从制度保障方面来说，（1）预售标准的进一步延后，是在前期设置门槛区隔空手套白狼的最有效手段，但开发商层面抗性很大（2）严格执行和规范银行贷款的时间、数量、监管，降低银行风险的同时也降低烂尾楼的出现，这是“政策正确之后需要正确的人去正确执行”，所谓人是活的就容易造成勾结和违反纪律。