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开盘价真的是最实惠的吗？

开发商,楼盘,价格开盘价真的是最实惠的吗？

发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

开盘价真的是最实惠的吗？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

您好，本人在曾在开发商任职营销管理工作十年，针对这个问题，我来做一个简单的分享。

首先我们要了解开发商的价格体系的构成。

每个开发商在销售期房前，首先是楼盘的工程进度要达到当地政府的要求。然后预售方案上报到政府。预售方案包含备案均价、每一户的备案价和优惠方式。上报通过之后，方可拿到预售许可证进行销售。

说完了前提，我们来说开发商的价格体系是由哪些构成。

备案价。

备案价一般开发商都会公示出来，如果在售楼处里没有公示，可以自行上网查询，或者到当地的房管局服务窗口查询。所有开发商的销售价格，均不得高于备案价销售，哪怕是高出一元都不行。网上有传言备案价就是楼盘的销售底价的，这块纯属误导消费者。

开发商系统底价

每个开发商都有一份自己的销售系统底价，这个系统底价是开发商在拿地阶段时预设的一个利润值。如果破底价销售，就会低于利润值，反之亦然。为了保证利润值，一般楼盘的优惠权限会分到各个职能岗位上。置业顾问-案场主管-案场经理-项目营销总-城市营销总-城市总经办。（会根据每个楼盘而略有差异）

成本价

成本价一般根据工程进度、销售节奏等因素做一个销售预期，如果一个楼盘销售业绩较差，销售周期较长，那实际成本价就很有可能会高于预设值。这块就不展开细说了。

知道了开发商的价格体系之后。我们回归主题，一个楼盘什么时候的优惠力度最大。

一般情况下（如果遇到大的熊市周期例外），一个新楼盘的首次开盘优惠力度是最大的。在这个时候城市营销总及以下的优惠会全部放出。

原因一：

从后期销售节奏出发。新楼盘首开的热度会直接或间接的影响后期销售的节奏。如果首开销售业绩突出，会更容易受媒体和购房者关注。

原因二：

从成本考虑。直接影响楼盘的资金周转。如果销售成绩好，现金流就比较充裕。开发商支付相关费用会更加从容。

原因三：

从个人的岗位稳定性考虑。每个开发商都有自己的销售考核指标。如果首开去化率偏低，会影响岗位的稳定性。在无锡曾出现从首开前到首开后前前后后换了4、5个营销总的楼盘。

当然，如果这个楼盘本身比较热销，认筹的客户比较多。那开盘的优惠力度可能会相应收回。一切试情况而定。

以上是个人的见解分享，希望能有所参考价值。想了解更多干货分享，可以关注我。我是综麟聊无锡楼市，带您赏鉴锡楼。

回答于 2019-09-11 08:43:50

作为一个从事近十年的房产经纪人，谈谈自己的经验：

1.开盘当天或者持续几天，一般开发商都会搞活动，给折扣，为的是开盘时候能一炮打响，形成一种热销，一般开盘会去化60-70%的房源。这是长期蓄客的热销期。

2.一般价格都是固定的，开盘会有打折扣，享受优惠，价格一般会低开高走，让前期的客户享受实惠，做到口碑宣传的作用！

3.当房子去化到70-80%的时候，开发商就不着急了，销售压力也没有了，剩下的基本都是利润，就会价格提高，慢慢卖了。

4.当然，开盘初期，一般房子楼栋所处的位置一般都是相对差一点的，最好的楼栋都是留在最后开盘的。所以，价格的高低和位置也是有关系的！

回答于 2019-09-11 08:43:50

你好，很高兴为你解答

我是一名有着六年从业经验的房产经纪人，今天我就来给大家分享一下新房开盘价是不是真的很优惠:

首先我想给大家说的是，新房第 1 次的开盘价肯定是很优惠的，但是不是最优惠的，给大家说一下为什么是很优惠:

第一:首先开盘的楼栋位置肯定不是很好，因为一般开发商会首先拿一栋楼或者是两栋楼位置较差的来试试水，看一下市场的反应，这个时候它的价格不会很高;第二:开发商在未开盘之前都会做一些活动，就特别是在刚开始，为了把整个楼盘打响，就会做一些，打个比方，存几万然后抵几万的这样一些活动，然后嗯各种优惠啊之类的都会在首先，嗯开盘的时候用用掉，因为楼盘的位置一般嘛，所以说都会在这里用掉。

所以说，新房一般在刚开盘的时候，价格都会优惠一些，所以说要买一个小区的房子，你不介意他的楼栋位置之类这些的话，那么建议第一次开盘就可以购买。

还有什么时候最优惠:

刚刚我也说过，新房的话并不是说刚开盘的时候最优惠，还有一个时间，那就是嗯尾盘的时候，尾盘的时候因为开发商急着清盘，基本上后面的一些房子都会以最实惠的价格卖卖掉，不过有一点啊，尾盘的话就是选择余地没有很多，基本上都是人家挑剩下的。

结语:

最后总结一下，基本上开发商在首期开盘价格会优惠一些，然后如果一开始的话他反响不是很好的话，开发商会立马推出楼王，他推出楼王的话，并不是说为了把楼王的房子卖掉，只是为了凸显出刚开盘那几栋房子价格便宜，会把楼房的价格提得非常高，所以大家在买房的时候一定要看清楚开发商的套路啊，买到合适的房子买到最优惠的房子。

以上为个人经验总结，希望能够帮到你，如果对你有帮助，可以点赞，加个关注。

回答于 2019-09-11 08:43:50

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