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对于养老地产，大家有什么看法？
地产,模式,机构对于养老地产，大家有什么看法？
发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：
中国目前正在加速进入老龄化社会，每年新增的老年人口超过2000万，相当于上海市人口数总和，照这个趋势发展下去，预计到2035年，我们身边3个人当中，就会有一位老年人。
养老地产是在这种大趋势下应运而生的产物，房地产企业推出适宜老年人居住，并且符合老年人心理、生理特点的社会活动中心。它不仅仅是住宅，同时也是为老年健康提供基础保障的住宅产品。
相较于传统的地产开发，养老地产土地来源更加广泛，不仅可以通过招拍挂、协议转让、置换等获得土地，集体土地、工业用地、社会福利性用地等都可以用于养老地产开发。相比较于传统地产，项目封顶之后，房屋才能销售，养老地产所开发的公寓，在项目启动之时，就可以对外出租。因此相对于传统的地产开发，土地获取途径更广泛，开发成本更低，回笼资金也更加迅速。
看似形势一片大好的养老地产开发，其中也会有很多的风险，比如对于医疗的要求，一般的养老地产要么配套自建的医院，要么附近有医院设施，同时建筑设施还要符合《老年人建筑设计规范》等相关要求，建设成本要比一般的住宅高出6%以上，所以很多地产企业最后发现，情况并没有想象当中那么美好，那么中国的养老地产有哪些玩法呢？
养老地产开发模式
中国的养老地产起源于地产开发，因此在建设的早期有很多房地产的影子，但是随着行业进入者越来越多，发展越来越成熟，地产企业也将逐渐摆脱之前开发经验的路径依赖，探索出新的开发模式。
1、居家式养老地产
居家式地产养老顾名思义是指以家庭为核心，以社区为依托，以专业化服务为依靠，在整个地产的大盘当中融入养老的概念。这类地产开发只能提供最基础的养老服务以及社区配套服务，主要面向的是中高层收入者，最为直接的也是售卖为主。
2、大型养老综合体
这种养老模式，综合性比较强，功能也更加多元，主要面对的是健康活跃的、半自理的，失能的，几乎是全年龄段的照护服务，所采取的方式也是租售相结合的销售模式，这种模式对于开发商资源整合能力，可持续运营能力要求非常高。
3、全龄社区养老
全龄社区养老指的是以全生命周期，营造出适合全年龄段的混合型大型活力社区，养老只是这个社区当中的一个模块。老人与各年龄段的人群生活在同一个大型社区当中，各个不同年龄段的人群都享受着物业服务。
4、异地度假型养老
异地度假型养老开发模式将养老与度假充分结合在一起，针对那些健康活力的老人，在风景秀丽，气候宜人地区建设的养老地产项目。
5、康养型养老地产
康养型养老地产通常需要嫁接专业的医疗资源，强调地产能够提供专业化的健康管理服务，所面对的客群同样是中高端老年群体。
6、学院式养老
学院式养老和其他养老地产的区别是在老年人生理、心理建设上。除了提供基础的医疗、养老设施服务，还会提供学习、社群活动，让老人在身体、精神上实现双收获，从而能够推动家庭、社会的和谐发展。
养老地产的4种常见运营模式
1、全部出售型养老地产
这类养老模式和传统的地产开发并无差异，需要通过市场招拍挂等方式获得建设用地的70年产权，将地产企业一整套成熟的开发模式应用到养老地产开发上。
和传统地产开发最大的不同来自于项目的前期策划阶段，需要将适老化社区当中的一些设计理念融入到相关配套当中，同时需要做好公共服务空间的设计，在销售期做好居家养老氛围营造等。所以这类养老地产，对于传统地产开发商来说，轻车熟路，并不陌生。
2、部分出售+长期持有
这种模式也是目前更多地方政府需要地产企业去做的，即租售相结合的模式，将养老公寓的出售，以及养老配套设施等相互结合。
在早年地产企业卖完房子之后，物业却一直无人打理，导致养老地产名不副实，最后成了烂尾工程。
3、长期持有型养老地产
这类养老地产只租不售，相对于出售型养老地产，门槛比较低，只需要缴纳押金，按月付费即可。
4、会员制养老地产
相较于持有型养老地产，会员制养老最大的好处是能够快速回笼资金，通过会员卡以及收取服务费的方式，让整个项目能够长期可持续运营。会员卡能够有效减低地产企业前期的资金投入，服务费能够保证日常运营的可持续进行。
会员制是目前地产养老最为核心的开发模式，比如上海的亲和源，恒大等。由于会员卡服务周期长，很难保证服务的可持续性，也让很多客户望而却步。
养老地产的开发条件
1、经济条件，我们观察一个地区是否发展养老地产，考虑经济发展水平的同时，还要同时关注社会保障体系、政府政策的支持。
2、社会需求，只有老龄化达到一定水平，有一定人口基数的城市才适合做养老地产的开发。还有些养老观念比较落后的地区，也不适合养老地产的开发。
养老地产开发要点
经济实力当然是养老地产开发的先决条件，月收入不足1000元的城市，月均3000的养老地产是如何也消费不起的。老年人的居住需求，可持续的运营能力，同样也是考验，没有好的服务，养老地产也终将有名无实。
虽然目前没有养老地产这类严格的划分，但是以何种方式获得养老地产，将决定养老地产之后的运营模式。现在很多养老地产把项目地址选在风景秀丽的景区，这样当然能够吸引老人回归自然，但是往往忽略了老人不宜远距离活动的特征，最后适得其反。
同时我们也要看到养老地产是一个多功能的复合业态，除了休闲度假之外，医疗康复显得非常关键，如果不能满足医疗的需求，在满足老人3天的好奇心之后，养老地产也会逐渐冷却。
养老地产看似未来地产企业的一个机会，但是其中的风险却非常多，如果想要了解更多，请在头条号里搜索养老咨询高广银，我们的团队将给您最详尽的解答。
回答于 2019-09-11 08:43:50
近年来，世界范围内养老产业全面发展，发达国家中日本的老年化率是最高的，经过研究日本康养机构可分为三类：公立、自费、公寓型。纵观以日本为代表的发达国家康养模式，结合国内现状，完全依靠公立的养老模式将给政府带来越来越大的财政和管理的压力，自费（政府补贴）模式和引入社会力量投资康养产业势在必行。
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