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债务2千亿压力升级，2020年建发房产会大幅度降价卖房吗？

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发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

回答于 2019-09-11 08:43:50

感谢邀请！

建发股份2000亿债务压力升级，2020年建发房产大概率都不会大幅度降价卖房。相关的意见分享如下，供参考。

第一、对建发股份的一些基本认识

厦门建发股份（600153.SH）始于1980年，上市于1998年，是一家以供应链运营业务和房地产开发业务为主的国有企业。

01、供应链运营业务

涵盖金属材料、浆纸、矿产、农副产品、轻纺、能源化工、机电、汽车、食品、新兴行业，共计10大行业（如下图所示，图片来源为建发股份官网）。

财报显示，2019年营收为2870亿元，同比增长21.64%，毛利率2.61%；在海外有多个子公司和办事处，在农业链条上涵盖欧亚一带一路及美洲等市场。

02、房地产开发业务

该板块业务主要由建发房产和联发集团两个子公司运营，已形成“建发房产”和“联发房产”两大品牌。

财报显示，房地产业务板块2019年共实现权益销售金额711.69亿元，同比增长41.17%，实现权益净利润32.38亿元，同比下降6.87%。

第二、对建发股份2019年财报和今年一季度财务数据的一些解读

01、2019年财报的解读

建发股份2019年房地产开发板块业务累计实现权益销售金额711.69亿元，同比增长41.17%，实现权益净利润32.38亿元，同比下降6.87%。

2019年新增计容权益建筑面积624万㎡，未出售的权益土地储备面积1515万㎡（一二线城市占比54%），在建权益建筑面积1386万㎡，同比增加12.35%。

总的看，供应链运营业务板块占据公司绝对营收，去年板块业务增长较快，毛利率略微下降；房地产业务板块营收稳定增长，土地储备量大，且主要集中在一二线城市，土储质量很高。（图片来源：新浪财经）

2019年累计囤地42宗，土储都比较优质，虽然占用了较多的资金，推高了公司的负债率，但对未来中期内公司销售和业绩提升都是一种保障。

02、对今年一季度财务数据的解读

截止3月末，建发股份负债率为80.21%，突破业界公认的安全线80大关，总负债已高达2681.94亿元。

一方面是优质土储占用了大量资金，另一方面是疫情导致销售下滑，为缓解资金压力，公司不得不“借新还旧”。

今年一季度公司累计新增借款高达285亿元，占去年未经审计净资产的43%！其中，银行融资额为177亿元，公司发债融资为108亿元。（图片来源：中达证券研报）

总的来说，建发股份从2018年起回归一二线布局囤地，而且地块都比较优质，其中不乏“地王”项目，但“地王”项目目前看，销售情况不是很好，预期利润也在降低，有的还有亏损的风险。比如，上海宝山区“地王”项目央玺，受到项目限价影响，售价明显不及预期，且去化进度也不及预期。

第三、面对2000亿债务压力，建发会大幅降价卖房吗？

应该是不会的。

01、国企背景，具有天然的低成本融资优势

头部民营房企的融资成本大概在年化5.5%-9%，而国企的融资成本年化普遍在5%上下，远低于民营房企。

另外，国有企业普遍财务稳健，股东实力强劲，资信良好，天然受到银行青睐，容易在关键时刻获得银行资金支持，且成本普遍较低。

建发房产位列全国房企TOP50,联发房产位列TOP100，实力都比较强，要获得银行资金的话，应该是问题不大的。而国企身份要获得其他资金支持，难度也不大。

02、建发股份业务综合性强，具有资金互补优势

从上面的介绍可知，建发和联发经营的房地产开发业务仅占营收的1.5成，而供应链运营业务营收占比8.5成，要通过供应链业务的营收支持房地产业务资金，难度应该是不大的。

这其中就包括了通过其他业务板块的营收支撑房地产资金链，也包括通过其他板块的实体融资支撑房地产业务资金。

03、建发短期债券270日，也就是9个月，跨度是10月底到12月底，销售回笼资金还有时间

从今年1月开始，建发陆续发行10亿元级的9个月期限的债券。

目前，国内疫情基本过去，国外疫情已全面好转，工作重心都已转向全力恢复经济，叠加经济刺激计划，楼市逐步恢复仍值得期待。

抛开机构数据和统计数据，从中介反馈的信息看，疫情确实对楼市造成了严重冲击，部分热点城市房价降了约2成，比如，成都；有的维稳，比如，昆明；有的过热，比如，深圳。

建发的布局区域主要集中在长三角、华东、华中、华南、成渝，而海峡西岸、长江中游、长三角和成渝4大城市群土储规模占比高达8.5成！

也就是说，建发销售的区域基本都是热点城市区域，人口净流入地，产业聚集地，区域房价目前多数都保持了稳定，商品房销售压力应该是不大的，短期内回笼资金偿还短期债务的难度不大。

基于上述三大理由，建发的备用“子弹”是有的，在关键时候都能用，不至于大幅降价回笼资金偿还债务。

因此，小菜认为，建发股份虽然逆势扩大了负债率，但一二线核心城市区域拥有众多优质的土储资源，无疑给了建发足够的底气，叠加国企背景和综合性业务构成，建发负债率超80，总负债超2000亿，压力有，但建发没危险，大概率都是不会大幅降价卖房子的。

回答于 2019-09-11 08:43:50

不是想降就能降，备案价政府会控制的，销售的价格在备案价基础上10%的上下浮动！

只要现金流没有问题，不可能降价！

国内房地产走分化道路，重新洗牌，倒下一批中小房企，大房企，特别是国企央企背景的房地产应该没有问题！

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