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昆明房产投资选择巫家坝的好还是滇池周边好？
片区,滇池,昆明昆明房产投资选择巫家坝的好还是滇池周边好？
发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：
问题补充： 巫家坝规划是未来市中心，滇池边是绝版资源，哪里升值空间更大？更具有投资价值？
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
昆明房产投资，是选巫家坝，还是选滇池片区？个人更倾向巫家坝片区，具体的意见分享如下，供投资参考，不形成投资决策意见，最终置业全凭自主决策。
第一、滇池板块分析
滇池板块一般包括草海片区、前卫片区和度假区片区，拥有众多优势：
01、区域成熟
10多年前，昆明有个关于房价比较诙谐的说法，叫“东邪、西毒、南帝、北丐”，而南市区之所以被称为“南帝”，主要支撑就是滇池片区。
经历近20年的发展，滇池片区已经极为成熟，尤其是南亚第一城商圈建成营业之后，滇池板块的商业配套上升了一个档次，为板块房价提升增加了新的筹码。
02、行政、商业、休闲配套完善，宜商宜家
行政机关30余家，涵盖省级、市级和区级机关，办事方便。
南亚商圈品牌影响力及人气指数很高，提升了滇池板块商业魅力指数，对生活、休闲和娱乐是一大功能提升。
疗养院较多，度假酒店较多，海埂大坝热力指数高，民族村风景区与西山风景区隔水相对，海鸥每年到来，康养设施齐全，非常适合康养和居住。
03、教育配套有好的，但总体看不够优质
片区幼儿园有昆明顶级的，就是金牛幼儿园；小学也有顶级的，就是金牛小学。
除此外，度假区幼儿园也还行，师大附小润城学校可能是片区小学中的次顶配，接下来是书林一小和度假区实验小学。
在中学层面，昆三中滇池分校应该是片区内最好的，放在昆明看，属中上水平的中学，除此外好像没有更好的学校了。
04、体育配套完善，国家级基地
片区内云集了昆明两大体育训练基地，昆明海埂基地和红塔基地，每年都是中超、中甲球队、国家各级运动队冬训的基地，也是高原训练基地，对喜爱足球和其他运动项目的小伙伴来说，是非常有吸引力的。
05、交通便利
地铁在建，目前未运营，还需等待。
二环快速交通系统在滇池路口有上下口，在广福路这边有草海下穿隧道，除了滇池大坝，有口可上高海高速，而滇池路这边也能上通往滇西这片的昆楚高速，交通总体看还是很便利的。
06、住宅多以豪宅为主
以往昆明的别墅区主要集中在滇池板块，这个片区的别墅往往都有些年代了，豪宅比较多，尤其是临滇池边的区域。
总的来说，滇池板块优势比较多，很成熟，很完善，生活、工作、办事、康养、旅游、运动都比较方便。
滇池板块在投资上存在的一些劣势：
01、房价指数偏高，上升空间受限
目前看，滇池板块房价指数仅次于中心板块，中心板块房产均价大概在2.4万/㎡，涵盖翠湖、白塔、金碧等片区；滇池板块铭腾机构给的均价是1.8万/㎡，但可能略微低了些，应该均价在2万/㎡更为贴近市场价。
昆明的房价趋势，小菜预计应该在均价2万/㎡会进入调整期，目前均价在1.4万/㎡，按目前进度看，还有2年半左右时间。
02、教育配套不够理想，会影响一批刚需和改善入市
本地居民中，如有子女教育需求的，往往会在学区内购置第二套房，或者到优质学区内置业，而选择留在滇池板块居住的，更多是没有这方面需求的。
03、离安宁偏近
安宁是昆明的上风口，而安宁隔个西山，空气基本就直接到昆明了，而滇池板块是最先受到空气影响的。
所以，炼化项目对昆明最直接的影响就是滇池板块。当然，每个人的接受度不同，对这个问题的看法就不一样。
04、交通比较拥堵
可能是目前围栏施工地铁，滇池路的交通在高峰期还是比较拥堵的，而像海埂大坝、滇池码头、民族村等路段，每逢节假日、周五下午，堵得你怀疑人生。
总的来说，滇池板块比较成熟，配套完善，宜商宜家，但目前价格偏高，而昆明房价上涨指数还是容易阶段性到顶的，从投资角度看，风险不大，但利润空间也不会高。
第二、巫家坝片区分析
巫家坝片区优势分析：
01、中央公园吸引力很强
巫家坝噱头就是城市中央公园，对标的是纽约国家公园，如后期不调整，无疑这个构想对片区房价的提升作用将很大的。
中央公园构想出台前，片区房价大概在1.2万/㎡，构想出台以后，片区内几个楼盘的售价飙到了1.6万/㎡起，逼近2万/㎡。
02、自贸区也是一大招牌
自贸区已经落地，在自贸区落地当时，对房价提振作用还是有的，开盘价1.2万/㎡，落地以后，提价了约1成。
但目前看，自贸区也好像没啥实质的提振作用，不过，可能过了热的那一下，效果还是需要逐步提升。
03、交通配套完善
目前，地铁已在运营，在建的地铁线路仍有2条。
片区上高速也比较近，出去一小段就可上昆玉、昆石高速，是通往滇南地区的南大门。
在二环快速系统上，可通过朱家村立交上去，对接城市交通快速系统，还是很方便的。
04、商业配套完善
目前在营的商业配套有两处，世纪金源购物中心和海伦城市广场，从人气上看，世纪金源购物中心要更旺一些。
综合看，目前的片区优势不是很多，但潜力很大。
巫家坝片区的劣势分析：
01、教育配套普遍不好
就幼儿园来说，好像没有拿得出手的；小学的话，关一小、二小在官渡区内还算可以，其他感觉好像口碑都不够好；中学就是官一中还行，其他好像都不是很好。
02、目前片区内仍有一些市场，影响了整体居住体验
片区内还有建材市场、家具市场、旧货市场、汽配市场、物流市场这些，感觉还是有些乱糟糟的，目前居住体验的话，不是很好。
03、中央公园可能存在变数
片区其实最大的噱头就是中央公园，但已经有两次大的传言，说这个公园面积会缩水，甚至被取消，这个小菜也没更为可靠的消息。
如果公园严重缩水，或者被取消，那无疑现在入市进去的，未来几年的上涨空间都被开发商撸走了，这个风险是存在的。
04、片区仍在建设中，全面居住体验改观需要时间
片区建筑密度很大，城中村比较多，要推进改造，全面改观居住体验，仍然需要时间。
但这也意味着，未来的投资潜力是更大的。目前看，片区主流住宅价格在1.4万/㎡左右，而在售的片区中间住宅项目，售价在1.6万/㎡-1.8万/㎡。
虽然售价高，但据小菜跟部分开发商之间的私下交流看，他们的销售压力也是蛮大的，售价也不一定就没得谈。
总的来说，目前的居住体验看，巫家坝片区仍然不够理想，未来也有不确定性。
第三、投资如何选择？
01、从风险性角度看
滇池片区更为成熟，改善和康养需求都能得到满足，只要价格合适，房子也选好了，未来转手的话，多半都是不愁下家的，流动性不会差，投资更为稳定。
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