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房地产企业该如何缴纳增值税？

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发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

●简易计税办法：根据国家税务总局公告2016第18号文件，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税办法，按照5%征收率计算缴纳增值税，不得抵扣进项税额，不能扣除对应的土地价款。

房地产老项目是指《建筑施工许可证》注明的开工日期在2016年4月30日之前的房地产项目。

同时，房地产企业一般纳税人一旦选择简易计税办法，在36个月内不得变更为一般计税办法。

●一般计税办法：采用当期取得的包括价外费用的全部价款，扣除当期销售的房地产项目对应的土地价款，按照两者差额，换算为不含税价，适用9%税率（2019年4月1日后的最新税率）计算当期应该缴纳的增值税。

需要注意的是，判断同一个房地产项目一般以同一个《施工许可证》为准，同一个项目只能选择一种计税办的，不能同时选择一般计税和简易计税办法。

房地产企业有收到预售款时预缴3%增值税的特殊规定。

房地产预售制产生了大量预售行为的发生，虽然根据营改增文件，房地产企业采取预售方式销售房地产不再确认为增值税纳税义务，但是仍然要按照取得的预售款收入3%预缴增值税。

应预缴增值税＝预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

一般计税项目，适用9%税率；简易计税项目，适用5%征收率。

房地产企业经营周期长，成本、收入核算复杂，容易产生一些涉税风险。

●在一段时间内容易发生进项销项存在“错位”的现象。

房地产项目整个周期持续2-3年是非常普遍的，在前期收到预售款时，并未发生增值税纳税义务，不确认计提销项税额。

而确认增值税纳税义务发生时间一般以合同约定的房产交付时间作为判断标准，而这往往都是好几年后的事情了。

前期投入的各种成本行成的进项税额会大量留抵。

这就非常容易产生进项税额和销项税额的“错位”现象。

●销售房地产的增值税纳税义务发生时间的判断较为复杂。

房地产企业在确认增值税纳税义务发生时间时，应当在遵循财税（2016）36号文件第四十五条规定的基础上，根据不同地区税务机关执行的口径，在准确的时间点判断增值税纳税义务发生时间。一般情况下，都是以合同约定的房产交付时间作为确定依据，提前交付的，以实际交付时间为准。

●进项税额的抵扣和土地价款的扣除应准确核算，不能“和稀泥”。

房地产企业在核算增值税时应当准确把握销项税额的计提时点，同时在扣除土地价款时，只能扣除已销售房产对应比例的部分，不得一次性扣除土地价款。

进项税额的抵扣应该剔除用于简易计税项目的部分，不能全部进行抵扣，否则产生偷漏税风险。

回答于 2019-09-11 08:43:50

房地产企业这样缴纳增值税：一是要知道增值税征收范围。房地产企业销售自己开发的房地产项目适用“销售不动产”税目；房地产企业出租不动产适用“租赁服务”税目。二是要知道税率。房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为9%；小规模纳税人销售、出租不动产，税收征收率为5%。三是预缴税额计算。一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收账款时按3%的征收率计算预缴增值税；小规模纳税人也按3%预缴增值税。四是预售的商品房交付业主，并符合收入确认条件，应当申报增值税，一般纳税人将应缴税额扣除进项税额和预缴税额后，计算出未缴增值税，将未缴增值税交入税务部门；小规模纳税人将应缴税额扣除预缴税额，计算出未缴税款，将未缴税款交入税务部门。

回答于 2019-09-11 08:43:50

答：根据规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。计算方法为：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。

上述公式中的适用税率或征收率，根据纳税人适用的计税方法不同分别选择，纳税人适用一般计税方法的，按11%的适用税率计算，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定，开工日期在2016年4月30日前的老项目，纳税人可以选择适用简易计税方法，一经选择，36个月内不得变更，上述日期后开工的新项目，只能适用一般计税方法。

申报示例

某房地产开发企业的新项目，适用一般计税方法。2019年12月收到诚意金100.00万元、预收房款2,220.00万元。

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

= 2,220.00 ÷ （1+11%)* 3% =60.00万元

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