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在上海买商住两用房需要注意哪些，是老家买住宅还是上海买商住？

商住,上海,住宅在上海买商住两用房需要注意哪些，是老家买住宅还是上海买商住？

发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

问题补充： 我们老家房子80万买三房。100平左右。疫情影响一直在下跌。上海商住85万。32平一上一下复式。房东买进价66万。四年才涨了十几万我很纠结。本人女。未来五年可能都在上海。又想自住又想增值。不知道怎么弄才好

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

我不能帮您拿主意，只能说一下商住两用房的优缺点，供您参考。

优点：

一、单价和总价低。商住房产权一般为40或50年，并且面积小，容积率高，所以跟70年产权的商品房相比比较便宜。

二、使用面积大。商住房层高比较高，一般在4.5米以上，可以上下隔两层。

三、不限购。对于上海这样的大城市来说，不限购是非常大的优势，对于年轻人买还是比较合适的。

四、精装入户。一般商住房都是精装修，基本可以拎包入住，不用花太多精力在装修上，也可以省一部分装修费用。

缺点：

一、产权短。商住两用房产权不是70年，只有40年或50年，到期后就算是自动续期也需要缴纳一笔费用。

二、水电费贵。商住房无论是商业还是办公，都是商业水电费价格，比民用的要高，所以使用成本会高。

三、不能落户。商住房不支持落户，所有说可以落户的都不可信，这一点对于有落户需求的来说是个头疼的地方。

四、首付高。一般商住房首付在50％以上，而且需要用商贷，不能用公积金贷款，虽然现在利率下调了，但还是比公积金要高的。

最后说一点，要投资的话，还是看好一二线大城市，上海就很不错，三四线城市以后看涨的趋势不大，不建议入手。

以上供参考。

【一盏茶的功夫，了解楼市疑惑，我是茶馆，欢迎讨论】

回答于 2019-09-11 08:43:50

买上海的商住房，有几点你要先弄清楚：

一、首先从居住功能的角度来讲：

1、上海从2016年开始规定非住宅类商住楼是不允许通上下水，不允许当做居住用途的。

2、虽然商住房不允许住人的政策目前没有严格执行，住在里面也不会被赶走，但是商住房是办不了上海居住证的，办不了居住证就会影响子女上学。

二、然后从投资增值的角度来讲：

1、你自己也知道4年才涨了十几万，增值幅度远低于同期住宅市场的增幅。

2、商住房的产权只有40年，贷款只能做到5成首付的10年商贷，是纯粹的市场投资行为。

3、商住房在上海属于有价无市，很难出手，作为资产来讲流动性很差，等你决定出手的时候，交易周期会很长。

4、商住房如果用来出租，由于房价相对住宅要低，租售比会比住宅稍微好一点，长期持有赚租金是个不错的选择。

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综合建议，能买住宅还是买住宅，实在要买商住的话，做好长期持有的准备。

回答于 2019-09-11 08:43:50

在上海买商住两用房。一不能进户口，产权五十年，酒店式管理，没有天燃气烧饭，水电价格全部是商用性质。其二，如果以后卖掉，升值部分需缴纳20%增值税。上海现在还不限购买。

回答于 2019-09-11 08:43:50

不知道你现在多大。

照你说的大胆猜测建议如下

25-35岁的年龄段，生活压力大，商住房虽说近年来投资收益不大，但保值啊。外环外一套商住总资金120万左右，租金收益月3000-4000，还贷月缴6000+，年付出总额20000+，房子本身升值2万还能没有么？

现在投资房产在大环境下基本没有暴利可言了，小幅度赚的还是有机会的，最坏处也是保值。区别就是地段，一定要有卖点！地铁房不愁租。

回老家那是多年后养老的打算了，现在说早了点

回答于 2019-09-11 08:43:50

上海生活工作，老家购住宅还是上海购商住房，①升值②实际需求③沿上海周边同城化区域，以房产从业者接触过的实际发生的事情作参考依据回答

1；关于升值：

商住房其本质为写字楼或是商业用房，这类房屋目前上海的交易频率低，且处于政策敏感期，政策执行闵行区市最严格的，严禁分割出售，在政策风口闹的最凶的就是龙湖地产（龙湖新壹城，宝山龙湖天街项目，九亭中心）等。目前大多改为品牌公寓，对外出租，目前上海此类“商住房”沿地铁2KM以内，或是商业中心附近，按照市值，租金回报率在3-4%之间。结合楼主提出，在4年前屋主买进66万，售价85万，

当时正值商住房开始上升之时，近三年的价格走势看，单价基本停滞且回落，回报和上海周边的房价对比，结果非常清晰，一线城市以及环一线周边能够实现同城化的地方，都比较抢手，最大的原因就在于此。

2居住：

很多在上海生活朋友，因为租赁房屋发生过很多不愉快的事情，例如不配合办居住证，涨房租，或是业主卖房等缘故。迫切需要在上海安个家，有归属感。外加现在自媒体或是网红民宿，以及对生活方式的多样化，也引领一个居住方式的改变，小空间大不同，从平层到LOFT，产品也在不断升级。用于居住：在没有其他附加条件下，仅为来住或是财务相当充裕的情况下，购置无可厚非，一旦有即将到来的其他需求，一定不是最好的选择。

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