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两年前与亲戚私下交易的二手按揭房没有过户，现在房价涨了，当时约定的价格还有效吗？
亲戚,你的,合同两年前与亲戚私下交易的二手按揭房没有过户，现在房价涨了，当时约定的价格还有效吗？
发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：
01、房价增值
原购价2700元/平米，现市场价5000元/平米，经过2年的发展，房价增值2300元/平米，好像是没有问题的。
但是，不要忘记一点，“落袋为安”！只有实际卖出去了，变现了，房子的这个增值才是真实收益的，否则，都是理论上的。
02、资金成本
不知道面积是多少？假设就是100平米。那么你当时付给亲戚多少钱呢？一般来说，原价买卖，大概率都是现金一次性付款，可能会把贷款扣除，按照当时贷款70%计算，那就是付了8.1万，贷款有18.9万。
好了，我们一起来算下2年的购房成本。
（1）现金利息：按银行两年期2.85%利率测算年息，4617元。
（2）2年按揭贷款利息支出：10785元。
也就是说，2年下来合计成本=4617+10785=15402。
03、2年净赚额
2年的房价增值额23万，那么净赚就是230000-15402=214598元，约合单价2146元/平米（这个就是你赚的钱，不是2300元/平米）。
由于没有面积数据和贷款信息数据，是按照100平米测算房价，贷款是按照4.9%的基准利率、贷7折和20年期限算的。
如有差异，请以实际信息为准。
另外还要注意一点，就是目前还未过户，一旦办理产权过户，还会有交易的税费产生，预计还有2万左右的税费，那最后净赚额大概在19.5万左右，年赚9.25万，年收益大概在94.5%。
第二、当时合同约定的价格还有效吗？
先说结论：效力待定！可以转化为有效！
接下来，让小菜抽丝剥茧般地为你梳理一下这个价格的待定和有效性，一起来见证：
01、确认下合同事实
你向你的亲戚买了房子，这个房子是他从售楼部买的，还办理了银行按揭，并且贷款还没还完，当时的购买价是2700元/平米，双方签了合同，并且约定产权过户的税费是买方承担。
02、合同事实说明了些什么问题？
（1）产权的合法性
你从亲戚处买的房子是亲戚向售楼部买的，还办理贷款了按揭贷款。
这证明了两个法律事实：
①房子的来源合法
根据《城市城市房地产管理法》的规定，未依法登记取得产权的房子不得转让。也就是说，来源不合法的房子是不能交易的。
既然亲戚的房子是跟开发商买的，你又是跟亲戚买，那你跟亲戚买的房子就是合法的，不是违章建筑，买卖合同涉及的标的物的合法性问题就消除了。
②开发商的手续合法
根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释规定，开发商只有在取得预售许可证明的情况下，才能与买房人签署合同，银行才能发放按揭贷款。
反过来，如果这些都做了，说明相关的法定程序已履行，且银行贷款审批原则很审慎，一般也就能证明开发商的手续是合法的。
（2）买卖合同的效力
按揭还没还完，你们双方私下签了合同，也没过户，过户的税费买方承担。
证明了以下法律事实：
根据《合同法》、《担保法》和《物权法》规定，抵押期间，已设定抵押的房产不得转让。但经抵押权人同意的除外，受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，出让人用售房款提前清偿债务的除外。
也就是说，房子依然在抵押着，你和亲戚买卖房子的行为没有危及到银行的贷款安全，在办理产权过户前，只要结清了银行贷款，这个转让行为就是有效的。
反之，在没有结清贷款之前，银行的债权都是有受到危险的可能，那银行随时可以申请宣告你们的买卖合同无效，买卖合同就处在一种效力待定的状态。
（3）当时约定的价格效力
通过上面（1）和（2）的分析，我们可以确认两个法律事实：
①你对房子抵押的事实是知情的。
②房子本身产权之类的没有问题，可以交易。
那问题的症结在哪里？
由于法律对银行抵押权的保护，导致你们双方签订的买卖合同处于一种效力待定的状态，而价格条款又是合同的一部分。
因此，合同效力待定，作为合同条款的、当时约定的价格也就处在一种效力待定的状态。
03、如何让合同有效？如何让价格有效？
其实，只要确保合同有效，也就意味着价格有效。
那怎么来确保合同有效呢？
根据《物权法》和《担保法》的规定，很简单，要么取得银行同意，要么拿钱结清贷款，不损害到银行的贷款利益就可以了。
也就是说，只要银行贷款安全，它才没工夫去管你们双方怎么签买卖合同。
因此，亲戚只要配合办手续，包括银行提前还款，拿房产证，他拿了你的钱不跑路，你们的买卖合同也就是合法有效的，当时约定的价格也就是有效的。
第三、现在过户需要什么手续？需要交什么税？
你的背景描述说了很多，遗漏了一个关键的信息，就是房子的面积，涉及到按什么政策档次缴税，小菜以100平米测算。
01、需要什么手续？
前提条件：一定要提前结清银行贷款，解除抵押，拿到房产证原件。
接下来：准备如下资料
①亲戚：身份证、户口册、婚姻证明、贷款合同、房产证原件、购房发票（不动产发票）和契税发票。
②你：身份证、户口册、婚姻证明；涉及到限购的，满足当地的限购政策，并提供相关证明；需要按揭贷款的，再准备收入证明和银行征信记录。
然后：证件和资料准备完毕后，双方一起去办理产权过户。
最后：结交房屋和手续。收工！
02、需要交什么税？
①契税：网签价*1.5%（按唯一住房和100平米建筑面积算）；
②个税：网签价*1%或差额*20%；
③增值税：网签价*5.56%或免征；
④工本费：80元/本。
由于面积未知，每个地区有些税收方面的征收差异，准确的税费明细以当地税局实际征收为准。
因此，只要提前结清银行贷款，不危机银行的贷款利益，你的亲戚也不会跑路，也配合办手续，那你们的买卖合同就是有效的，当时约定的价格也就是有效的。
回答于 2019-09-11 08:43:50
私下签合同可以当成真实交易意愿，即使没及时过户，也可算有效履约协议，所以价格有效。
回答于 2019-09-11 08:43:50
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