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两年前与亲戚私下交易的二手按揭房没有过户，现在房价涨了，当时约定的价格还有效吗？

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发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

问题补充： 跟亲戚私下交易二手房，亲戚的房子是按揭，与亲戚私下约定以亲戚当时在售楼部的价格成交，并且以后过户费用全部由买房承担，因为房子有按揭没还完，就私下签了合同，也没有过户。亲戚当时买的价格是2700，现在涨到5000，那么是不是意味着两年时间一平方赚了2300？请问当时合同约定的价格还有效吗？现在过户需要什么手续，需要交什么税？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

两年前与亲戚私下交易的二手按揭房没有过户，现在房价涨了，当时约定的价格还有效吗？

我个人认为，房子由于没有过户，房子的实际产权，也就是所有权仍然还在你的亲戚哪里。你说你们当时签定了合同，看看有关的合同是怎么约定的，就按合同执行。需要特别说明的是，约定好交易和价格，你作为买房人应尽的义务有没有具体的约定和执行，这是非常关键的，假定也符合购房条件，比如说交易的金额是否当时全部付清，按揭贷款也由你一直实际在偿还，如果有的话，这个合同显然是有效的。如果没有，或者是你没有完全履行约定，哪你这个合同是否有效就有风险了，法院也不会支持你的。

如果现在具备了过户的条件，比如房产证也就是不动产证最近才办好，可以要求你的亲戚按合同进行房子产权的过户。最好是找个专业的中介公司帮你们办理过户，当然了也可以自己办理，但是非常麻烦。首先需要按照房管局要求签个格式买房合同，按要求约定付款方式和金额，有些地方需要房管局还要对资金进行监管，（假定是全款）到银行还贷款办理房子解压，到房管局登记办理过户，到地税局交纳相关税费，付清全部余款，最后办理过户（包括房屋维修基金），在规定的工作日后到房管局取得房产证。然后持房产证和二手房购买合同到开发商或者物业公司办理新业主登记。

国家对二手房的买卖缴税有明确的规定，但是在实际操作中，一般都是在合同中另有约定，买房人全部承担的比较多。具体的税费有：一契税，房款的1.5%，（房子面积在144平米以上需要缴纳3%，90平方以下的缴纳1%）。二是增值税，根据地区不同，要求也不一样，一般不满两年，合并执行的一般约在5.6%。三是个人所得税，是房产交易盈利的20%，或者是房款的1%（房子已满五年且是唯一的可以免除），另由于各地限购政策不一样，具体的执行还要看当地的规定。四是工本登记费80元。五是中介费用，各地行情不等，一般在房价的2-3%，具体看执行。




回答于 2019-09-11 08:43:50

两年前买的房子是期房，现在约定的价格还有效吗？

首先来说，这个价格是否有效取决于交易的双方。如果对方接受，当然就有效，如果不接受，就存在风险。

对于这个问题，谈谈我的观点：

❶、是否有产权证。两年前购买的，但现在应该交房了，交房后就有产权证，不知道产权证下来没有。

如果产权证已经下来了，就有产权过户的条件，建议立即产权过户，所谓的夜长梦多。

❷、是否有限售。在很多城市，由于房价上升的太快，政府出台的措施是限制交易。有的城市限制2年，有的城市限制3年，比如重庆，限制2年，不知道你所在的城市是否有这类似的限制。如果有类似的情况，那就要判断是否能够交易。能够交易，交易尽快完成交易。

❸、税费怎么计算。比如重庆，满两年就免增值税，不知道你所在城市是怎么规定的。增值税是5.6%。

❹、存在的风险。你这里也说了，房价从2700元/平米，涨价到现在的5000元/平米，明显的涨价。但你不要忘记，从法律的角度来说，到目前为止，这房还不是你的。在开发商那里，在不动产登记中心，这房就是业主的，也就是你的亲戚的。如果你的亲戚不卖给你，你以前交为这套房付出的努力，就有可能无法挽回。

你上面也提到，约定的价格是否有效。这个有不有效，取决于业主自己。如果业主不接受以前的约定，你可能就买不到这房。

我不太清楚，你们在买的时候，是怎么签订合同的。根据一般的产权交易来看，产权交易时间超过半年，就存在巨大的风险，你这个超过两年了，并且房价上涨接近一倍，业主不接受以前的合同，受损的是你。

因此，我上面也给你说了，满足产权交易的条件，尽快产权过户。时间长了，变化也大，风险也高。

当然，这也是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。

回答于 2019-09-11 08:43:50

合同只要系双方真实意思表示，不违反法律或者行政法规强制性规定，即为有效。所以，双方应当按照合同约定履行各自义务。

回答于 2019-09-11 08:43:50

两年前与亲戚私下交易的二手按揭房没有过户，现在房价涨了，当时约定的价格仍然是有效吗？结合《合同法》、《物权法》、《城市房地产管理法》和《担保法》的相关规定，小菜分享如下法律意见，供参考：

第一、2年时间一平米赚了2300元吗？

按照你说的，当时成交的价格是按照售楼部的原购价，平价交易，也就是单价为2700元/平米，现在的市场价位5000元/平米，那你的收益会是多少呢？是不是每平米赚了2300元？

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