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请问今年楼市，是涨钱还是落钱？

城市,房价,楼市请问今年楼市，是涨钱还是落钱？

发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

如此看来，房地产政策在2020年即没有从严必要，也莫要有大松的期待。

所以，更长期看，2018年731开启的一连串调控，总结下来核心是四点：其一房价不能涨，其二，钱不能流到房地产，其三，房地产不能作为经济短期刺激的工具。其四，加之上一轮限价，整体也然，这或将是一个长期行为。

预测3：2020年是“几家欢喜、多家愁”的格局

整体格局来看，今天中国房地产仍然在“房企分化，集中度加剧”的通道中。

这个通道还中短期还没有走完，而差别只是每年的加剧程度、分化度不一样罢了。

具体而言，政策宽松期对行业、对大小房企都是普遍性利好，而政策收紧期则优质房企优势得到强化，小房企可能是生死问题，整个行业集中度提升的速度可能更快。核心一个逻辑是在行情差的时候，很多中小房企获取土地、获取资源、获取人才与供应商博弈等的能力都会拉下太多，比如银行的贷款门槛和白名单会收紧很多，这个时候催生的大中小分化程度可能更深刻。

从明年的政策、市场的走势来看，2020年的确是“几家欢喜多家愁”的格局。

哪些房企会欢喜了？即那些在战略上坚持“有质量、可持续的增长”的房企，他们在资源价值、扩张能力、安全防御性都做得比较均好，他们在弱市下反而更加凸显自己的优势。而多家愁。

一则是以前考财务杠杆驱动、负债较高、地王项目过多、产品力功底比较弱的大中型房企，比如库存有问题，土地储备布局不对，拿地贵了，那么这样的中型房企或许是能否活着的问题了。

二则大多数中小房企因为2020年融资成本高，销售去化低和去化周期延长，最终2020年很不乐观。

太平洋证券房地产组分析师徐超表示，行业集中度提升将从“春秋”阶段演进至“战国”阶段。大型房企的兼并对象将从微型房企，向资金链紧张的百强房企手中的部分项目转变。他认为，融资优势明显、具有独特拿地优势、开发品质极高的房企将在这个过程中“杀出重围”。

预测4：2020年TOP10/30集中度将由当前29%/51%提高至32%/57%

头部企业的集中度会在2020年继续加强，究竟会到达一个什么样的程度了？

对此，中金预测，TOP10市占率最终可达40-50%，目前大概在30%左右，未来头部10强5年销售额平均可实现10%以上年化增长。

分梯队来看，中金预计2020年TOP10强集中度将由当前29%提升至31%，30强由51%提高至57%。并且所覆盖标的平均可实现15%销售额增长（利润率稳、权益比升）。

从中金这个数据来看，即30强的增速依旧处于较高增速。头部10强房企的确规模体量过大，增速在逐步下降。

预测5：2020年是融资的大考年，打造融资体系能力

2020年将继续迎来还债的高峰年。

魏杰提醒，2020年仍然是还债的高峰期，2014-2016年的放水导致中国负债太高，所以2018-2020年是中国的还债高峰期。

事实上，即将到来的2020年，融资压力巨大的房企，如何“找钱”来应对即将到来的还款期，将是其未来2020年面临的首要“功课”。事实上，债务“到期墙”已升至新高，债务即将到期而再融资能力有限、实力较弱的开发商，其面临的风险正在上升。

事实上，房企融资难或是长期性的。无论是千亿房企还是中小房企，当下更重要的是降低企业的财务风险，这是首要的，利润低点没事，但现金流一旦断流就是生死问题，因此，在今后较长一段时间，融资能力将成为房企能否长久发展的主要因素。

逻辑也很简单，现在融资成本越来越高，房企利润率又在下降，最终开发商都在给金融机构打工，因此对融资能力的综合解决方案，是每一家房企的必修课。

正如最近很多土地都是央企国企拿到，一个重要的差异竞争力就是——很多央企国企融资成本都在3%、4%、5%左右，而很多上市民营房企都在8%、10%以上，更不用中小民营房企了。

预测6：2020年房地产结构性风险，将是重大风险之一

从房地产运营的核心洞见来说，房地产更多的问题不是单维度数据问题，而核心是结构性问题，结构性问题的突破，才是房企、房地产行业更加健康、可持续的关键。

比如有研究机构就提醒房地产投资结构失衡是个严峻的问题，比如今年2月份一直持续到现在，西部地区房地产开发投资增速远远高于东部区域，反而从人口结构性来看，东部区域人口比例远高于西部区域人口。那么问题就来了，一个存在过度投资可能供应过剩的风险，一个存在投资放缓可能供应不足形成房价上涨的压力。尤其对于东部地区的热点城市，保持其房地产投资合理增长，才能缓解其房价上涨的压力。

同样，地产大佬强调，现在市场最大的问题是把风险挤压到了低线城市。

前一轮去库存基本把一二三线的库存去没了，但2016年10月份限价政策，限制的是一二线和强三线城市，现在这些城市基本没什么库存，但需求比较大，导致二手房和二手房价格倒挂，新项目基本不存在风险。但四五线城市需求相对没有那么强劲，销售压力会非常大

结构性风险最大的问题是房企过于单一布局在某个区域或者有限区域，就很有可能带来业绩的波动性。

预测7：未来“4类房企”会很危险

2020年哪些房企会很危险？关于风控维度，中指院给出一个系统的测算结果。

即目前80%的上市房企处于安全的风险范围之内，整体风险可控；

同时，销售额在三千亿级规模以上的企业，具有较强的抗风险能力；

不同阵营的企业，主要面临的风险点不尽相同，主要风险在于区域环境、土地储备、资本结构、融资能力等方面。

2020年乃至未来，中指院也提醒四类房企将面临较大风险。

第一类，高价地占比过高，存在回款及资金隐患的房企；

第二类，融资能力不足的小型房企；

第三类，布局过度集中、三四线占比过高的房企（尤其区域型房企）；

第四类，存在产品错配、品质不稳等问题导致品牌力下降的房企。

预测8：2020年，是房企综合竞争力的“提升年”！

未来房企的竞争都是体系的竞争。单纯的一招一式已经解决不了问题。

而2020年，则是房企综合竞争力的“提升年”。

事实上，从企业自身外有人拿，综合竞争力，跨越房地产周期调控、高质量、可持续发展都成为战略优化的“初心”，比如龙湖、碧桂园等在过去2、3年都在战略上陆续提出跨周期的综合能力打造。

高质量发展几乎是所有30强房企都在强调的战略口号和行动。而行情越是不好，老潘相信这种高质量、健康发展会被重视度越高。

事实上，从发展模式来看，房企已经过了黑马辈出的时代，因为天时地利人和的窗口期从2018年到2020年不具备了，未来房企想继续中速增长，核心靠清晰的战略、产品的差异化、强运营效率，即整体综合竞争力的PK和较量了。

小结

2020年楼市扑朔迷离，2020年又即将带来，我们如何应对2020年和更遥远的未来。

应对是如何做得问题，可更关键的问题是我们如何看待当下和不远的未来，今天房企PK的越来越是前端的认知战和后端的执行力。

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