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你认为，在当下国内房地产增值空间与租金收益率都较低的环境下，应如何布局房地产投资？

地产,工业,城市你认为，在当下国内房地产增值空间与租金收益率都较低的环境下，应如何布局房地产投资？

发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

你认为，在当下国内房地产增值空间与租金收益率都较低的环境下，应如何布局房地产投资？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

这个题目的观察非常精准，一方面国内现在房地产增长却是进入了平台，期增长从此会放缓，大规模的房价上升不会再次出现了，另一方面现在国内的租售比又相对扭曲，从租金上收回回报也是比较困难的。

我看到下面的回答中，有人提到到国外去寻找投资机会也是可以的，但这里一定要注意风险，一方面是短期内全球经济仍然面临着下行的压力，这样投资国外的房产可能会有比较大的风险，另一方面国外投资房产面临的法律问题会比较多，如果没有靠谱的中介公司投资房产的风险也是比较大的。

所以我就从国内的房产投资方面给予提问者一些建议吧。

首先目前全国来看租售比确实不合理，但这种情况不会一直维持，由于房价的上涨明显受阻，投资房产需要从另一方面收的回报，再加上整体城镇化进程仍然在延续，未来可以认为租售比会得到修复，在5~10年的过程中，租金会逐渐的增加。所以如果现在投资，并不是一个很好的节点，但如果从长线布局的话，依靠租金收益可以从长线上得到一些回报。

第二，现在虽然整体房价上涨受到了明显的放缓，但是局部地区的分化却更加严重，在因城施策的大背景下，不同城市之间房价上涨幅度会有明显的差异，我们之前的调研也可以发现，在一些三四线城市经济发展的速度比全国的平均速度要高，经济发展潜力非常的大，而且人口也保持了正流入，重点要到一些新建高铁的沿线去找这样的城市，这些城市有成为一线城市，卫星城的潜力房价有明显上涨的空间。在这些城市政策上也会比较倾向于扶植房地产，房地产的上涨有可能复制以前全国房价上涨的幅度，因此可以选择这些城市进行投资。


回答于 2019-09-11 08:43:50

布局工业地产，是一个不错的思路。如何布局工业地产投资呢？

一、工业地产市场背景分析

1、工业地产曾是［待字闺中］的［大家闺秀］

2016年以前，除制造类企业外，非制造类企业即工业地产开发商获取工业用地也比较容易，几乎没有市场竞争。同一时期，传统房地产企业因住宅、商业、旅游等地产开发利润丰厚，没有注意也没有想进入工业地产领域。当时，只有华夏幸福一家独大，并很快成为行业龙头。此外，工业地产领域仅有联东U谷、中节能、中南高科等为数不多的几家小品牌企业，其他多为当地仅有1-2个项目的小型工业地产开发商。

2、工业地产市场已迎来朝霞，传统地产各路品牌商处于［梦醒时分］，纷纷抢做［早飞的鸟儿］

近几年，住宅地产受到“房住不炒”政策之限，商业地产受到互联网电商的冲击，旅游地产受到前期投资过大及后期风险较高等影响，因而这些主力房地产类型的市场渐渐走下坡路。

2016年以来，传统房地产领域的大品牌企业，如万科、恒大、碧桂园、龙湖、雅居乐、中南集团等，纷纷把目标转移与瞄准了工业地产这片“蓝海”。此外，一些相关领域的投资者，包括外资投资基金，也看到工业地产有利可图，纷纷杀入工业地产领域。

3、工业地产的门槛逐步提高，对于开发商产业运营能力有更高要求，工业用地不易获取

由于传统品牌地产商的介入，原有工业地产商的发力，短短2-3年使得工业地产的土地指标突然紧张起来，面对这么多要拿地的工业地产开发商，各地ZF也转变了政策风向，开始“惜地如金”，对开发商东挑西捡，对项目落地要求逐步提高与加码。ZF对工业地产开发商不仅有外资投资、龙头企业引进、税收创造、人才引进等方面的高要求，还有其他很多要求与限定，如开发商须有一定的工业房产自持比例等。

当下，工业地产的土地十分紧俏，就连从传统地产转型来的“碧桂园”们也不太容易拿到工业土地，何况中小开发商。想要拿地，就是更难。

二、工业地产布局投资前期策略与建议

1、认清工业地产的发展前景

虽然工业地产有项目周期较长、利润不高的特点，但是，工业地产项目总体投资较低，受到产业政策鼓励（包括各类优惠政策及奖励政策），后期运营中“二次赢利”点较多。

因此，在传统房地产不景气的背景下，在宏观经济与ZF政策双轮驱动下，工业地产开发，成为了房地产市场新的风向标。

2、认清工业地产运营管理能力及产业资源整合能力的重要性

当下，工业地产开发，难点一是拿地难，ZF要求高、诉求多；难点二是招S难，好企业、好项目的引进并不容易；难点三是运营难，产业园运营与“二次赢利”方面成功案例较少、高D人才奇缺。

工业地产布局投资需要有经验、有成功案例的专ye工业地产经营管理团队。要找到这样的人才与团队，才可以进入工业地产领域。

3、认清工业用地获取的方式与路径

工业用地获取虽然要招拍挂，但并不是出价高者得地。这是工业地产与住宅及商业地产不一样的地方。

团队要能够了解各地ZF政策走向与诉求，把握当地产业发展趋势与脉络，熟悉ZF产业发展痛点与难点，懂得项目地块选址关键。

团队通过整合一些资源，进行一些策划，利用一些技术，实施几轮回合，达成协议，实施招拍挂，形成在ZF、开发商及合作机构各方多赢的局面下取得项目所需的工业用地。

三、工业地产项目运作策略与建议

1、确定投资主题

目前，我们正处于传统制造业转型升级的过程中，战略性新兴产业如高D装备制造、精M机械与数控加工、智能物流、新一代信息技术、生物医药、新能源（汽车）、新材料等产业领域，是各地各级地方ZF非常欢迎的。

2、整合产业资源

在战略性新兴产业领域，有一些实力强劲的上市公司、龙头企业、独角兽企业，也有大量的高新技术企业，也有不少外资企业，这些吸引力大的［头部］资源，需要整合到工业地产项目中，形成地方、企业及自身三赢格局。

3、建立整体运营体系

～建立强大的产业运营团队和运营执行体系。

～建立与运作专项的产业基金。

～建立与外部科技运营机构的合作伙伴关系。

～建立科技孵化器、加速器和智能工厂（包括研发、中试及检测）。

～建立科技人才服务及人才尤其是技术人才培训系统。

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