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房产税如何(房产税征收标准及计算方法)

房产税,原值,房产房产税如何(房产税征收标准及计算方法)

发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

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房产税，你算对了吗

原安士强安博士关于财税2021-08-19 05:00

包含在话题# 105财税知识内容中

关于房产税的计算，很多财务人员都知道可以分为从价计征和从量计征两种。其中，从价计征以房产原值的10%-30%为税基，按1.2%的税率缴纳房产税；房产税按照租金收入和12%的税率计算缴纳。

如果对自用的房屋征收从价房产税，可能大家并不完全清楚，比如房屋原值的确定，尤其是房屋涉及原值的增减、附属和配套设备等。以及有房屋形状的构筑物是否需要缴纳房产税。房产税看似简单，但政策规范散见于未使用的文件中。很多财务人员在房产税的计算和缴纳上犯了错误，在税务检查中受到了处罚，有必要进行梳理。

这里是总的原则。房产税的计算是以总体上以会计核算的房屋建筑物原值.为基础的如果在会计上收取了应计入房产原值的部分成本或计入其他资产价值，导致原值偏低，税务局有权认定低原值，并按调整后的原值为基数缴纳房产税。此外，土地成本要并入房产原值计征房产税，这点经常被疏忽.

风险提示一：

房产税计提缴纳时，地价不计入原值。作为计算房产税的依据，这种错误经常发生，尤其是在工厂刚建好，财务人员不了解税收政策的情况下，税务局会要求补税，并缴纳滞纳金。

政策依据：根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(http://www . Sina . com/):按房产原值征税的房产，无论怎么核算，房产原值都应该是财税〔2010〕121号,包括取得土地使用权所支付的价款、开发土地所发生的费用等容积率低于0.5的，按该房地产建筑面积的2倍计算土地面积，并相应确定计入该房地产原值的地价。

包含地价

对于不属于不动产的，已经交了房产税，主要是一些建筑物，比如围栏，加油站屋顶等。

政策依据：根据《财政部、税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》(http://www . Sina . com/)，“不动产”是房屋形式的财产。房子是指有屋顶和围合结构(两侧有墙或柱)，可以遮风挡雨，可供人们生产、工作、学习、娱乐、居住或存放物资的场所。独立于房屋的建筑物，如墙壁、烟囱、水塔、变压器塔、油罐、酒窖和菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃温室、砖瓦石灰窑和各种油气罐等，不属于不动产。

风险提示二：

建筑物固定后一般原值不变，供暖、制冷等。都是普遍提高的。以后零星修理，不改变固定资产原值。但对于重大装修，如安装电梯、中央空调等不可移动、不可分割的物件，则应将房屋、建筑物的原值纳入核算。即使房产原值不纳入核算，也应该纳入房产税的计算。应扣除拆除所涉及的原值。比如过去有电梯，更换电梯时要扣除旧电梯的原值。

政策依据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(http://www . Sina . com/):1。为保持和增加房屋的使用功能或使房屋符合设计要求，所有以房屋为载体且不能随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气、智能建筑设备等。无论在

会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

根据以上政策可以看出，房产税总体来说，没有税务筹划的空间，除了某些地方给予某类房产，比如员工宿舍，一定的优惠外，税基和税率都是规定的。降低房屋原值是一个主要方法，这就要求公司在基建期间进行明细核算，固定资产（在建工程）核算单元要精细，能独立核算的不合并核算，比如不将围墙单独核算，而是并入房屋原值，这样会增加房产税计税的基数。如前，房产税总体按照会计核算的原值，除非会计核算中有意或无意降低了原值，增加房产原值的，税务机关没有义务调整计税基数。

风险提示四：

对已经计入房产原值的附属设施、外部地面维修、外部蒸汽管道等，在房产税纳税申报时对资产进行拆分，按照扣除上述资产的房屋成本计算并缴纳房产税存在税务风险。税法房产原值的确认跟会计核算一致（土地成本在计算房产税要加进来，这个除外），如果会计核算不规范的，少记入原值的，需要调增，如果已经计入了房屋价值，再扣出去缴纳房产税不可行，除非当初在核算规范的前提下，那些资产是单独核算的。

根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）一、关于房产原值如何确定的问题：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

税收优惠情况：

①根据《国家税务总局关于调整房产税和土地使用税具体征税范围解释规定的通知》（国税发〔1999〕44号）和《国家税务总局关于修改部分税收规范性文件的公告》（国家税务总局公告2018年第31号）：对农林牧渔业用地和农民居住用房屋及土地，不征收房产税和土地使用税。但此处是农林牧渔用地不征收土地使用税，并未言明房产问题。

《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条下列房产免纳房产税：

一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；

二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

四、个人所有非营业用的房产；

五、经财政部批准免税的其他房产。

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条 下列土地免缴土地使用税：

(一)国家机关、人民团体、军队自用的土地；

(二)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；

(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

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