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itown(梵石itown)

园区,企业,经济日报itown(梵石itown)

发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

很多朋友想了解关于itown的一些资料信息，下面是小编整理的与itown相关的内容分享给大家，一起来看看吧。

中经文化产业：老旧厂房是城市文化的金山银山。日前，北京市各区已腾退老旧厂房200余个，其中一批已经或正在转型为文创产业园区，并涌现出一批典型案例。

近日，北京市文化创意产业促进中心联合中国经济网选取了北京十个具有代表的文化创意产业园区进行实地调研，力求全面、真实、有效地了解这些典型园区的转型历程、运作经验和目前存在的一些瓶颈问题，形成系列报道，也为更多致力于转型为文创产业园区的老旧工业厂房提供参考和借鉴。本期走进的是梵石ITOWN·西店记忆（以下简称“梵石ITOWN”）。

梵石ITOWN 经济日报-中国经济网记者刘园香/摄

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北京东四环与东五环之间，在朝阳区高碑店乡西店村的梵石ITOWN里，一座座灰白墙弧形顶的建筑错落有致，充满现代气息的影视工作室等园区场馆宽阔敞亮，时而从旁边呼啸而过的火车交织过去、现在和未来，使得这里多了一份历史感和文艺气息……这里被称为“制造IP的小镇”，已有湖南广电旗下乐田智作公司、小糖人文化传媒、刘天池表演工作室等几十家文化类企业入驻。然而，在三年前，这里还是一片被纵横交错的数条铁轨所割据的北京玻璃厂的仓库。

究竟园区有什么独特魅力，能吸引众多文创类公司进驻这里？在城市更新领域不断深耕的梵天地产，如何通过改造让这块曾经“不被看好的夹缝”地区作出“新意”？目前园区在发展中还存在哪些待完善的地方？未来发展中又将有哪些规划？

日前，带着这些问题，中经文化产业(ID:cewenhua)走访了梵石ITOWN，近距离感受这个由仓库改造而成的文艺小镇的魅力。

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仓库与铁轨中藏匿的商机

2015年以前，位于朝阳区高碑店乡西店村的北京玻璃厂仓库破败倾颓，有的被用于存放玻璃制品，有的被租给生产涂料、石灰等的加工厂，还有的是一些工人的宿舍。后来，Andrea Grottaroll（意大利）、刘宇扬、于爽、刘宏伟、王硕、唐康硕等建筑设计师，受邀对原厂进行“更新”。据悉，刘宇扬第一次看到旧厂址时，他说感觉就像70年代的某个小县城，“这里一点都不像北京”。

改造前 来自梵石ITOWN微信公众号

更让人难以接受的是，这块地区是一个被六条铁路围合切割的“绝地”，甚至被称为旁边“每5分钟就会有一列火车开过”。

梵石ITOWN周围铁路示意图 来自百度地图截图

尽管这片区域位于东四环、东五环、京通快速与广渠路四条主干道形成的路网正中心，到CBD核心区也只有几公里的距离，但是在改造以前，大概真没有几个企业愿意进驻这样的地方，也没有多少人会想象这里可以变成一个宽敞明亮、创意十足的文化产业园区。

梵石ITOWN 区位环境 来自梵石介绍截图

然而，就是这样几乎被遗忘的城市边缘地，被设计出身的梵天地产董事长邢鹏看到了改造的可能。他曾对媒体表示：

“一个富有个的环境，更能激发文创从业者的创造力。更重要的是，北京正在建设全国文化中心，这片地刚好位于北京国际传媒产业带核心，周边聚集了央视等大型传媒机构，还有大大小小的文创企业，可以改造成一个以影视传媒行业为主的文创产业小镇。”于是便有了后续的开发。

谈到园区名字的由来，梵石ITOWN的工作人员告诉中经文化产业，原来厂房区的产权属于村集体，高碑店村的乡办企业西店记忆是园区的业主方，梵天地产是园区的开发商，打造的主体叫ITOWN，全称是IP TOWN，也就是IP小镇。二者结合，便有了梵石ITOWN·西店记忆。

梵石ITOWN导览图 经济日报-中国经济网 刘园香/摄

02

梵石ITOWN的经营之道

据中经文化产业了解，园区2016年7月1日正式开始建设，总体分三期开发，如今梵石ITOWN一期已经完工，在运营过程中形成了独特的“梵石ITOWN”经验。

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合理设计变劣势为特色

一般而言，任何一个商业空间，首先最看重的是地段，坐拥城市的核心地段不仅意味着有充沛的客流量，也意味着强大的潜在升值空间，无疑有着巨大的投资前景。

梵石ITOWN整体占地面积240亩，从地理区位上看处在北京传媒产业带的核心位置，但它却被周围仍然在运营的六条铁路线割裂，不时有火车经过的园区，租户是否能接受？如何在不改变周围建筑轮廓线的前提下，对既定的空间进行改造，提高容积率同时营造创意空间？

园区改造前的建筑状况

创意的诞生，并非一味创造新事物，对已有事物的创新改变，也能制造意想不到的惊喜。面对已有的空间和存量资源，建筑师进行了一番考察研究后，决定在设计上“将计就计”，对园区周围运营的火车元素加以挖掘利用。

改造后的招商中心打造车站感觉 经济日报-中国经济网 刘园香/摄

如今园区的招商中心就蕴含着“车站”的元素。同时，入驻园区的企业发现，周围时不时穿梭的火车，为平静的园区增添了一份另类的历史感和文艺气息。一位梵石ITOWN工作人员告诉中经文化产业：

“刚开始我们也担心火车会给客户带来噪音，但来了后发现，影视创作等客户觉得这种感觉很好，周围的铁路并不是一个制约因素，而恰恰成了一个特色。”

如今，很多人一提到梵石ITOWN，首先想到的就是这里的火车意象，区位劣势经过打造，成了梵石ITOWN的特色优势。

园区类似车站的建筑 经济日报-中国经济网 刘园香/摄

2

园区建设结合城市更新

谈到梵石ITOWN与其他特色小镇相比有什么差异，相关负责人曾表示：

“我们与众不同的一点，就是在特色小镇中结合了一些城市更新的理念。”

城市更新涵盖旧城改造、社区治理、历史建筑翻修重建等内容，是城市功能提升与再造的系统工程，也是消除安全隐患、治理城市顽疾的民生工程，还是盘活土地资源、促进产业转型的治理工程。近几年，随着北京城市的发展和更新换代，一些建筑、存量物业也将不得不面临改造的问题，朝阳区高碑店乡西店村也是如此。

改造前厂区周围 来自梵石ITOWN微信公众号

梵石ITOWN一位工作人员笑称：“我们的项目甚至可以说城市更新和新农村改造都涉及”。据他介绍：

“刚来到这块地方，真是一片狼藉。需要改造的太多，所以我们在基础设施投入方面比一般的项目多很多。特别是整个项目要打通连接各个地块的路，但是刚来时不仅周围没有路，而且铁路桥洞是2.2米，参与建设的货车等根本过不去，我们花了很大的成本才把路基往下降了。”

梵石ITOWN周围道路的铁路桥洞 经济日报-中国经济网 刘园香/摄

此外，原先的厂区是玻璃仓库，能源配备非常低，与一些可以充分利用以前老旧厂房的文创产业园不同，梵石ITOWN基础的供水供电、供暖等也都需要重新大面积改造。

与运营的铁路仅有一栏之隔 经济日报-中国经济网 刘园香/摄

邢鹏曾经表示，

“不少存量物业的现状是有待提升的，其价值其实是被市场低估的，我们将赋予存量物业新的生命。”

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