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综合体(综合体建筑)
城市,商业,综合体综合体(综合体建筑)
发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：
案例借鉴：在复杂需求和有限城市空间中，涩谷站基于TOD模式，实现对土地的集约化利用，通过竖向复合叠加城市功能的模式，与地铁站无缝链接设置多首层概念，引入目的消费业态的公共空间、剧院等，并在建筑上有褶皱立面、空中建筑进行垂直空间尝试打造亮点是值得借鉴。
日本琦玉新城
半开放街区式创新TOD项目
琦玉新城位于日本埼玉县埼玉市，总面积6.38万㎡，改造前是琦玉市新城工业的工厂旧址。「COCOON CITY」为三个场馆连结起来的半开放式街区，因直连JR埼玉新都心站又是典型的一站式TOD项目。
项目设计宗旨是打造“这里只有日常生活”的概念，运用丰富的铺装机理，营造艺术、热闹的空间效果。
半开放式空间，采用“标准常绿绿植+时令花朵搭配”的方式，形成色彩丰富的“主题花园”，使整个公共空间充满生机活力。
同时，避免了人流密集空气不流通的问题，消费者在“漫步式”商业空间中穿梭，在室内室外间转换，逛起来心情更加舒畅。
案例借鉴：随着消费者对于开放空间需求越来越旺盛，营造出的开放、自由空间形态，将商业、自然与居民生活有机结合在一起的街区式设计，也为链接TOD模式提供了新的方向和思考。
万科天空之城
构建微型城市的社区商业
位于上海徐泾UNI-CITY天空之城，就是一个复合住宅、商业、办公、河滨公园、幼儿园等多重业态的地铁上盖“城市共同体”项目。
通过站前广场进入美轮美奂的室内商场，消费者就能感受到惬意舒适的层层退台结合多层次公园以及各种精致、小巧的微型城市景观。
基于周边辐射的消费人群，在体验娱乐业态上引入旗舰级CGV影城、奈尔宝乐园、造梦盒子剧场等主力店，带来焕然一新的品质生活空间。
万科天空之城 效果示意图
同时，天空运动场（非标篮球场、足球场、跑道）+天空駅前园+上达河滨公园+天空高线公园（超万方绿地）的活力源地公园景观体系。
万科天空之城 效果示意图
案例借鉴：相比于打造TOD概念，万科的天空之城系列更倾向于塑造“微型城市”的社区商业型模式，提出了融汇生态、人文、健康、便捷、智能的“未来城市概念”，连通城市和人的时间与空间，建立成一个舒适元气的新城市TOD生活中心。
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对于TOD模式，
都有哪些“误解”和注意点？
不再是单纯的“轨道+品牌叠加”
近年来，TOD项目遍地开花，眼花缭乱，但还有很多人会认为只要盖在地铁上面、甚至在地铁周边的都是TOD，或者轨道+品牌格子堆叠就是所谓的TOD综合体。TOD模式的商业需要依托于TOD强大的交通网，同样反哺TOD，共同打造社区生活生态圈，构建强大的城市生活“聚能环”。
其次，TOD模式势能要放在更大的全局范围去考量，否则容易在业态和品牌上出现布局偏差。
交通枢纽≠大量客源
我们不难发现，即使是与地铁接驳的商业体也未必能获得大量客源，所以拥有交通枢纽的有利地位并不等于掌握大量客源，其中一个重要因素就涉及到动线规划设计的合理与便捷。
对于一个商业项目来说，如果前期在空间开发和动线引导上没有做到位会导致游逛体验大打折扣。特别是对于人流聚集移动如此频繁的TOD项目来说，如何合理设计动线，同时兼顾人流疏散、聚集、游逛、休息功能是前期规划中的重中之重。
TOD项目对规划设计要求很高
国内TOD项目大都建在地铁上或附近，地铁穿行时的轻微震动对建筑的影响，以及对于居住安全、灯光污染、噪音污染等影响人们居住舒适感的因素，都需要严格遵守规定要求，充分进行考量。
入局开发难度大，要理对待
由于目前存在前期投入高、开发周期长、投资回报慢、设计难度高等的痛点，拉高了开发门槛，所以对开发商有着较高的要求，目前国内入局玩家也仅20家左右。
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写在最后
在商业存量以及一二线城市用地日趋紧张的双重背景下，TOD商业模式拥有强大的公共交通系统和辐射半径，拥有庞大且稳定的消费客群，加之不断出台的利好政策，成为未来城市发展的必然趋势。
TOD综合体是城市综合体的延伸，在交通与娱乐、餐饮与零售等各业态之间建立起相互依存、相互助益的能动关系。
依据当前TOD开发逻辑，城市轨道交通上的“微型城市”是TOD综合体中不可缺少的一部分，也是国内TOD综合体的势不可挡的方向。
图片素材来源：产城瞭望/中商俱乐部/经典人居/国鼎建筑/明源地产研究院/中购联/微博/网络，只做传播分享用途，不涉及商业范畴。
本文到此结束，希望对大家有所帮助呢。
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