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综合体(综合体建筑)

城市,商业,综合体综合体(综合体建筑)

发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

很多朋友想了解关于综合体的一些资料信息，下面是小编整理的与综合体相关的内容分享给大家，一起来看看吧。

在存量成为地产的主旋律时，不断创新的“商业+”模式中，TOD项目以可持续发展能力的优势成为商业综合体的重要热点之一，国内不少地产开发商相继涌入，造就了TOD的开发高峰。

特别是一二线城市，在城市更新过程中，必然会存在着各方商业力量的博弈，“应运而生、应时而变”的TOD开发模式成为未来城市发展过程中极其重要的部分，激发出一片新的发展蓝海。

但是肩负着“城市未来”的TOD商业要想发挥“大能量”，依旧面临重重挑战，任重道远。

那么，国内城市TOD商业综合体的出路究竟在哪里？本期，我们结合一些国内外优秀的城市TOD案例，给行业带来一些借鉴和启示。

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国内TOD商业综合体扎堆出现

未来十年将是TOD时代

随着这些年城市轨道交通的飞速发展、不断扩充和建设，也为TOD商业体开发带来了巨大的价值空间。

5万亿元赛道“争锋”，不少城市已开启TOD时代

截至2019年底，全国开通轨道交通城市数已达40个，在建城市轨道交通线路长度已达到6903公里。根据测算，已经在运营的+在建部分的轨道交通线路对应的TOD市场规模接近5万亿，并有逐年上升势态。

伴随着国内城市的轨道交通的开发白热化，TOD开发模式的扩张效应突出，已成为城市综合体中“走红”的发展趋势。

美国设计师Peter Dovak制作的中国轨交发展动态图

目前北上广深、杭州、重庆、成都等城市，纷纷制定了各自的TOD建设计划，毋庸置疑，TOD模式已经成为我国一二线城市未来建设的发展方向和趋势，开启城市TOD时代。

2020年5月成都发布的首张TOD地图中，16个TOD项目被均匀分配到东南西北四个方位。

TOD商业综合体扎堆出现，头部效应显著

近年来，不少头部房企如万科、龙湖、绿地、绿城、保利、碧桂园、新鸿基地产.....有强势进入这一蓝海市场的趋势，积极布局，拓展其对于TOD商业的版图。

万科的天空之城系列、绿城的杨柳郡系列，龙湖则有天街系列在这两年接连面世，引起不小的轰动。像万科这样头部房企，甚至出现了一个城市多点布局的战略模式，构建“TOD网络”。

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TOD的发展进阶和开发逻辑

TOD模式是指：以“公共交通”为导向的发展模式，在经历不同时代阶段的发展下，TOD模式所呈现的形式也有着明显改变。

从车站出现，打破城市边界的TOD1.0，到集聚简单商业系统“站楼一体化”的TOD2.0，再到依托垂直交通聚合的“站城一体化”--TOD3.0，共同构成了TOD的初阶阶段，至此，购物中心、住宅、公园与车站开发结合的模式得以尝试和发展。

到了TOD4.0--“站城人一体化”，理念便发生了“质”的飞跃：以“人”的需求为驱动，在满足轨道交通、公共服务、物质消费的基础上，将当地的自然景观、艺术氛围结合城市个融入，创造出富有独特魅力的“站城商居一体化”场所，构建立体微城市。

TOD模式的开发逻辑

从“垂直城市”到创造“超级城市”

与其说TOD是一个项目，不如说它是“长在”城市轨道交通上的具有生命力的微型城市，这才是城市TOD的开发逻辑。具体而言：

其一，处于城市发展核心节点之上，拥有复杂而全面的业态，宏观角度上还涉及地区规划、城市复兴、郊区革新等城市发展。

其二，须与大型轨道交通枢纽相连，与城市有着充分的对接，实现“距离一公里”的理念，切实链接城市与商业，城市与人，人与商业。

其三，拥有一定的体量，这样才有足够空间才能去施展一座立体的“微型城市”。

目前国内已有TOD项目

主要分为三大类型

区域型TOD：以城际铁路站点、高铁站点为中心，以区域交通枢纽、商业办公、商务功能为主导的混合开发模式。此类型一般住宅属用地比例较少，同时还会与单条或几条地铁线路多轨交汇，构成规模较大的区域交通运输枢纽。

城市型TOD：以多条地铁、轻轨或地面公共交通的换乘枢纽为中心，以商业办公、商住、公共开放空间为主导的混合开发模式，构建节点商圈。

社区型TOD：以地铁或轻轨的公共交通站点为中心，以商业办公、纯住宅、政策住房、公共配套、公共服务设施为主的混合开发模式。一般基于公共交通的某一个支线站点进行规划。

3

那些优秀TOD商业综合体

如何平衡城市、商业、人之间关系的？

纵观国内外的经典TOD 项目案例，日本的涩谷未来之光、二子玉川综合体，英国国王十字火车站、美国纽约新世贸中心、新加坡乌节路综合体、香港国际金融中心、环球贸易广场等成功范式，都是通过“推陈出新”的TOD项目，一跃成为世界地区经济、文化与艺术的新地标，其设计规划能给到我们很好的借鉴。

日本新宿站

世界上最繁忙的交通枢纽之一

围绕东京新宿站延伸出的商业区，是日本TOD项目中最具有代表的。他是世界上最繁忙的交通枢纽之一，5条铁路、9条可换成地铁交汇成巨大的网络交通网。日吞吐量达到340万人次，有200个出入口连通新宿周围各大建筑和地面区域。

日本伊势丹百货、小田急百货等15座著名商业体，与新宿站无缝接驳，新宿站是东京久负盛名的大型繁华商业区，同时带动新宿站周边地价，在短短五年内上涨了37%。

作为被吉尼斯世界纪录认证的“世界上使用人次最多的车站”，为保证承载巨大客流量的同时保持人流顺畅，新宿站对陈展设施、周边建筑、以及道路基建进行了一体化规划和建设，形成了一个清晰明了、通达良好，舒适、密集的步行网络，原本单纯以步行为目的的步行网络设计兼具了休憩、逗留和聚集的功能。

案例借鉴：最为早期的TOD先行项目代表，新宿站也在依附交通枢纽的基础上，聚集商业能量，将这个原本属于城郊之地，一跃“变身”为城市“副中心”，高效利用地下空间和存量土地资源，为市民打造出一个除家和公司之外的“停留空间”。

东京涩谷站

最大规模的TOD城市更新范例

涩谷站是东京圈中仅次于新宿站的第二大交通枢纽，9条重要线路在这里交汇，换乘人数超过300万人次。在经历了“Mark City”、“涩谷之光”和“涩谷STREAM”等大型项目开发后，涩谷站完成商业、交通一体化整合，实现层层推进的完美蜕变。

涩谷之光的地下2-3层为对接地铁的配套餐饮商业，地下1层到地上5层为零售商业，其中2层对接轻轨站，6-7层为餐厅餐饮业态，8层为文化创意业态，9层为会议功能，10层为剧院及空中客厅，通过10层的空中客厅可到达18-34层的办公空间。

涩谷站还因地制宜，建立了地下至地上共四层的空间步行系统，联通了地铁车站、地面、连廊、空中走廊以及“城市核”建筑。

车站看似复杂的结构并未影响其商业运营，反而给各个商业体规划了合理的动线和入口，在感受的营造方面向地上商业靠拢，最大限度规避地下空间的缺点。

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