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轻资产是什么意思(商业地产轻资产是什么意思)

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发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

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出品/联商专栏

撰文/汪中玉

商业地产下半场，在中国房住不炒大政策前提下，商业地产开发企业纷纷转型涉足轻资产，一时间轻资产成为各房企不可或缺战略方向，原本宽松的轻资产模式，成为拥挤不堪的赛道，进入商业红海。

一、2015年，成为中国轻资产元年，万达开始轻资产战略

万达轻资产启动始于2015年，是中国商业地产轻资产化元年。2015年1月14日，万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20座万达广场。这标志着万达商业地产“轻资产”模式正式启动，万达商业地产将走上“轻重并举”的发展道路，开创全新的商业模式。

1、什么是轻资产？

轻资产又称轻资产运营模式，是指抓住核心业务，而将非核心业务外包出去。轻资产运营是以价值为驱动的资本战略。

以万达为例，什么是“重资产”？

万达商业地产的主产品是城市综合体，就是建设一个大型万达广场，旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等，把配套物业进行销售，用销售产生的现金流平衡自持的万达广场。因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品，所以万达以售养租。万达广场建成后自己持有经营，全部租金收益归万达，这就是万达的重资产模式。

什么是“轻资产”？

投资建设万达广场、全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。这就是万达的“轻资产”模式。

2、轻资产意义（该内容摘录自万达官网）：

首先，轻资产模式丰富了万达的商业模式，未来万达商业地产将轻重并举，保障长期稳定发展。

其次，轻资产模式企业收入来源于租金分成，不需通过房地产销售获得现金流，可使企业收入不受房地产市场波动影响，变得更加安全。

三、实行轻资产模式，万达不需投一分钱，但每年获得的收益相当可观，高于行业平均水平，可减少资金压力，降低企业负债，大幅提升净利润率和净资产收益率。

四、轻资产模式市场需求旺盛，正契合了中国经济发展以依靠内需及消费为主的新发展模式，有利于企业迅速扩大规模，提高市场占有率。

二、轻资产模式为什么突然爆红

1、中国地产行业的黄金十年：从2005年开始到2015年，很多房地产企业赚得盆满钵满，并大举进入相关的商业地产行业；和开发商一拍即合、两向欢喜，攻城拔寨、高歌猛进，地产和商业双丰收，这是中国商业地产上半场的真实写照。这个阶段，也是城市大规模城镇化，更是城市商圈形成、扩容和升级阶段，重资产开发模式在此所向披靡。

2、2016年后商业地产进入下半场：

（1）房地产进入青铜时代：尤其2020年之后，在国家“房住不炒”的大政策前提，各项调控政策层层加码，尤其国家三条线对房地产限制，地产从黄金时代跌入青铜时代，出现大鱼吃小鱼，小鱼和虾米消亡的情况。在这种情况下，依赖房地产销售重资产回笼资金和以售养租的方式基本行不通了。

（2）商业进入过剩和淘汰竞争阶段：核心城市城镇化进入尾声，满足商业选址条件的优质地块，比较稀缺；整体商业市场供给过剩，市场竞争加剧；商业门槛提高，招商难、开业难、运营难、人才团队梯队建设难，中小开发商难以支撑；商业存量市场规模较大，亟需消化。商业地产头部企业，如万达商业、华润商服、凯德等，适应市场和国家政策，纷纷转型走上轻资产模式的发展之路。

3、轻资产在中国大行其道：

轻资产主要有三点优势：投资和运营管理分离，专业的人干专业的事；有利于提升商业地产物业方的运营成功率；有利于轻资产输出方的发展壮大，快速规模化发展之路。

中国轻资产主要有三种模式：

第一种万达模式，以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的类资管模式；

第二种西蒙模式，以投资机构为核心，运营机构作为受托管理人的基金模式；

第三种凯德模式，是集运营与投资为一体，运营机构同时作为投资管理人，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链。

三、2021年轻资产赛道拥挤不堪，头部企业基本涉足，部分中游企业也在摸着石头过河；

2020年9月28日，万达商管宣布，从2021年开始，不再发展“重资产”，全面实施“轻资产”战略。2021年3月9日龙湖宣布全面启动轻资产模式。截至目前加入轻资产大军，商业开发商有新加坡的凯德商用，国内领军企业万达集团，以及华润商服、印力、新团、爱琴海、宝龙、保利等商业企业纷纷宣布进入轻资产领域，与万达一起抢城夺地。

1、 轻资产规模：

（1）2021年万达开业项目50家，轻资产占比68%；截至2020年9月底，万达商管累计开业336个万达广场，其中“轻资产”项目58个；166个在建的万达广场中，128个均为“轻资产”，占比77.1%。

（2）截至2020年底，新城在全国累计开业及储备的148个吾悦广场中，轻资产项目为13个，占比并不高。

（3）2020年11月6日，宝龙商业签约盐城建湖宝龙广场轻资产合作。宝龙商业目前拥有9个轻资项目。

（4）华润置地（01109.HK）旗下华润万象生活商业（包括万象城和万象汇），已在近日全面启动“寻求项目合作计划”，合作方式包括管理输出、承租经营、商管公司收并购。

2、轻资产的发展趋势：

（1）头部企业占据先发优势，且优势愈加明显

轻资产化已经成为商业企业不可或缺的战略选择，一方面是商业优质土地供给资源有限，二方面市场存量资产较多、亟需整合，第三在商业上市估值时市场更看好轻资产估值。

已经上道的轻资产企业，无一例外都突破了对内部资源的单一依赖，尤其是拿地选址的依赖，依靠自身积攒的商业品牌、信息技术、管理工具、品牌资源库和人才管理团队等软要素，实现规模与营收双重增长。

由于没有重资产投入，是桩“包赚不赔”的生意，必然向着有强产业链控制力、成熟商业模式和市场号召力强的头部品牌倾斜，且会不断强化。

（2）轻资产整合，加速向三四线城市下沉

目前一二线城市商业供给饱和和市场竞争激烈，头部品牌下沉到三四线城市，华东地区已经下沉到县和县级市，来获取更大市场规模和商业成长。以华东地区来说，新开业6座万达广场就有3座位于百强县。

（3）轻资产上市，成为不约而同的选择

随着宝龙商业、华润万象生活、爱琴海等分拆上市，行业分工将进一步成熟化，朝着成熟市场的进化终会到来。

（4）金融工具成未来变量

商业地产进入下半场，中国正从“以售养租的房产模式”到“商业资管模式”转变，从“城市综合体造城”向“资产整合优化运营”转变。

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