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广州的房价到顶了吗？
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发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：
广州的房价到顶了吗？
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
您好，很高兴回答您的问题，希望您能满意。
素有“花城”美誉的广州市，是国家中心城市、超大城市、四大一线城市（北上广深）之一。同时，作为中国第一经济大省广东省的省会，广州市也是粤港澳大湾区的中心城市以及一带一路的枢纽城市。目前，广州市新房和二手房参考均价在33000元左右。广州的房价到顶了吗？未来还会不会涨？要回答这个问题，需要经过综合性分析，才可以得出有参考价值的意见。
本题回答分三个部分：广州房价走势分析广州房价支撑性因素分析结论建议01广州房价走势分析
下面，笔者将带大家依次对广州近十年来房价走势做一个简单分析。
近一年来，广州市新房价格呈震荡平稳走势。2019年11月，新房参考价格为32667元，较去年12月价格32613元，价格基本持平。二手房价格呈震荡上涨走势。2019年11月，二手房参考价格为34787元，较去年12月价格32574元，上涨9.36%。目前新房和二手房价格倒挂，二手房价格比新房价格高6.48%。
近三年来，广州市新房和二手房价格呈持续上涨态势。2016年12月新盘参考价格21807元，二手房参考价格25963元；2019年11月新盘参考价格32667元，二手房参考价格为34787元。三年来，新房价格上涨49.8%，二手房价格上涨33.98%。
从上面10年房价指数走势图可以看出：十年间，广州房价从最初的12802元到如今的21853元，上涨70.69%；北京房价从最初的22729元到如今的43092元，上涨89.59%；上海从最初的25477元到如今的46986元，上涨84.42%；深圳从最初的22190元到如今的54351元，上涨144.93%。
综上分析，可以看出广州十年来房价走势与全国百城价格指数是同步上涨的，且仍处于中长期上涨趋势中。同时，按照广州未来的城市定位，无论是对标国外的国际大都市东京、伦敦，还是对标国内一线城市北京、上海和深圳，广州市当前的房价水平整体仍然较低。
02广州房价支撑性因素分析
支撑性因素1：广州人口吸附能力强
人口是影响房价走势最根本的因素，因此城市人口数量，直接影响城市房价高低。
大家一起来看看广州近5年来人口变化情况。2014年，广州市常住人口1308.05万人，同比增长了40.6万人。2015年，广州市常住人口1353.54万人，同比增长了45.49万人。2016年末，广州市常住人口1407.78万人，同比增长了54.24万人。2017年末，广州市常住人口1449.84万人，同比增长了42.06万人。2018年末，广州市常住人口1490.44万人，同比增长了40.6万人。
同时，《广州市国土空间总体规划（2018~2035年）》提出，至2035年广州常住人口规模控制在2000万人左右。这意味着从2018年至2035年，17年内广州规划范围内增加的常住人口约为510万，平均每年可增加的人口为30万。
综上，作为一线城市的广州，人口吸附能力极强。近5年来每年新增人口超过40万，人口呈持续流入态势。同时，未来17年每年还至少增加30万人。人口的快速流入，将为广州房价提供重要支撑。
支撑性因素2：广州城市定位高
广州市是国务院定位的国际大都市、国际商贸中心和国际综合交通枢纽。
国际大都市：《粤港澳大湾区发展规划纲要》明确提出，广州要充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用，全面增强国际商贸中心、综合交通枢纽功能，培育提升科技教育文化中心功能，着力建设国际大都市。广州被全球最权威的世界城市研究机构之一GaWC评为世界一线城市。
国际商贸中心：广州总部经济发展能力居我国前三，在广州投资的外资企业达2.7万家；世界500强企业288家，其中120家把总部或地区总部设在广州。广州五次被福布斯评为中国大陆最佳商业城市第一位。广州互联网企业超过3000家，诞生了微信、唯品会、YY语音、酷狗音乐、网易、UC浏览器等。
国际综合交通枢纽：广州白云国际机场是我国大陆三大国际航空枢纽机场之一，旅客吞吐量居中国第二、世界第十九位，是我国规模最大、功能最先进、现代化程度最高的国家级枢纽机场之一，已成为中国面向东南亚和大洋洲地区的第一门户枢纽。
支撑性因素3：广州居民改善性住房需求较强
居民改善性住房需求的多少，主要取决于所在城市的经济发展、产业结构和居民收入等情况。
经济情况：2018年，广州市实现地区生产总值（GDP）22859.35亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长6.2%。广州市人均地区生产总值达到155491元，按平均汇率折算为23497美元。可以看出，广州经济发展态势良好，GDP排名全国第4。
产业结构：2018年，广州市第一产业增加值223.44亿元，增长2.5%；第二产业增加值6234.07亿元，增长5.4%；第三产业增加值16401.84亿元，增长6.6%。第一、二、三次产业增加值的比例为0.98：27.27：71.75。第二、三产业对经济增长的贡献率分别为26.6%和73.0%。可以看出，广州市以第三产业为经济主导。
居民收入：2018年，广州市常住居民人均可支配收入59982.1元，增长8.3%；农村常住居民人均可支配收入26020.1元，增长10.8%。全年城市常住居民家庭人均消费支出42180.96元，增长3.8%。农村常住居民家庭人均消费支出20633.94元，增长9.0%。城市常住居民恩格尔系数为32.1%。农村常住居民恩格尔系数为38.3%。
综上，广州市城市定位高、经济发展态势良好、产业结构合理、居民人均收入水平高，这都将促进广州居民改善性住房的需求
03结论建议
总体来看，笔者认为广州市作为我国9个国家中心城市之一，同时又是粤港澳大湾区的中心城市以及一带一路的枢纽城市，广州房价没有见顶，未来广州房价仍将稳中有进，继续上涨（不要奢望暴涨）。支撑广州房价上涨的支撑因素主要有以下几点：
1.房价水平整体较低。按照广州未来的城市定位，无论是对标国外的国际大都市东京、伦敦，还是对标国内一线城市北京、上海和深圳，广州市当前的房价水平整体仍然较低，属于同类城市的价格洼地。
2.人口吸附能力强。人口作为支撑房价上涨的根本性因素，广州在人口增量方面优势明显，未来广州楼市仍将长期享受人口红利（到2035年，平均明年新增人口30万人）。
3.居民改善性住房需求较强。广州市经济发展态势良好、产业结构合理、居民人均收入水平不断提升（上述因素将促进改善型住房的需求），这都将为广州未来房价提供强有力的支撑。
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