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“老破小”值得买吗？“老破小”都有哪些优势？

学区,老房子,市中心“老破小”值得买吗？“老破小”都有哪些优势？

发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

“老破小”值得买吗？“老破小”都有哪些优势？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

新房房价让许多工薪阶层的中青年望而却步，工资水平难以追上市中心的小区新房房价上升速度，在面对购房刚需时候，只能望而却步。因此，不少工薪阶层把目光放在了旧城区的老房子，特别是房龄较大的学区房。其实，新房子和老房子没有绝对的好坏，合适才是硬道理。




今天我们一起听听行内人的建议，给想买老房子的你一些参考。

首先，你得明确自己的购房目的，是刚需还是投资？是为了抢占学位还是出租？

其次，来看看老房子的优劣势。


（1）老房子的优点：

1. 价格便宜：因二手房折旧率和房龄老等原因，老房子的价格会比周边同地段的新房要便宜；

2. 地理位置好：一般位于市中心交通方便地段，节约时间成本；


3.配套资源成熟：有成熟的商业、医疗、教育资源，生活便利；


4.升值潜力大：随着城市的发展建设，土地资源的优化配置，房屋的拆迁能带来一笔客观的金钱和房产。


（2）老房子的缺点：


1.车位不足，物业管理欠缺：会出现乱停车、停车难的问题，小区卫生、门禁、安保、消防等方面比不上新式小区的管理质量；


2.环境一般：房屋较密集和破旧，小区绿化较少，大部分房屋没有电梯；


3.需装修翻新：需重新装修翻新，且受房屋结构限制，还需考虑电线老化、排水排气功能下降等问题，也是较大的资金支出；


4.贷款年限有限：需考虑二手房房龄和贷款年限，一般来说，房龄较大的老房子较难贷款或贷款年限短。也就是说每个月需要缴纳的房贷会增加。对于刚需来说，“老破小”是上车盘

很多愿意买20年以上房龄的老房子，一般是看上了这类房子的地段，交通便利出行时间短；以及周边成熟的教育资源和医疗资源，尤其是学区房，许多为了孩子能上老城区的名校而买的老房子。现在很多符合条件的老房子也相继加装电梯，使老房子的竞争力更大。（许多旧房屋都加装了电梯）

投资需考虑升值空间

房龄20年以上的老房子再次转卖较困难，大多情况下只能等拆迁；若留着出租，对于租客来说，老房子并不是一个优先选择。

另外值得注意的一点是，老城区无论是扩建还是重整都是比较困难的，更多城市会选择建设新区，寻求发展。因此，市中心一旦开始往新城区迁移，老城区得不到投资就容易变成“贫民窟”，投资者就有可能面临“升值慢，拆迁无望”的状况。总而言之，刚需考虑自身，投资考虑城市建设实际情况。

回答于 2019-09-11 08:43:50

目前的行情下，低总价老破小值得购买。当然前提是买房预算相对低的情况下，预算足够当然考虑市中心好点的新房，但地段是目前行情的首选。

同价的新房地段会比老破小差不少，目前的行情下升值前景堪忧

如果考虑新房的话，相比同价值老破小，地理位置会差不少。（排除酒店式公寓这种商业产权的项目，这类项目水电费按商业费用来计，而且基本没有升值空间，出手难，不建议考虑）而且面积如果想在大一点，那势必继续往更偏离市中心的地区走，那交通情况就会更恶劣。买房最重要的因素就是地段，这点李超人可是不止一次的提出，且目前的行情来看，并没有前几年的大热，因此从投资角度来看，更要以地段为主。

老破小抗跌性强，出行时间成本低，甚至可能有普通学区房的加成

市中心的老破小，这类的房子就比较好找，而且交通也方便。这个预算买房，更多的要考虑到出行时间成本，每天由于要上班而花两小时在路上，或是休息日出去聚个会，路上来回也多花去两小时。一年下来就差不多浪费了一个月在路上啊。别忘了时间是无论多少金钱都买不到的，现在等于在买时间啊。那还不如把这些时间花到提升自身，早点赚钱换房。另一方面甚至市中心可能找到普通公立学校对口的老破小。（一般情况下好的教育资源相对较多都在市中心）当然了，重点学校不用考虑了，单价会高太多。但就算是普通学校学区房，也会增强房屋的保值性。当然老破小的缺点也是显而易见的，即上涨的空间很小，其房价基本跟大盘走，整个楼市涨，它则跟涨。但反之，即目前行情下，则把它的优点更突显了，即抗跌性强。比如郊区楼盘跌2成，市中心老破小只会有其一半的跌幅。

老破小非常好租，且租金相对可观

市中心的老破小，比如面积会在30-60平左右的一室户、两室户或者小二房。出租的话租金基本可能会是同价值偏远地区的1.5-2倍。（各城市可能会有不同，但市中心老破小肯定高于郊区新房）但是总价一样的情况下，贷款也好，不贷款也好。其出租回报优劣是显而易见的，而且出租的速度来说也是老破小会更快。出租和买卖不同，早租早收钱。相差一个月，租金的差距又会拉大。

目前市场趋稳，还会涨，但大涨不太可能，因此投资更要考虑下限而不是上限

这个市场下，个人觉得一线城市房价还是会涨的，但是幅度不会太大。每年涨幅应该会在10%以内，大概率会在3-6%左右。二线城市涨幅可能会更小，甚至不涨。三四线城市建议观望为主。当然如果是刚性需求，那不用犹豫了。因此从市场角度来看，地段更是重中之中！从这两个产品的特点来看相比而言，老破小是下限高上限低，而郊区新房则是下限低上限高。如果是在2005年-2015年的情况下，我会毫不犹豫建议你选择新房以及加强房龄的权重，选择一个上限高的产品。但是在目前这样一个市场环境下且还有更强的出租回报所加持，则选择老破小。

回答于 2019-09-11 08:43:50

老房子的总价相对来说不高，流动性也强，但是收益型不确定。要考虑地区和学区，交通便利、周边设施齐全的话是值得考虑的。未来政府有改造老小区计划的话，也是升值机会。

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