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260万的房子5年后才能过户优惠50万是否值得买，如果想买如何确保交易风险？

业主,房子,房价260万的房子5年后才能过户优惠50万是否值得买，如果想买如何确保交易风险？

发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

问题补充： 想买二手房，因房子有单位补贴，要五年后才过户，地段好，需一次性付清210万，目前市价260万，可买吗?

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

总体上来说，我是反对购买的，为何反对呢？理由如下：因为5年后过户，变数太多了！一、会不会因为房价涨跌导致交易产生大纠纷？5年按理房价会有大的波动的，有可能房价到时候价值300万，或者350万等，业主可能会觉得与其卖给你还不如违约不卖了。

反过来，房价如果跌了呢？由于你已经支付了全款不买也得买啊，最关键的是，万一房价跌了，你想卖（止损），不好意思卖不出去，人家说过5年后才能交易啊，眼睁睁看着房子跌，那滋味估计很酸爽。




二、会不会业主本人的因素导致无法交易出售房子需要业主同意，今天业主是同意了的，可是5年后的业主呢？有可能业主主观想法变化不肯出售，仅仅同意将房款还给你，你愿意和业主打官司告对方违约吗？问题是极罕见的情况下，业主身故呢？无法过户给你了，如果办理继承，然后才过户，那就涉及到家人可能不同意了，很烦的事情。还有在广州，如果业主变成了失信人士，房产也是无法交易的，故而也要注意这种风险。




三、会不会导致房子查封呢？

房子登记在业主名下，产权归属就是业主的，由于业主的原因，导致房子被查封，也是存在的，故而也要小心。

《物权法》第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。




四、无法融资

你现在是全款购买，首先是你得有全款，如果你有210万全款，你是否可以考虑将210部分作为首付款，购买更舒适的房子呢？即便你觉得这套房子合适，今天也有足够资金全款支付，之后如果资金短缺，想要办理抵押贷款呢？不好意思房子在他人名下，无法申请贷款的。





五、无学位户口

虽然你已经支付了房款，但是这套房子毕竟不属于你的，故而想要落户口，尤其想要用这套房子的学位，那就不可以了，故而要特别小心。




六、5年后的买房政策如何？

你当前估计是有买房资格的，那么5年后当地的买房政策会如何？会不会反而导致你没有买房资格，或者贷款政策变化呢？




七、居住期间房子本身发生问题，谁负责

尤其如果业主继续居住，入住期间，房子本身发生类似地震，火宅，坍塌等虽然极少见，但是也会发生的事情，责任谁负责呢？




八、房价优惠50万是否真的如此？

说实话，你心动也是因为房价优惠幅度较大。会不会存在房价确实有给你优惠，但是其实优惠幅度没有那么大？这个就尴尬了，那么是否还值得冒险呢？




如果你确定优惠幅度很大，值得购买，我们又该如何操作确保交易安全呢？建议考虑以下操作方法：




一、了解单位补贴有多少?

估计业主单位福利不错，买了房子就会有购房补贴，如果将房子出售，那就没有这个补贴了，所以一方面业主可能需要用钱打算卖房，一方面又想要补贴，故而想5年后出售，直到无法领取补贴才卖房。如果补贴不是特别多，那么干脆建议提高房价交易，相当于你从节省的50万房价中拿出部分返还给业主作为补贴一次性给业主。50万5年，相当于每个月8333.33元，不知道业主每个月从单位可以领取多少补贴，如果业主每个月拿到的补贴小于8333.33，那么就值得提高房价交易。比如业主每个月拿到1000元房补，5年才6万，你出220万，业主肯定愿意，不过业主既然愿意降低50万，拿到的房补一定不会太少的。当然凡事无绝对，也看业主是否急需当前的210万。




二、这些细节必须了解清楚




1.了解税费问题

也要注意税费问题，将来的税费必须要注意，不过从你的描述分析，我个人认为房子与单位貌似无关的，纯粹是为了领取房补。当前交易的税费和将来出售的税费谁高谁低很难说，有可能当前交易税费较高，也有可能将来出售税费反而增加了了。




2.了解房子产权单位是否有份

有的房子必须5年后出售，有可能房子的部分产权归属单位，要求满一定年限才能出售，那么真的暂时无法出售了，所以要了解房子产权和单位的关系。这个注意点，也可以理解为了解这套房子是否限售，部分城市新购买的房子是有限售政策的，部分城市规定5年内无法出售。




3.部分产权是否影响房补？

也问问单位，如果房产证仅仅是有部分产权，是否影响房补？那怕房子过户给你1平方米，房产证只要有你的名字，你的安全保障就会多很多了，具体份额看这个业主单位的规定了。




4.换一套房子是否影响房补？

如果业主单位规定有房的员工才有房补，那么业主卖掉这套房子，另外买一套房子是否也有房补领取呢？




三、如果确定当前无法交易建议：





1.签订详尽合适的买卖合同

除了有关的买卖合同，务必写清楚，如果无法交易的违约责任，这个必须要较高，要考虑房价的涨幅。而且要约定，如果房价有涨，本套物业无法交易，业主必须补偿买家涨幅。举例：本套房子当前市场价格是260万，出售价格210万。5年后这套房子市值350万了，那么业主退还房款就应该是350万+50万溢价，也就是退还400万，另外按照400万支付高额违约金。




2.买卖合同必须让家人一起签字

比如业主的配偶，子女，父母等签字。这是为了防范万一业主身故，继承人不认账甚至可以进一步让业主出一份遗嘱公证书，确定房子归你（这个有点狠）。




3.做一份委托公证书

不过公证委托书有效期通常是一年，故而5年内需要业主做多份委托书，如果业主不肯做委托，如何惩罚呢？




4.必须交楼，立即交楼

即便业主给你高额的租金，也千万不要返租给业主，必须自己住，或者自己本人出租，而且要小心不要租给业主的人。




5.办理最高额抵押手续

在不动产交易登记中心，办理一份抵押手续，记得选择最高额抵押手续。以后业主就难以用这套房子办理其他融资了，尤其万一房子后续被查封等，你也有优先受偿权。




6.必须立即网签

不知道你的房屋所在地是否有网签制度，如果有，务必及时网签，而且最好去房产所在地不动产交易登记中心办理网签，千万不要在中介公司网签，防止5年后这个中介公司都不存在了，到时候网签的任何手续都难以配合了。

注意，如果有网签，请先办理抵押，然后办理网签，顺序不可颠倒。




7.扣押部分房款，过户才支付如果你们约定房子成交价210万，虽然约定一次性付款，那么建议你支付给业主的款项尽量少于210万，剩余的资金等交易过户的时候才支付，这个主要目的是为了让业主配合交易过户。

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